装修改造中的六佰本商业中心，承载着居民对娱乐体验的期待 

调查人：胡晓钰

作为一个产业区与住宅区有机结合构成的大型社区，望京东湖的高新技术背景，让它有机会迎来“国际人才社区建设”的风口。一直以来，这里餐饮品牌连锁丰富、韩餐成为招牌。不过在2017年，随着美团旗下的“掌鱼生鲜”等新零售门店进驻，吸引大批年轻白领的同时，也搅动了老旧超市和原有餐饮的市场格局。同时，老旧商业体六佰本将改造升级为潮流街区并引入IMAX影城。在期待中，社区居民呼唤大型商业综合体能够带来国际化的品牌服饰、文艺范儿的书店与KTV。

高新技术人才聚集地

有人说，望京已成为移动互联网时代的“北京风口”，“西有中关村，东有望京”的“东成西就”格局已初露峥嵘。与高耸的望京SOHO和阿里大楼相去不远的东湖区一带显得低调安静。这里没有扎堆的文青和熙攘的时髦街区，但却是望京高新技术产业的发祥地：中关村电子城常驻于此，2005年东湖街道办也是随着高新技术产业区的发展孕育而生的。“产业区与望京住宅小区有机结合，构成大社区”是东湖地区的一大特点。

近两年的数据显示，东湖区的租房与买卖房屋的价格均有较大增长。就售价来看，去年均价6万元/平方米，今年则破7万元。扶摇直上的房价折射出电子城发展的日新月异。与十年前的“高新”概念不同，今年的电子城涌现出聚焦人工智能、大数据等领域的新企业。以电子城内的望京留学人员创业园为例，截至目前，留创园累计孵化科技企业672家，其中留学人员创业企业家397人——近一年来，致力于新型安防事业发展的安芯联创、研发人工智能和图像识别技术的畅东科技公司等纷纷在此落户。

北京商报记者走访时发现，新零售业态也在电子城周边萌生。为了与线上购物形成补充，电商“悦花越有”于近期在电子城南门附近增开了一家完全无现金支付的智慧型超市。谈及选址在此原因，悦花越有董事长刘玉龙向记者表示：“周边消费水平高，人群素质高，乐于接受新鲜事物。电子城也汇集了众多互联网科技企业，可以凸显‘悦超市’和‘悦支付’的互联网基因。”

更新迭代的背后，体现了政策导向。今年9月，朝阳区发布望京国际人才社区建设方案：“将以电子城北区、西区和大望京为核心，营造适合国际高端人才创新发展、和谐宜居的‘类海外’环境。”电子城周边的社区生态也正在随之变化。

高知住户带火培训行业

电子城聚集的产业人才构成了东湖地区新的中产阶级，而产业区之外的住宅居民，则有很多是就职于中央部委高校和北京市属高校的教职工。“人才”与“教育”构成了望京东湖的两大关键词。

电子城所属的望京花园社区，是东湖最大的居民社区。社区党委书记陈璐向北京商报记者介绍：“望京花园有4个院，其中两片是以教职工宿舍为主。这里被定为国际化人才建设社区，主要是基于居民素质较高的原因。”

北京商报记者在走访时看到，虽说是建成十几年的社区，但整体环境并无“落伍”的感觉。居民楼下新装有24小时智能急救站，下载客户端，扫码可免费获得小伤口处理物品，也可以取用AED、轮椅、担架等急救设备。通过一键救助功能，还可得到社区内志愿者的帮助。社区东区内有一栋特殊的海归楼，是为了从国外引进人才而建，200多个住户基本都是留学归国的背景。据陈璐介绍，“今年社区联合对外经贸大学等高校，让一些学生加入到志愿者服务的队伍中来，有利于国际交流的软环境形成。辖区现有400多位外国居民，‘类海外’环境目前体现在对他们提供辅助手续办理、翻译、咨询等便利服务中”。

东湖地区共有幼儿园6所、学校10所，教育资源非常丰富。相应的私立培训机构云集于商业街成为一大特色。望京花园西侧的六佰本商业中心内就有27家培训机构，涵盖语言、课业、早教、舞蹈、武术、驾校等方方面面。北京商报记者于下班时间走访六佰本南区，虽然整个商业街区面临改造，但培训机构仍灯火通明。一家名为真朴儿的围棋教室正当课间，厅里熙熙攘攘围坐着许多家长和学生，其中也有不少韩国生源。

打破韩餐独大格局

一直以来，品牌连锁丰富、韩餐众多一直是东湖地区的特色：北小河美食街有望京簋街之称，这里美食老店天地一家春与聚宝源相邻；护国寺小吃、庆丰包子铺也都在附近一带开有分店。就韩餐来说，据北京商报记者不完全统计，东湖一带分布于写字楼的知名韩餐厅有30余家。

随着互联网公司的布局，新零售+餐饮的行业模式也在望京东湖试水。背靠南湖东园小博泰国际商业中心原本是一处商业配套老旧的写字楼。今年7月，美团公司对标“盒马鲜生”而开设的首家新零售门店“掌鱼生鲜”在博泰负一层开张，代替了原先老旧的家联旺超市。

北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，东湖地区产业发展较快，人群相对比较年轻化，“掌鱼生鲜”的布局迎合了办公白领们的需求和生活方式。 就购物环境和体验来看，到店顾客均表示掌鱼生鲜让人耳目一新：以白色为设计基调，码货整齐，宽敞明亮。超市主营生鲜、果蔬、肉禽蛋品、零食酒水等，是美团成立七年以来第一次以超市的名义，宣告自己涉足实体行业并进军生鲜市场。不过与它所对标的盒马鲜生不同，新开业的掌鱼生鲜显得尚不完备：没有鲜活水产品，所谓的“生鲜”其实是以“冰鲜”产品为主；提供海鲜加工、特色饮食等服务的美食区还在筹备中。

一位年轻的上班族向北京商报记者表示，“与以前的老旧超市相比，购物体验感变好了，甚至还多了鲜花配送服务。从商品来看，零食、酒水及食品半成品更丰富，品质更高。但是买不到鲜活的水产，无法筹备一桌周末的品质晚餐”。问及她是否期待这里新零售+餐饮的新业态，她表示：“我更愿意选择博泰楼上的小馆子，有家庭餐馆的感觉，不像在吃速食工作餐。”

面对客群需求的升级，掌鱼生鲜能否为社区带来更多“品质”与“便捷”，能否与餐饮良好地结合在东湖占据一席之地，还需要观望。

社区1.0商业亟待升级

虽然就业、吃喝、教育均能在东湖社区业态中得到很大的满足，但是想要不出东湖，购买ZARA、H&M之类的快消品牌服饰却难以实现。业内人士总结了该地区的困境，“产业人群足够、消费基数足够，就是没有很出彩的商业项目”。每逢周末，望京凯德Mall聚集了购物的人群，望京SOHO附近的合生麒麟社成为年轻人聚会、参加复古集市、音乐演出等活动的胜地，东湖一带显得格外冷清。

华彩商业中心、旺角购物广场与六佰本商业中心基本构成了望京东湖区购物消费的全貌。三者都建于2008年之前，属于望京商业的第一代产品。其中华彩商业中心以餐饮、酒店为主，地下有东湖区惟一一家影院；旺角定位中低档服饰及家居用品，六佰本商区则长期面临定位混乱的问题，正在被迫升级改造。

毗邻电子城的六佰本商业街是东湖区最大的商业体，商业用地南北长约700米，集装箱般的楼体外观具备时尚感。但北京商报记者在现场发现，从业态分布来看，六佰本南区以培训机构为主，北区则宛如大杂烩：1F和2F名义上为望京茶城，但除了茶叶专营店之外，实则还零散分布有餐饮、证券、电玩城、手机卖场、美容等店铺。由于经营不善，六佰本养商九年一直不温不火。从去年10月起，六佰本装修改造工程开始启动，楼梯外立面已被围布包裹进行整修。张贴在外的通知函表明：“物业陈旧、设备设施老化，经营和消费环境与实际需求渐不适应，影响了六佰本与众多商户的对外形象及收益……改造后的六佰本将成为本地区最具市场潮流的购物街区。”记者与六佰本企划部负责人取得联系，负责人表示，具体项目进度和数据暂无明确统计，惟一能确认的是，改造后的六佰本将新增万达IMAX影城。

通过随机调查，东湖地区居民期待改造后的六佰本能多一些品牌化的服饰连锁、书店和KTV等，年轻的上班族则期待这里能对标合生麒麟社，演变成更加“国际范儿”和“文艺”的公共空间。在激活东湖地区的商业环境方面，改造中的六佰本承载着居民们的期待。

· 对话企业 ·

北京悦花越有股份有限公司董事长刘玉龙：

凸显互联网基因

从运营模式上讲，悦花越有依托于供应链系统，相比传统电商平台增加了线下体验店。

这家智慧型超市选址在此主要基于三方面原因：望京地区是北京较繁华的区域，消费水平高，用户猎奇心理较强，能为体验店带来相对的利润空间，便于生存和长久发展。第二，东湖地区汇集了国内外众多互联网科技企业，能够凸显“悦超市”、“悦支付”的互联网基因。第三，体验店距离公司总部较近，发现问题便于管理。

作为一家综合性的电商平台，我们面向的客户是所有的消费者。就线下超市来看，老年人是超市消费的一个主力，但接受互联网也需要一个过程。由于是彻底的无现金支付，一些老人需要在店员的指导下消费，但接受速度也很快。

望京正在以电子城为中心建设国际人才社区，这对线上线下商城来说都有好的影响。我们也是一家跨境电商，未来也会进军国外市场，期望能得益于望京好的政策环境。

· 专家建议 ·

兼顾居住与办公 构建良好商业环境

这些年来望京地区的商业发展鲜有亮点，没有知名的购物中心或商业服务业的聚集体。由于租金成本较高，只有一些毛利较高的行业较为发达，如餐饮、房屋中介以及美容美发等。在社区规划方面，不可缺乏社区商业，一味重产业发展。当地政府应布局一个符合居住特点、办公特点的，二者能够良好结合的商业结构。望京东湖未来的发展，一是要为高新技术产业提供配套支持，也要为居民提供便利的商业环境。

（首都经济贸易大学教授 陈立平）