三里屯地标建筑太古里 

□调查人：刘卓澜

三里屯汇聚了各种商场、饭店、酒吧和大使馆；这里有外国友人、明星、潮人随时出没；这里有演唱会、比赛和各种品牌快闪店。这里是北京的潮流时尚风向标，是文化交流的聚集地，从最初的汽配市场发展到使馆区带动起来的酒吧街，再到如今的国际时尚品牌首选入驻地，三里屯的发展十分快速。但发展过快的三里屯也慢慢显露了一些问题，大多数消费人群仅仅活跃在太古里附近，周边商业的消费逐渐被分流，从而造成客流不平衡、多个商业项目待盘活的矛盾。

● 商圈档案

三里屯  原本只是离北京老城墙东三里的小村庄，上世纪90年代初期，三里屯的“十字街”计划形成了这里初步的商业规模，很多汽车配件的买卖都在此发展。直到1995年第一家酒吧出现，形成了中外有名的三里屯酒吧街。从2005年之后，各大商业地产陆续进驻，让三里屯从酒吧街的概念升级到一个充满年轻、时尚、潮流、个性的多样性商圈。

时尚：多元化的碰撞

从酒吧夜店聚集地演变为时尚潮流的风向标，三里屯的发展十分迅速。整个三里屯商圈覆盖了使馆区、商场、百货、酒吧、体育场、演唱会等多元素，不仅仅具有国际化、年轻化，对于消费客群更具有多样化和包容性。

三里屯位于朝阳区中西部，东起东三环北路，南临工体南路，西至春秀路与东城区相接，北濒亮马河。这里是北京的使馆区之一，也汇集了各种国际著名企业中国总部所在地，从而这里汇集了高端人士和外资白领等高消费人士。三里屯商圈的聚客能力十分强，常客群遍布全北京。

三里屯商圈主要分流在太古里附近、工体附近、红街附近以及机电大院附近。三里屯街道办工作人员介绍，三里屯逐渐成为了国际时尚文化街区，主要打造“一街四圈”特色功能区，主要为酒吧街、三里屯SOHO商圈、机电院商圈、太古里商圈、工体商圈。

工人体育馆不仅仅呈现的是体育文化，还承担着北京的艺术文化交流中心。明星演唱会、晚会及选秀活动等文艺演出也是络绎不绝。太古里周边的商业购物氛围较浓，它是国际各大品牌宣传进驻的首要目的地，也是人们互相观察潮流的聚集地。而红街最著名的就是各种特色饭店、KTV和夜店，这里的晚上十分热闹，大概是人们最轻松的时候。机电大院是一个具有多国文化气息的小资胜地，这里有网红餐厅、下午茶甜品店、异国风情餐厅，结合着工厂式的建筑，处处弥漫着小资生活的情调。

顾客来三里屯的目的，大部分是休闲、放松。客流主要集中在太古里，但周边世茂·工三、三里屯SOHO、3·3大厦、通盈中心、永利国际购物中心等商场却不见得十分热闹。

现状：商业两极化明显

看似热闹的三里屯其实也存在着客流分布不均、商场发展不平衡的现象。除了太古里的客流量不错，其余的几家商场却显得冷冷清清。

作为三里屯的核心标志点，太古里涵盖了各种概念店、全国首家店以及网红茶饮店。太古里所引领的时尚和潮流跟自身购物中心引入的业态与环境布局相关。三里屯太古里工作人员介绍，作为时尚聚集地，会有很多时尚人士选择来三里屯购物和体验。太古里在招商方面十分谨慎，需要考虑该品牌的未来发展。经常举办一些主题活动，会吸引消费者前来围观。

太古里的开放式购物氛围与周边传统商场形成了明显反差。一侧的世茂·工三，商铺一半空着另一半是服装特卖，临街黄金位置的商铺也处于空置状态。经过几度升级改造的雅秀商场在上半年也已经彻底关门。雅秀商场里面已经布满灰尘，还残留几个货架。停车场的工作人员表示，雅秀已经彻底倒闭。

三里屯SOHO位于太古里正对面，依旧避免不了“南冷北热”的现象。北京商报记者在现场看到，SOHO商场的商户多为美发、美甲等服务行业，且业态重复严重。商场不论内部还是外商，空置率都比较高。其中一家科技美容连锁店的店长告诉记者，SOHO商场的客流量的确很少，因为自身属于连锁，有自己的引流模式，所以还能够保障客户的数量，但客户多为周边写字楼中的白领群体。不仅如此，位于黄金地理位置的3·3商场人气也大不如前，该商场相关负责人介绍道，虽然店铺的出租率一直都很好，但客流量的确不多。所以从今年开始到明年会有一个大的整体升级和调整，多加入一些业态布局，吸引更多消费者前来。

升级：摆脱无序

今年初，“疏解整治促提升”和“开墙打洞”的街道整治项目启动，三里屯“脏街”改造效果十分明显。在拆迁以前，这条小街上到处都是酒吧、美甲、小餐馆等，严重干扰周边的居民。2017年4月底，北京整治“开墙打洞”启动，许多店铺不得不停业或搬迁。整治之后，街区的整体环境都得到了提升，原来被酒吧、路边摊占用的地方改建为社区花园。生活在东三里屯社区的一位居民告诉北京商报记者，脏街改造是非常好的一个举措，感觉生活都安静了。

脏街改造之后最大的现象就是原本属于此地的客流量明显减少。记者通过脏街的那披萨店店长了解到，原本的脏街虽然脏乱差，但有一种属于年轻人的热闹氛围在里面，自从大量店铺搬走之后，对面也被改造成各种风格的书店，虽然浪子气息不再，但文艺气息越来越浓。

与此同时，北京商报记者在三里屯商圈还观察到，主街道新增了两条地铁线，交通网络更发达。这对未来三里屯聚集客流量起到了至关重要的作用。因为原本最近的地铁10号线，步行至太古里需要十分钟的路程。预计2018年3号地铁线和17号地铁线都会开通，这一定程度上也缓解了三里屯的交通压力。

虽然现在的三里屯商业区发展有些极端，但各个商场都在不断探索调整方向。世贸·工三高层人员告诉北京商报记者，商场会陆续进行改造。目前的初步设想是，二层改造成为密室逃脱、网红直播室、狼人杀等体验空间，三层做儿童业态，四层做餐饮等。

3·3商场市场部经理也告诉北京商报记者，3·3位于三里屯商圈的黄金位置，目前虽然看起来消费者不够多，但其实经营状况还可以。商场内部的门店一直都没有空缺，只是在整体档次和消费水平上需要进一步调整。今年到明年商场都会做一个整体升级，多加入一些补充业态来带动三里屯商圈的发展。

未来：商圈互动提亮调性

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，三里屯商圈本身已经具有该商圈的人群基础和区域特征，但除去太古里之外的几个项目对于这部分客流的充分挖掘还做得不够。相较而言，太古里精准的市场定位和管理发展奠定了在三里屯商圈中领头羊的效果。其他商业项目应当借助太古里的影响力和号召力，来吸引匹配的业态入驻。而我行我素的模式在三里屯就不能够很好地发展，每个商业项目都应该尊重商圈的客流特征和商圈的属性。太古里的定位决定了三里屯的主流消费人群和消费特征，所以顺着太古里的方向，做一个细化和补充会更利于其他项目发展。

中国商业联合会智慧商业分会常务副会长兼秘书长范艳茹对此做出分析，关于目前三里屯的这种“南冷北热”现象，以及商业中太古里一家独大其他项目难以发展的现象，想要改变则需要实现与太古里的互补，而不是竞争。这些商业还需要不断地调整，在调整过程中，首先要根据客流量来定位对应的客群，其次对商场自身进行定位的同时也要符合社会大趋势。导致三里屯这样不均衡的发展原因除了商场自身的管理与定位不当，还有周边的居住人群越来越少，写字楼中的工作人员越来越多。餐饮方面因为有工作群体的存在所以还有市场的存在，但商场的消费者却不一定会因此增加。

北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，现在的消费者更倾向于开放式的商圈氛围，就比如太古里这种布局，从外观就可以看到自己感兴趣的品牌。因为现在的消费群体年轻化，年轻人现在更多的消费在于体验，而不是真正的购买。因为太古里的区域有限，周边的商场也没有与此构成匹配。所以在三里屯商圈中，想要提高人气，各个商家都应该从自身发展定位考虑，选择定向的消费者，多加入一些类似特色餐饮、娱乐等体验业态。同时也可以考虑把周边的居民归为一类消费者，需要有商家去统筹规划自己的发展方向，如果仅仅把潮流人士和白领人群作为主要群体，这个商圈的发展还是具有局限性和片面性。

· 对话企业 · 

那披萨（La Pizza）店长：

商圈中的生活气息更浓了

我们这个店从2009年就已经开业了，发展一直都很稳定，可能也是与太古里的餐饮高端消费做了一个互补。营业时间是从11点开始到晚上10点多，一般主要消费者集中在下午和晚餐时间段。如果在周末，可能更热闹点。“脏街”改造的那两个月，消费者少了很多，现在改造后，逐渐恢复以前的状态了。不过因为我们的店铺更受到外国消费者的喜爱，在年底这段时间，很多外国人都要提前一到两个月回家过圣诞节，所以能感觉最近多是我们中国人来消费。毕竟不论什么店每年都有淡旺季，我们的旺季主要就集中在4-9月，淡季就是11月到过年的时候。三里屯这一年最明显的就是眼前的脏街改造了，整体环境变好了。商业主要都集中在太古里，南区人比北区多，毕竟北区的消费属于奢侈品类。但是从我个人角度看，就是没以前那么热闹了，少了一种年轻人闹腾的氛围，对面脏街开了三家书店，感觉在业态上有点重复。但是年轻人在三里屯逛街累了的情况下去看书也挺好的。但从居住环境上，的确好很多，以前没有花花草草，现在都有了。有绿地和小花坛，很多老年人都会在这遛弯，感觉挺温馨的。一提到三里屯当然就是年轻人来玩的地方，更应该充满年轻和活力。

· 专家建议 · 

围绕潮流定位做好业态搭配

三里屯商圈本身已经具有人群基础和区域特征，但除去太古里之外的几个项目对于这部分客流的充分挖掘还做得不够。其他项目应当借助太古里的影响力和号召力，来吸引项目入驻。而我行我素的模式在三里屯就不能够很好地发展，应该尊重商圈的客流特征和商圈的属性。太古里的定位决定了三里屯的主流消费人群和消费特征，所以做一个细化和补充会更利于其他项目的发展。

（中购联产业资讯中心主任 郭增利）