土桥社区标志性社区商业项目华远好天地 

调查人：曾纯之

土桥过去遍布厂区村落，但随着通州新城规划出台，近年来正通过改造升级，加速迈出城镇化步伐。就目前情况而言，土桥的商业设施发展仍处在初级发展阶段，平衡商业业态布局、加强连锁品牌建设仍是这一区域的发展重点。但也可以预见到，随着环球影城项目的落地，相隔不远处的土桥商业发展，也将得到极大提升。在业内人士看来，环球影城落地，一方面将为土桥带来充足客流；另一方面也将创造更多就业岗位，吸引白领人群在周边就业、居住，拉升当地的消费能力。此外，人口的提升也将有利于土桥商业配套设施进一步健全。

旧厂区村落转身城镇社区

“过去华远这一片都是砖厂村，前面的金隅是厂区”，在小区内遛狗的李叔叔向北京商报记者介绍。60多岁的李叔叔过去也曾居住在砖厂村，但随着砖厂村的拆迁改造，目前住在政府回迁房——砖厂南里小区。

作为“新社区”的土桥，过去实际上是由大片厂区和农村组成的，通州区玉桥街道土桥社区相关负责人对北京商报记者表示。据了解，华远铭悦小区以及华远好天地的所在地过去是梨园镇砖厂村，金隅花石匠小区的所在地过去是北京市玻璃钢制品厂，方恒东景小区的所在地过去是北京制线厂。

事实上，土桥现在俨然有了“新社区”的雏形，从周边小区的竣工时间来看，大多数住宅小区的成立时间基本上都在2010年以后。根据北京市住房和城乡建设委员会信息显示，位于东六环与九棵树东路交叉口的华远铭悦小区，最早的住宅竣工备案时间是2014年2月；南邻华远铭悦小区的金隅花石匠小区，最早的住宅竣工备案时间是2012年3月；土桥地铁站旁边的方恒东景小区，最早的住宅竣工备案时间是2012年12月。不仅是住宅小区，土桥周边的商业配套设施也在近年快速崛起。据了解，物美土桥店在2013年3月正式开业，社区商业项目华远好天地在2013年正式竣工，京客隆也在今年开业。

对于土桥大面积的拆迁改造升级，北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，这个拆迁改造应该是在通州新城的规划之内。土桥靠近东六环边缘，原来是较为偏僻的乡村地区，但随着通州新城规划的出台，土桥要向城镇化转型，农村厂区等一二产业要被逐渐清退，部分腾退的土地转变为居住用地以及与居住环境相配套的生活服务商业设施。

外卖服务带火餐馆生意

在土桥社区中，有一个由华远好天地带动起来的新商圈。华远好天地距土桥地铁站900米，地处通州九棵树东路与土桥中街交叉处，该商业项目由华远地产开发，竣工于2013年。据华远好天地商业部相关负责人表示，华远好天地分为两部分，由商业街与写字楼组成，土桥中街西侧为写字楼，东侧为商业街区。华远好天地附近围绕着金隅花石匠、华远铭悦、方恒东景等小区。

据北京商报记者观察，华远好天地的餐馆非常多，以华远好天地的砖厂村路商街为例，短短150米就聚集了21家餐馆。不少当地居民称华远好天地为“美食城”、“美食街”。

值得注意的是，外卖O2O对餐饮业提供了较大帮助。据北京商报记者观察，一家麻辣香锅店能同时聚集6-7辆外卖车等待配送。麻辣香锅店店主对北京商报记者表示，店铺每天的外卖订单能达到100多单，外卖所带来的收入占到所有经营收入的一半。

随着叫外卖愈发成为现代人的消费习惯，华远好天地在饭点时刻能汇集非常多的外卖电动车。据北京商报记者粗略统计，华远好天地在每天20时左右，能同时聚集近25辆外卖电动车。值得注意的是，外卖O2O的火热也扩大了每间餐馆的辐射范围，减轻了彼此之间的竞争力度，增加了单店的营业收入。一个外卖小哥对北京商报记者表示，这一带的餐馆多，餐馆能辐射到周边区域，最远能送达5公里。

消费潜力待释放

在土桥社区，非连锁化的夫妻店、独立品牌仍是这里的主力业态。在华远好天地商圈中，能看到如橘子春饼屋、贝勒羊羊蝎子火锅、闷锅烧烤等较多的餐饮店铺。儿子在物美大卖场（土桥店）旁边的底商，也共存着如五金日杂等日用夫妻小百货店。

事实是，伴随着消费升级，消费者愈发重视品质化提升。高性价比的连锁品牌受到追捧，这也意味着，在土桥隐藏着巨大的消费潜力。据北京商报记者粗略统计，华远好天地的迪卡侬在晚间半个小时内，共有51名消费者进入。另一方面，好利来在同样的半个小时内，共有18位消费者进入。对比华远好天地周边非连锁化的同类商铺，这两家店的客流量都有较好的表现。“希望能有多一点像H&M、C&A这种高性价比的连锁品牌店入驻”，30多岁的黄女士对北京商报记者说道。居住在土桥地铁站附近、年近六旬的王阿姨也对北京商报记者表示，附近的杂牌餐饮店有点多，希望这里能引入更多如护国寺小吃一样高性价比的连锁品牌餐馆。

据北京商报记者观察，土桥社区目前也存在一定数量的品牌连锁店。超市方面，有物美、京客隆、华联。便利店有7-11、全时、邻家。此外，华远好天地购物小镇则引进了博纳影城、迪卡侬、渔者、大鸭梨等，据悉呷哺呷哺也将入驻。华远好天地相关负责人表示，华远好天地保有一定比例的自持物业，主要用于引入连锁品牌。

但在引入品牌店的过程中，商业项目也需要考虑品牌的辐射范围。有业内人士分析指出，因为品牌是有一定辐射范围的，所以布局不会太密集，如果有些品牌已经在华远好天地附近的购物中心落地，品牌就不会考虑在此区域内再次开店。据了解，当地居民平时为满足购物需求，会到仅有几站之隔的京通罗斯福、贵友大厦等购物中心消费娱乐。

环球影城激发老“厂村”活力

“国外环球影城项目的业绩很好，而且北京的环球影城是全球最大的项目，所以随着未来环球影城的开业，它会极大地带动土桥区域的客流量，促进土桥的商业发展”，华远好天地相关负责人对北京商报记者说道。

北京环球影城坐落于通州区梨园镇万盛南街，处于梨园镇、张家湾镇、台湖镇三镇交汇处，属于通州文化旅游区。据了解，北京环球影城由主题公园，集零售、餐饮和娱乐设施于一体的环球城市大道，以及度假酒店三部分组成，项目总建筑面积超200万平方米，预计项目整体投资额超1000亿元，由北京首寰文化旅游投资有限公司和康卡斯特NBC环球公司联合投资建设。据悉，这将是环球影城在全球的第6个、亚洲第3个主题公园。

为更好地打造北京环球影城项目，政府在交通配套上下足功夫。未来通州将设立环球影城地铁站，通过南延八通线和东延七号线至此处。由此可知，北京对于环球影城项目的引进相当重视，而这离不开环球影城的好业绩。AECOM报告显示，在2015年环球影城娱乐集团以4488万的接待人次全球排名第三，同比大幅增长11.8%；主题娱乐协会TEA联合AECOM共同发布了《2016全球主题公园和博物馆报告》显示，在2016年环球影城娱乐集团以4736万的接待人次继续保持全球第三，同比增长5.5%。

环球影城的入驻，既能促进土桥商业配套设施的健全，也能使土桥形成与环球影城相配套的产业链。赖阳对北京商报记者表示，环球影城项目的落地将给距离项目地不远的土桥带来大量就业机会，未来会有更多的白领来到此处就业、居住，从而对能够满足地方居民日常生活的商业设施需求大，例如超市、便利店等，故商家会更加积极地入驻土桥，土桥的商业设施将不断完善。另一方面，环球影城项目的入驻也将带动周边区域，包括土桥，形成配套产业发展，例如酒店、餐饮等。

· 对话企业 ·

物美土桥店店长王满堂：

偏高档小区“多点”使用率高

物美土桥店在2013年3月正式开业，营业至今已有四年。对于这四年的变化，物美土桥店店长王满堂表示，从经营角度出发，卖场销量一年比一年好。从商圈来看，消费群体相比过去增加了一些流动人口，因为周围在持续拆迁改造，像土桥PLUS是后建的小区，所以会有一定的变化。

从到店消费的人口结构来看，王满堂表示，土桥店的中老年消费人群比例稍大，但不同时间段，主场的人群不同。白天以中老年人为主，晚上则以从工作地点返场的年轻人为主。

对于物美，“多点”是不可忽视的一部分。王满堂表示，现在很多年轻人从多点线上购物。从小区特征来看，入住率高、定位偏高档的小区，多点使用率会更高，比如华业东方玫瑰是比较高档的小区，该小区的顾客在多点使用率上是相对较高的。

· 专家建议 ·

高品质居住区待养成

目前，土桥的农村厂区等一二产业在逐渐清退，转变为高品质住宅小区，但因为清退仍未完毕，所以土桥的商业配套设施发展处于初级阶段，还是一张白纸。随着环球影城项目的落地，将给附近的土桥社区带来大量的就业机会，未来会有更多的白领来到此处就业、居住，土桥将成为人口密度高的居住区。也正是因为如此，土桥对日常生活型的商业设施需求提高，例如超市、便利店、购物中心等。所以，土桥未来需要引进更多品牌化的商业设施，成为高品质、宜居的居住区。

（北京商业经济学会常务副会长 赖阳）