随着中国经济发展，中资企业在写字楼吸纳中发挥着举足轻重的作用。2016年至今，中国经济转型提速，北京作为中国第三产业增加值占比最高的城市，各类生产性服务业公司蓬勃发展，金融、科技、服务等行业持续创造出新的公司，并产生租赁调整需求，成为城市中办公租赁的主力企业。随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。

第三产业占比提升

第三产业的发展程度，可以说是衡量一个城市或地区经济发展程度的重要标志。目前典型的国际性都市，如纽约、伦敦、东京等，第三产业增加值占GDP的比重均在90%左右。好租网发布报告显示，2016年北京、上海的第三产业增加值占比分别达到了72.6%和81.5%。进一步缩小了与国际一线城市的差距。在TOP 10城市中，第三产业占比都达到或超过了50%。

随着各个大城市第三产业占比的加速提升以及GDP规模的稳步增长，城市中办公租赁的需求总量将会持续提升。这是办公与商业地产市场发展的重要驱动力。

戴德梁行北中国区企业服务部主管严区海认为，写字楼的发展是同北京第三产业的发展息息相关的，2000年北京甲级写字楼存量是113万平方米，当时北京的第三产业占比是45%，而2016年北京甲级写字楼存量达到930万平方米，第三产业占比也增加到超过80%。相比2000年，2016年北京第三产业增长了近13倍，而写字楼的存量则增长了7倍。

内资国际化带来办公需求增加

同样，写字楼的发展也与经济的发展息息相关，经济形势好则写字楼市场需求旺盛，与此相反，经济走弱则写字楼市场需求转弱。2008年全球金融危机给北京的写字楼市场带来沉重打击，当年写字楼空置率超过30%，市场租金大幅下滑。

但随后中国开启刺激经济模式，经济明显复苏，中国企业开始国际化和专业化，改善性办公需求增加，同时供应量开始减少，市场租金在2011-2012年间大幅上扬，最大年度涨幅达到约75%。此后，若干年间，由于经济形势较为平稳，市场受供应和需求的关系有小幅微调。整体来说，相比住宅市场，写字楼市场是较为市场化的板块，受政策干预较小，整体发展也较为理性。

内资企业成主力

北京近年来的新项目办公面积去化非常快，传统CBD地区将继续对租户产生吸引力，这说明新一轮的供给高峰将会得到很好地消化。与此同时，外资企业正在缩减面积、重新选址以压缩成本，而内资企业正在不断拓展市场规模，国内租户开始主导市场。

第一太平戴维斯数据显示，今年二季度，内资企业在北京甲级写字楼市场的租赁成交占比高达89%，占绝对主导地位，并呈现扩张态势。

同样，仲量联行报告显示，2016年，甲级办公楼的租户中内资企业的比例显著提高。国内公司在北京租赁办公面积的比例迅速增长，明显占据市场主导地位，尤以金融街区域最为显著。尽管跨国公司对中国的投资情况随着全球大环境起伏变化，但是内资公司作为中国未来经济增长的支柱将会继续兴起，并会催生市场的最终成熟，这与美国公司主导纽约办公楼市场相类似。

严区海表示，“2000年左右，写字楼租户中，20%为中资企业，80%为外资企业。但现在至少70%为中资企业，30%为外资客户”。世邦魏理仕的监测数据也显示，2015年写字楼新增需求存在明显的二八现象，国内企业贡献率高达83%；未来，内资企业无疑继续扮演需求主引擎，外资公司则在专业服务业、高端制造业等优势领域具有一定的扩张动能。

北京商报记者 彭耀广