我国老龄化加速，社会化养老服务网络迅速搭建，上下游产业链也日渐成型。尽管是市场初创期，但各类陷阱和黑洞却早早露头，前有企业资金链断裂致千名老人巨额资产无法追回，后有地产商打着“养老地产”的名头虚假宣传、牟取暴利。在业界看来，要确保老年人的钱袋子不被骗走，在加强监管的同时引导行业有序发展，是迫在眉睫的任务。

老年社区成“吸资”陷阱

去年5月，号称在全国拥有基地、提供“候鸟式”养老服务的怡养爱晚（北京）养老实业发展有限公司（以下简称“怡养爱晚”）被曝出在2015年就出现资金链断裂，随后该公司陆续关闭门店，终止会员合同，致上千名老人投入的巨额保证金无法追回。

由于中国“4∶2∶1”家庭结构数量的飞速增长，家庭养老难题正日益凸显，很多综合老年社区备受推崇。在这样的大背景下，自2014年起，怡养爱晚就打着“爱晚工程”的旗号，借着经营养老基地大肆“吸资”，对外号称投资的年化收益率最高可达16%，只要合同期满，养老服务的缴费还能全额返还，短短一年多的时间就吸收了上亿元资金。

根据怡养爱晚此前大量派发的宣传材料显示，一户老人家庭只要投入10万-180万元以上的保证金，就能入住公司在平谷的养老基地，享受从专业医护、健康养生、文化娱乐等方方面面的服务。合同到期后，公司全额返还保证金，如果老人不入住基地，还可以获得保证金7%-10%的消费补贴。

此外，入住老人们还可申请去陆航公司旗下任何一个养老基地免费居住游玩，享受候鸟式的养老服务。配合这一宣传，在怡养爱晚的官方网站上，罗列着北京平谷、江苏镇江、海南兴隆、安徽合肥等养老基地，并号称投资上亿元，大部分选择怡养爱晚的老人都曾去北京平谷“山水放歌”养老基地实地考察过，环境优美，别墅设施齐全，吸引力着实不小。

还有被欺骗的老人反映，当初怡养爱晚在吸纳会员时，曾有针对性地与高校、机关单位合作并借此作为宣传卖点。 例如宣传材料中对于爱晚工程的描述中提到，“爱晚工程是由国家老龄委员会、民政部、国家开发银行、中国社会工作协会等部门组织协调最终成立的”。对于一辈子都兢兢业业的老人来说，这样的“出身”是有说服力的，以至于很多“高知高干”家庭，且有一定经济基础的退休老人成为主要客户。

据了解，不少入住的老人，确实在一段时间内享受到了较为妥帖的服务，直到去年5月，怡养爱晚的法人代表陆航通过微信公众号发表《告养老会员、基金客户书》，承认公司无力兑付老人，原因是销售业绩断崖式下滑，4月收入仅151万元，同比下滑94%，5月以来没有销售收入。还有媒体曝出，怡养爱晚设在平谷的所谓养老基地，实际只是租赁而来用做展示的。

随着怡养爱晚经营乱象陆续被曝光，国家“爱晚工程”的主办单位，中国社会工作联合会跟进发声，称怡养爱晚公司确实为爱晚工程企业平台成员，但未经批准利用“爱晚工程”对其经营的养老产品进行宣传推销，其拖欠会员养老保证金的产品也没有得到授权，“爱晚办”对此并不知情。

最终在去年6月，北京市朝阳区公安分局经侦大队以涉嫌非法吸收公共存款将陆航刑事拘留，一个“候鸟式养老”的美丽神话也由此画上了句号。

缺少“第三只眼”

“怡养爱晚作为一家养老服务公司，不具备向公众及会员融资的资质，不能发行理财产品，但因该领域并未有明确的相关政策给予约束，最终导致这种养老模式出现各种乱象”，中国养老金融50人论坛特邀成员孙博认为，我国可考虑针对这类养老模式建立一个平台，相关企业必须在这个平台上注册备案，并且缴纳一定额度的风险保障基金。“这样的话，即便是一家养老机构倒闭了，也可以用这部分保障基金向投资者进行赔付。”

在民政部培训中心民政政策理论研究所所长成海军看来，目前我国针对养老社区等老年机构的运行没有明确法律法规监管，立法也相对滞后，导致存在不少灰色地带，也有不少企业趁机钻空子，而一些老人上了年纪分辨能力较差，看到其他老人选择某项产品，容易跟风消费。“此种情况下，一旦企业资金链断裂甚至卷款潜逃，老人都没有任何依据维权。”

孙博表示，今后杜绝此类案例的主要方式有两种，首先，必须要求相关企业到金融监管部门去备案，同时缴纳保障基金；其次，所集资金必须放到第三方金融机构存管起来，而非放到企业账户。他直言，老人的钱好骗不好赚，他们舍不得花钱，但却很容易上当受骗，这种以养老为幌子骗取老人钱财所造成的影响非常恶劣。“可以说，迫在眉睫的任务，就是改变养老服务市场无法可依、无规可依的问题，尽快建立相关法律法规”，成海军表示，此外，建议老人在做出相应消费的时候，也能够多询问子女的意见，避免被骗。

中国公益研究院养老研究中心主任高云霞也坦言，不少民办养老机构确实面临老人拖欠费用、紧急大额医疗支出等风险，收取押金也是出于成本控制的考虑，“目前相关部门也在抓紧出台‘养老机构收费管理办法’之类的条例、规章，但主要还是从应收取哪些费用的角度进行规范，对押金等问题并没有明确规定不准收取。”为减少预付费养老机构因经营问题可能给老人带来的风险，高云霞建议设立专项第三方账户，让预付费、会员制养老机构缴纳一定比例的保障金，以减少企业可能因经营不善等造成对老年人权益的损害。

还有分析认为，不法养老机构法人代表频频“跑路”，究其原因，是企业从成立到破产的各个环节没有纳入到严格的监管范畴内，因此相关部门应该加大养老企业信息的透明性，收紧监管力度，同时引导涉老企业走品牌化路线。目前养老服务供给不足和供给过剩同时存在，未来随着人口老龄化程度的不断加深，养老服务需求还会越来越旺盛、越来越迫切、越来越多元。

养老产业重要数据

■目前我国多地主推的养老形式是“9064”模式，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

■根据我国的“十三五”规划，到2020年我国养老床位数量应在800万张以上，每千名老人拥有养老床位35-45张，但实际上目前国内每千名老人拥有养老床位约26张，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于200万张。

■据国家社科基金《养老消费与养老产业发展研究》课题组测算，到2050年中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模将达21.95万亿元，预计老年市场和养老产业分别将以9.74%和11.48%的年增长率高速发展。

实际上，此前国土部针对多个养老项目用地的调查就曾显示，很多养老用地都存在偏离养老产业领域发展的倾向，多数开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在开发普通住宅，象征性地搭配少量养老服务设施，至于养老地产所必须的医疗、健身、娱乐、送餐、洗衣等自助式或特约服务项目根本形同虚设，有的甚至仅仅假设或者包装一个“养老房产”概念，就作为拿地的策略，骗过所谓的监管，让养老地产成为房地产泡沫的延续。

养老地产疑问多

无独有偶，养老产业链上出现问题的，还有吸引许多房地产商纷至沓来的养老地产项目。据民政部发布的数据显示，截至2016年底，全国60岁及以上老年人口2.3亿人，占总人口的16.7%，其中65岁及以上人口1.5亿人，占总人口的10.8%。另据不完全统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务。总量突破2亿人的中国老年人，尤其是其中7%愿意选择居家养老的老年人对于养老地产投资商来说，无疑是一块难以割舍的蛋糕。

不过“泥沙俱下”的养老地产蓝海，却也不可避免地暴露出一些短板与风险。曾经一度引起争议的，就有位于昌平区小汤山镇的北京太阳城。据了解，太阳城社区内的养老住宅分为商品房和养老公寓两种，商品房已经在2008年前全部售出，当时均价为7000-8000元/平方米，目前消费者只能通过购买二手房的形式获得，分为80平方米、160平方米以及180平方米以上三种户型。而长期租赁式的老年公寓是太阳城近两年最主要的产品，社区内有四栋供出租的老年公寓，其中有两栋为养老院使用，另一栋为短期出租，最后一栋长期为出租公寓。

然而，包括太阳城等在内的不少养老公寓项目都提供转租服务，若租户既不想退租又不想继续使用，可与开发商一起协商制定转租方案和价格。对此，有部分中介人士及专家就担忧称，租金远低于目前北京市场租房价格的养老公寓或将因此成为转租中心，使养老之意变得“有名无实”。对此，虽然太阳城方面表示，要求公寓租户必须在60岁以上，但仍有业内人士透露，实际上太阳城所住年轻人并不在少数，养老地产已经名不副实。

与此同时，近年来京津冀地区出现了不少养老社区进行“返租销售”的违规现象，即业主将所购房屋返租给开发商，再交给第三方公司运营。由于此类销售模式难以保障业主的基本权益，一旦开发商资金链断裂，维权将十分困难，因此，这种模式早在2001年就已明令禁止。还有消费者向北京商报记者透露，此前还有位于怀柔区的某养老院以扩建名义开始出售没有产权证的养老住宅，价格仅为6000元/平方米，该消费者虽然被其远低于市场价的价格吸引，希望能为家中老人购置养老地产，但该住房“不靠谱”的背景也让其担忧不已。

盲目追求“回报”

有分析指出，房企开发养老地产项目原本是一个有利于产业发展的良好开端，但部分开发商进入养老地产领域的心态比较浮躁，当纯粹的养老地产还没有看得见的盈利模式时，这些开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新也直言，有不少房企转型涉足养老产业，旨在消化库存从而转移政策风险，然而，这种打着养老地产的旗号来牟取暴利的资本恰恰与养老产业的发展特点相悖，势必会影响到国内的养老市场。“即使在国外成熟的地区，养老社区的投资回报期都要在5-7年甚至更长，但在中国，很多开发商还只是把开发养老地产作为一种营销噱头，真正的目的仍是出售物业”。

在成海军看来，不同于其他消费品，养老地产消费较高，而在政府大力放开养老产业的背景下，各类不同背景和模式的经营主体鱼龙混杂、泥沙俱下，老人选择时应该更加谨慎，“不过相较于养老社区，房地产行业有着较为严格和健全的规范，因而要防范类似情况再次发生，相关部门应加强事中事后监管，遵照已有的法律条文对违法企业做出惩处”。

“对于社会和业内都担心的开发商以养老地产作为噱头实则发展商业地产的问题，相关部门应制定严格有效的评价、进出机制和监管体系”，中国房地产学会副会长陈国强表示，同时选择和确定一批优秀企业作为试点进入养老住宅建设领域，通过示范效应，增强企业投资养老住宅开发的信心。对于违规企业，则应建立退出和问责机制。

谈及如何实现养老地产行业的良性发展，陈国强认为，基于目前社会各个收入水平老人对于养老地产的价格接受能力不一，建议国内商业地产开发商多借鉴国外成功的发展经验，“养老地产必须要强调运营，强调针对老年人提供的相应养老服务和配套设施，包括生活、健康医疗、休闲娱乐等方面，而物业也要和普通住宅有很大差别。后续的运营管理是长期的、投资回报较慢的投资，通过运营提高价值，逐步提高租金、售价水平，将这部分服务成本转移到租金和售价中来，才是养老地产普遍应走的发展道路”。陈国强表示。

养老产业链上主要产品

■养老机构

即为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理等综合性服务的机构，可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织的一个部门或者分支机构。目前，业内较为知名的养老机构企业有泰康之家、慈爱嘉、诚和敬等。

■养老地产

这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。目前包括万科、绿城、保利在内的不少知名房企纷纷发力养老地产项目。

■养老辅具

作为辅助老人尤其是失能老人日常生活的工具，目前养老辅具已经从轮椅、拐杖等简单产品，扩展到了电动床、老年浴缸等更广阔的领域。不过由于行业门槛较低、准入标准欠缺，目前该细分领域出现了一定的低端化竞争。