夜幕中的方庄美食街 

调查人：郭白玉

作为北京最早的一批规划小区，尽管在当时其规划相对整个北京市的水平而言超前不少，但方庄这片社区也不可避免地出现了初老症，生活性服务配套相对不足、周边商业创新不足、硬件变老旧的过程中的维修保养等需求增多。如今的方庄，对比初时，已经“沦为二环房价洼地”，常住人口更多的是老年人和外来人口，这些群体消费需求并不十分旺盛，消费升级的原动力不足，如今的方庄在提升配套设施和业态的过程中，摩拳擦掌、跃跃欲试也难掩吃力。

老牌住宅区规划先行

方庄是北京市第一个整体规划的住宅区域，也因此背景，尽管始建于20世纪90年代，但方庄的几个住宅小区不仅在大的配套上相对健全，在管理上也不输此后建设的小区。

资料显示，1984年，按照国务院对北京市建设总体规划的批复，市领导决定以丰台区南苑乡蒲黄榆大队方庄为中心，统建一个规模最大、现代化设施标准最高的城市住宅区。以十字路为界的“古城群星”应运而生——芳古园、芳城园、芳群园、芳星园4个花园式小区。随后方庄地区又建设了群星园和紫芳园等，目前方庄的住宅区仍在建设当中，资料显示，在原有区域的东侧，正在建设方庄新区，已经建成了芳林苑、早安芳庄、时代紫芳等新的高档住宅小区。

与早期的规划相适应，从大的方面来说，方庄的商业、医疗、教育、文体等配套设施相对来说比较齐全。粗略来看，方庄的商业主要聚集在蒲芳路和群星路，且整体来看，主要以餐饮为主，其中蒲芳路东段方庄美食街汇集了包括全聚德、都一处、老西安饭庄、金鼎轩等不少品牌餐饮，中段方庄环岛附近方庄簋街则以各种特色美食出名。

与方庄曾经的“富人区”之称对应，养生美护类门店也比较多，有连锁品牌如华夏良子、木北造型等，还有其他一些非连锁类的SPA、足疗等门店。方庄也是家乐福较早进驻的区域之一，就生活消费而言，家乐福、物美、方庄购物中心、方庄市场等几处主要场所承担主要角色，最近在原方庄贵友的基础上改造的方庄时代广场也正式开门迎客。医疗资源和教育资源相对健全丰富，另外方庄体育公园、方庄书店等也都是伴随着方庄小区而建起的文体休闲区域设施。

“旧贵族”社区配套显老态

尽管放在现在来看，方庄几个小区不论是设计理念还是周边配套仍有一定的比较优势，但随着周边区域的发展和消费者消费需求日益多元化，方庄的整体优势也在慢慢削减。

深入到小区规划来看，不少居民反映小区配套的车位不够、周边道路拥挤。此外，一些公共设备也逐渐在多年运行后出现老化状态。

在周边配套上，方庄美食街的存在满足了不少居民外出就餐的需求，但由此也带来了车流量的增加和环境压力。且在方庄美食街当中，目前多是一些老牌餐饮企业，更受年轻人欢迎的创新餐饮比较少；宠物店、美容休闲等一些更为专业、细分的商业形态多是以单体门店甚至个体经营者经营的形式存在，连锁化、品牌化水平较低。

此外，方庄小区也和北京不少小区一样，随着群租现象的渗透，小区环境也有所影响。据报道，在此前清理的一处地下空间中，就有85个隔断，住了150余人，过道宽不足1米。一些在小区居住时间比较长的老居民，表示小区内一些不讲公德的租户让人感到困扰。不过，方庄此前启动了区域环境综合整治。

这也与方庄几个主要小区的居民结构有关系。按照时间推算，原来居住于此的部委工作人员，如今大多已经是退休状态的老年人。相对于年轻人更为活跃、更多元化的消费需求，老年人的消费需求不那么旺盛，也更为稳定。在随机采访当中，不少老年人表示，主要需求都在物美或者家乐福等卖场就能解决，但是一些年轻人则认为方庄缺乏大型的购物休闲空间，新开的时代广场大面积布局餐饮、儿童业态，对于年轻人而言新颖的购物休闲空间不多。

商业配套品牌化不足

五脏俱全却稍显品牌化不足不得不说是方庄社区商业的痛点之一。小体量与生活性服务相关的商户比较多，但整体来看，连锁化、品牌化不足，大型商业项目缺位。

以养生美护等服务门店为例，北京商报记者在现场走访时仅看到有东方名剪、木北造型以及华夏良子等连锁品牌。在大众点评搜索方庄地区“丽人”类型的商家，有306家商家，非连锁的商家也要远远多过连锁品牌商家。

在随机采访当中，不少居民也提到方庄的宠物店也是这一情况，“宠物店在小区里比较多，但也基本都不是连锁品牌”。一位抱着一只泰迪狗的中年女士告诉北京商报记者，“不过习惯了去自己常去的店，是不是品牌的也无所谓了。”

北京商报记者以药店为关键词在方庄环岛周边1.5公里半径内进行搜索，逐一查询周边药店的信息，情况也大致如此，大比例的商家是单体门店而非连锁品牌门店。

在询问周边的大型商业项目时，一位中年女士告诉北京商报记者，目前商业比较集中的区域主要是蒲芳路两侧的餐饮聚集区，以及如今的方庄时代life广场、家乐福和物美。将近8万人的社区目前却仅有方庄购物中心一家大型商业项目及两个大卖场，本身就处于大型商业项目比较缺乏的状态。以新开业的方庄时代life广场为例，方庄时代life广场体量约在2.8万平方米左右，不过本身体量有限，又设置了大面积的儿童和餐饮业态，在其他一些休闲购物业态的布局上就比较有限了。

不过，市场本身的力量也在针对这一现象进行调整。据悉，今年方庄多个旧项目集中改造。除了上述改造完毕的时代广场，方庄另一商业聚集区阳光商厦目前因消防缘故大面积区域已经关停，在蒲黄榆地铁站附近的新城广场停业六年之久，近期也围起了围挡开始施工。除此之外，作为方庄地区最大的菜市场，方庄市场也在去年进行了大力度的改造工程。

但就目前的改造成效来看，上述项目目前还算不上大型时尚消费目的地，正在施工当中的新城广场和已经暂停营业的阳光商厦距离正式开业或还有一段时间，预计方庄在短时间内仍将处于这种时尚消费相对缺乏的状态。

社区O2O补位提速

生活性服务相关业态的现状也让O2O加速渗透进社区，在采访当中，北京商报记者注意到，如今O2O服务已经成为社区生活当中不可或缺的部分。

在采访当中，对于周边居民来说，目前用得比较多的线上服务主要是餐饮外卖和线上联系家政服务等。前者更多是目前住在方庄小区的年轻人，而老年人维修家政类的需求比较高，“都是孩子在手机上给我们安排好就有人来家里修的，今年夏天刚刚找了人来清洗空调”。

此外，智能快递柜也是方庄小区今年增加的新装备。据介绍，如今方庄不少小区已经安装了智能快递柜，快递投递服务更为安全和便捷。

升级改造后的方庄市场，不仅硬件环境有所提升，在O2O方面也有所提速，市场门口安装了电子抬杆，加入了方庄地区的智能停车诱导系统，市场当中所有的摊位都支持手机在线支付软件进行支付。

8月初，方庄社区在居民健康管理上也取得了信息化进展，社区运用互联网和物联网等信息技术，通过医护人员及患者手机端App、有线电视高清交互平台与社区卫生服务管理系统对接，建立社区健康管理平台。居民可通过平台了解自己的居民健康信息，享受自我查询健康体检、健康监测、随访评估、健康教育与干预等健康管理服务。

业内人士看来，尽管面临着老龄化现状，但是整体来看，消费力仍然比较乐观，消费力往往对应着更大尝试新的消费方式的意愿，此外不少年轻人租住到社区当中，也在一定程度上带动了消费习惯的升级。

· 对话企业 ·

蟹老宋总经理翟光军：

未来布局社区消费场景

社区商业是这两年北京大力推进的工作之一，从我们的具体工作和生活来看，成果不小，但原先存在的障碍也不少。尤其是在一些老小区，早期规划预留的商业空间本来就不多，在整治“开墙打洞”等一系列工作之后，社区商业相对匮乏。

民以食为先，餐饮可以说是社区商业当中不可或缺的部分，但按照相关政策，部分小区底商不允许做餐饮、距离居民楼一定距离才可以经营餐饮业态，这些都有其合理性，但也成为餐饮进社区的限制之一。就蟹老宋品牌而言，目前品牌在北京有4家直营店，在外省有十多家加盟店。考虑到消费者餐饮消费的场景，社区和商场是蟹老宋接下来门店拓展选址的主要方向。

从消费来看，方庄区域的消费水平平均处于中档，细化来看，由南向北方庄区域的消费水平逐渐提升。蟹老宋方庄店已经营了15年，相对于老年消费者，在全部客群当中，年轻消费者的比例要更大一些。这些年来，周边的餐饮品牌更迭比较频繁，特色餐饮和一些品牌家常菜的市场比较好，相对来说更受市场欢迎。

· 专家建议 ·

社区商业超载会成为社区负担

方庄地区的衰落主要有几个原因，一是和南城近20年发展较慢有关，二是零售业态和消费理念落后，三是住宅和街区规划落后，四是低端餐饮发展的结果带来居住环境的变差。事实上，严格来说，方庄的规划在当年来说理念相对超前。但人口密度太大、交通拥挤，再加上餐饮过度集中造成街区的品位下降。社区商业要把握好度，如果远远超出社区需要和承载能力就变成了社区的负担。

（首都经济贸易大学教授 陈立平）