横穿老牌社区和平里，青年沟路在此前多年的发展过程中，成为周边商业重要载体，大量临街底层住宅被私自建成店铺。密集的老龄化人口加之进入翻新期的老房子，使青年沟路临街底楼建材装修店面聚集，一步步偏离了住宅功能，也未能为周边居民提供便民服务。在治理“开墙打洞”政策下，这些店铺正在退场。伴随着O2O和社区商业的兴起，在便利性和规范性之间，一个新的平衡正在逐渐达成。

疏解：老龄化社区

得名于“亚太和平会议”、成型于上世纪90年代的和平里社区，可谓名副其实的老社区，有着多数老社区的“通病”，商业服务缺乏统一规划。自发形成的小商业如毛细血管般密布，生活基础服务便利，但“开墙打洞”造成的隐患却日益突出。

北京商报记者走访的青年沟路位于东城和朝阳交界处，属于东城辖区内面积最大的街道和平里街道，也是“开墙打洞”数量最多、规模最大的一段。青年沟路横穿老社区和平里，是和平里九区、化工大院社区、小黄庄社区、和平街八区、和平街十区五大社区的入口。2015年底和平里社区户籍人口密度25555人/平方公里，接近北京人口密度最高的西城区。

密集的人口中，老年人占了相当大的部分。化工大院社区工作人员统计，社区内老年人占比近40%，据2013年统计，65岁以上老年人口占14.2%，而国际通用的老龄化标准为7%。辖区消费群体密集的和平里，定位是居住生活区。1430米的青年沟路沿线临街的26栋楼房中，9栋办公，17栋定位居民楼。

卖粮油的王阿姨见证了这些居民楼楼体如何一点点被破坏，成为如今的“筛子”。1993年，她和丈夫刚来到青年沟路时，便有众多小商贩密集分布在路两侧的铁皮房内，由于严重干扰了交通生活秩序，铁皮房被拆。随后，小商贩租下底层住宅，将墙体拆除，改造成不足10平方米的临街店面，部分商铺在人行路上自行扩建经营空间。“当时对退休员工有特殊照顾，给他们办营业执照，后来这些北京人就把店面租给外地人，我们的各种证件都是齐全的。”王阿姨认为，这给后来的“开墙打洞”埋下了隐患。

青年沟路共有153处“开墙打洞”商铺。去年和平里街道历时5个月，封堵“开墙打洞”153处、3661平方米；拆除违法建设85处、821平方米；拆除违规广告牌匾260处，取缔无证无照商户12家，实现疏解影响人口2142人。

重叠：装修建材遍布

与老龄化同时存在的，是常需维修和翻新的老房子。一位居民介绍，去年7月20日大暴雨期间，和平里地区仅一栋居民楼便出现80户漏雨。翻新需求为装修建材类从业者带来了商机，但很快，无序竞争使青年沟路偏离了基本的生活服务功能。

“承接高、中、低档室内外装饰工程，电缆电线、电器电料、水暖管件、油漆涂料，空调打孔、移机、加氟，疏通下水道、专业做防水、万能货架、工程配套。”在个人名片上，老杨罗列着自己能够从事的工作类别，名片另一面，老杨写着自己的头衔：“经理”，尽管店内仅有他和老婆两个人。

在未整治前的青年沟路一段700米的街区上，仅路北一侧便有至少20位老杨这样的“经理”，承诺可以承接全部的家装和维修需求；最密集的区域里，100米街区内有7位老杨的同行。“之前我们也做过这个地方的装修，知道这里生意不错，四年前在这里租了店面。”1992年出生的小丁和姐夫以及同村几个亲戚，在青年沟路租了一个门面。

在开展“开墙打洞”整治工作之前，和平里街道办事处对辖区内的商户业态进行了一番统计。“主要都是‘七小’企业，生活服务类44户，占21%左右；其次是小五金建材，29户，约占14%左右。这些店铺提供的便民服务很少，重复率很高，拆掉后不会对居民的生活造成大的影响。”和平里街道办事处治理“开墙打洞”小组汪主任告诉北京商报记者。

不过在过去20余年承载商业用途的一层住宅，由于住宅功能缺失和经济利益考虑，一时难以回到它应有的角色。“不能住人，现在什么都没有。”一位房东说，若用做居住用途，还需大面积装修。在拆违完毕的东城区辖区内记者看到，仍有少量商户继续租用原有底层住宅，窗户上贴着如“请进门按102”、“建行南侧右拐顶东头”等指引，问题仍未得到根治。

高端：旧业态“原地升级”

作为老社区，和平里区域内很难见到大型购物中心的踪影。曾经，位于安定门桥往北300米左右的三利百货是和平里社区惟一一个大型百货商场，也是商圈内主要综合购物支柱。2015年，三利百货被西单大悦城收购，但由于仅有1.2万平方米的营业面积，发挥空间有限，逐渐变身商务综合体。三利百货的离去，使大型购物中心缺失问题再度凸显。和平里街道经济发展科相关负责人指出，就目前的规划和现行政策而言，和平里确实不适合大型购物中心的入驻。根据《2003年北京市流通业发展分类指导目录》，城区三环路以内、市级商业中心和大型多功能购物中心以外地区禁止新增营业面积1万平方米以上的大型商场；地区级以上商业中心和规划的特色商业街（区）以外地区，禁止新增营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施。

虽然“开墙打洞”衍生出的众多临街商铺为居民生活提供了不少便利，但提供这种便利性的多是一些非品牌化、非连锁化的小门店。目前周边已入驻味多美、金凤成祥、北京稻香村等连锁餐饮品牌，超市包括东单菜市场、果多美，但在高餐饮密度的和平里社区，这些规范、连锁化的品牌仅占极小的比例。在小黄庄小区南门所在的青年沟路上，北京商报记者统计了东至和平里西街、西至安定门外大街长达近800米街区的业态，其中品牌连锁店仅有北京稻香村、果多美、一手店、京八珍、链家、我爱我家、平安银行等少数连锁知名品牌，其余六七十家店铺均为杂牌军。据粗略统计，品牌连锁门店约占14%。

在大批临街“小门脸”被关停后，如何满足居民的生活需求成为整治过后和平里街道面临的一大挑战，所幸，低端业态退场、原有业态就地升级的模式早早得到了确认。在和平里社区，天丰利市场可谓重要建筑之一。这个2006年开业的小商品服装市场，地上六层以摊位制形式销售服装、饰品、箱包等商品，并有大量夫妻店入驻美食城，生活气息浓厚但难以与安全、品质挂钩。在疏解非首都核心功能大潮中，这里确定原地升级。

天丰利市场管理方相关负责人透露，天丰利此次商品品类筛选将保留部分生活必需品类别，同时淘汰一批低端店铺。北京市商业经济学会常务副会长赖阳认为，网购的兴起让线下精品店模式受到冲击，因此天丰利市场在升级改造的同时，必须增加社区及生活服务功能业态。

走向更为规范化，老社区对房屋维修、装饰的需求依然存在。北京商报记者看到，在天丰利刚升级开业的四层，有五六家出售五金建材用品的店面，满足附近居民基本生活需求。如今朝装饰等一批定位于老房装修的专业家装公司，也将和平里等老社区作为重要布局点。

融合：“互联网+”进场

低端业态陆续退场，砍掉赘瘤的老龄化社区，和平里正焕发着新生，与此同时，以高效便捷著称的“互联网+”新模式正逐渐进场。实际上，老牌社区和平里早在2013年便成为东城区商务委“钦点”的社区电商化试点社区。近四年来，“181便民服务站”社区买菜终端机的密集布点和2015年东单菜市场选址和平里并试水O2O是两次最有代表性的尝试。不过，在老龄化的大背景下，这两个试验显示，和平里社区的电商化似乎有些水土不服。

在和平里社区多个社区服务中心，均可看到181便民服务站布下的社区买菜终端机的身影。它在2012年东城区支持的一次社区商业电商化试验中安装，截至2013年11月，该终端机已经覆盖了东城区17个街道。根据最初规划，这一平台可实现农产品从农田到餐桌的全流程可追溯的数字化管理，和平里街道的居民可以通过该平台订货，享受新鲜蔬果免费上门的服务。

听起来很美好，但北京商报记者实地走访化工大院和小黄庄社区服务中心，却发现两个社区的181社区终端机均未通电，自安装后鲜有人使用。原因在于和平里社区严重的老龄化。

阔别北京18年的东单菜市场于2015年9月选址地坛公园北门旁，并转型O2O经营，是和平里社区电商化的又一尝试。东单菜市场二层悠惠生活馆全场覆盖WiFi，统一收银并接入支付宝，且试水“手机下单、社区提货”的O2O服务模式。不过，据北京东单菜市场有限公司董事、书记张志群透露，东单菜市场开业以来经营状况未达预期，到去年9月底开业一年，共有2.2万余顾客下单，销售额仅110万元。虽遇老龄化阻碍，但仍有商业体在努力推进和平里社区的电商化。去年8月1日，中信国安社区也在和平里社区布下一子。

值得一提的是，早在2009年，和平里街道就曾推出“1510生活服务圈”，让居民步行15分钟以内即可享受买菜、就餐、理发、修车等10项服务，经过八年的发展，这10项服务在和平里各个社区都找到了市场土壤。

北京商报记者 曲英杰 张畅

·记者手记·

老龄社区破茧成蝶记

为纪念1952年在北京召开的“亚太和平会议”，和平里街道正式得名，经过60多年发展，一个下辖20余个社区，人口密度接近3万人/平方公里的老龄化社区日渐成型，商业布局隐患也逐渐显现。

由于工作单位就在青年沟路上，这些年上下班，记者对周边“开墙打洞”情况较为了解，尽管众多小门脸确实便利了周边居民生活，但道路拥堵、垃圾遍地也是难解的痼疾。此次走访中，记者着重观察了这些临街商铺的经营态势，并与多位经营者深入交流。在这些店主眼里，离开经营已久的店铺并非容易的事，继续经营意味着更高的租金、更大的风险，但放弃这么些年的努力却又不甘心，在这样力度空前的疏解中，我们得见生活不易和人生百态。

而对于一个历经甲子变化的老社区而言，要先破后立，清理低端业态并迎接高端商业，也是不容易的事。根据全市统一规划，城区三环路以内、市级商业中心和大型多功能购物中心以外地区禁止新增营业面积1万平方米以上的大型商场，这意味着和平里街道的破茧成蝶只能依靠现有设施的升级。

所以在清理无序竞争的小门脸之后，“互联网+”作为新兴业态能够实现快速进场，便民服务站、O2O菜店多点开花，可以预见，未来从生产端到消费端的全流程可追溯的数字化管理、生活用品送货上门将成为和平里街道居民消费的标配。虽然记者在走访中发现，碍于和平里街道严重的老龄化，有两个社区的社区买菜终端机均未通电，自安装后鲜有人使用，转型O2O经营的东单菜市场目前盈利状况不佳，但随着政策普及、宣传发力，这一情况有望得到好转。