房地产行业是重要的去杠杆领域，而这个领域的“杠杆”有两个方面，一方面是房企自身的杠杆率很高，另一方面，个人住房消费贷比例较高。讨论房地产行业去杠杆，首先要认识到一个概念，即房地产业和金融业都属于金融体系。在很多国家，房地产行业就是金融内的产业，不是简单归于第三产业。因为房地产业具有极强的金融属性，房地产市场的波动与金融信贷政策的波动高度吻合，所以在去杠杆的大背景下，房地产行业首当其冲。

值得注意的是，尽管房地产领域降杠杆有其必然性，但是房地产行业去杠杆需要审慎思考，不能简单粗暴地进行去杠杆。

首先，从开发企业而言，降杠杆意味着信贷的萎缩。以北京楼市为例，北京房地产市场仍然没有完全市场化，北京市套户比（套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，均衡线为1.1）还不到1，只有0.9，与国际同类特大城市之间存在一定差距，北京房地产市场总量还有待发展，未来可能还会有上涨的空间。这意味着，开发商仍然有可发展的空间，因此如何在开发商端有效合理地控制杠杆水平的同时，也能够让开发商在总量上涨的市场空间中发挥作用是值得思考的问题。

从居民端来看，房地产去杠杆应该要做到让居民保持稳定的杠杆幅度或者稳定的信贷。以保障房家庭为例，现在首付比例已经提高，但是调查显示，中等偏下收入居民的支付能力仍然较弱，或者是首付能力较弱。如何保证这部分居民的房贷额度，不是简单的经济问题，而是政策性、政治性的问题。

同时，利率的变化对住房消费的影响非常大。在保障性住房方面，个人房屋贷款利率水平可以选择稳定在基准，不要出现上调10%、20%等情况，对于这类家庭的房屋贷款应该有政策性保障。而对于市场中的高端居住产品，则可以随行就市，无论是定价还是贷款利率的标准。这样既能降低风险，金融企业也会获得利益。

此外，在房地产交易机制上，我的建议是退出预售制，可以考虑在金融货币上支持现售制。房地产大量的资产通过金融货币沉淀着，所以，房地产的风险就是金融的风险，不要简单地去杠杆，保持相应的稳定性很重要。从保持房地产市场稳定角度来看，房地产长效机制的建立无疑是重中之重。

从党的十九大对于住房问题的表述来看，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。其中，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，意味着房子更多要回归生活必需品的属性。这是非常重要的基点，如果这样的基点不能得到坚持和落实的话，估计所有的房地产调控都会存在问题。同时，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也是让房地产市场形成稳定健康发展长效机制的关键一环。

（作者系北京市房地产业协会副会长、秘书长）