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西二旗:以O2O为重心的码农社区

出处:特刊 作者:记者 蒋梦惟 张畅 林子 网编:张兰 2016-11-29

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西二旗,也被称为“中国硅谷”,地处西北五环外,坐拥百度、腾讯等知名互联网公司和一众外企,周边配套住宅区更是有超过十万的人口聚集。这个关系中国IT行业发展进程的软件园区,正见证中国互联网的发展进程,而周边居民,也正在见证着西二旗周边商业业态的更新换代。

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西二旗大街北侧聚集了多家餐饮、商超店铺,但连锁化程度较低,这也催生了多类O2O商业业态

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北漂码农的生活社区

根本不用自己使劲儿,车门还没完全打开,身子就已被挤出车厢,踏出车门也不敢停下脚步,只能一窝蜂继续向前涌。地铁拥挤、人员混杂、码农集结,这也是大多数人眼中整个西二旗片区的印象。

目前,西二旗地铁周边的建筑主要以写字楼、商业为主,新房住宅已基本开发殆尽,二手房可出售房源也仅有不到100套,均价超过7万元/平方米。即使租房,面积100平方米的三居房租也要7500元/月。高昂的房价和租金使得白天上班晚上乘坐公共交通回到回龙观、霍营、北苑、天通苑等住宅区居住成了西二旗大多数北漂的固定生活模式。

自西二旗地铁站B3口出,往南直行150米,是重要的交通干线——西二旗大街,这条东北西南走向的道路,也将西二旗以东的居住区划分成了两个世界。

往北,是由领秀新硅谷领衔的、门禁森严的中高端楼盘。按照规划,该小区占地34公顷,总建筑面积46.98万平方米,建筑主要以独栋、联排为主,并配套幼儿园、健身会所等基础设施。而在该社区居住的人群,多是企业老板或者经济实力尚可的互联网白领一族,消费水平较为突出。

往南,是以经济适用户型为主的智学苑与铭科苑小区,住户多为北京大学、清华大学的教师,由于房屋总价较低,且在建成之初没有经济适用房,因此许多家庭更青睐在此购房。不过目前小区里已有部分住房性质改为普通商品房,出售或出租给在附近上班的白领,总体消费水平以中低端居多。

北京商报记者走访并查阅数据发现,在西二旗领秀新硅谷、智学苑和铭科苑三个社区附近,周边开设的店铺多数集中在西二旗大街一侧,其他道路不是正在修缮就是人流量不足,这也意味着南北两侧消费水平截然不同的住户,只能通过同一片商业区满足日常需求。

在这条不到2公里的大街上,遍布有世纪华联、京客隆等4家大型超市,数十家低端夫妻店和2家7-11便利店。在生活方面,西二旗大街及周边共有11家美容美发店、2家洗衣洗染店、2家宠物店、3家幼儿园、德邦物流和百世快通2家快递收发分店。不过,这三个小区附近都没有养老院或社区养老驿站,也缺乏电影院、KTV等休闲娱乐场所。

高成本阻碍实体商业进驻

一直以来,实体店铺都是衡量一个社区周边商业设施水平的重要依据。早在2011年,北京市商务委就发布了《北京市社区商业服务业提升引导规范(试行)》,首次针对社区内小发廊、小便民浴池、小洗染店、小餐饮店等7种业态,从企业资质、经营场地、从业人员、场地使用属性4个方面制定调整提升规范。

不过在领秀新硅谷及智学苑等社区周边,实体店铺的质量却并不乐观。北京商报记者在大众点评App键入关键词“西二旗”,共发现558个搜索结果,其中多数为餐厅、饭店,多数餐厅也是非连锁个体商户,平均消费金额在60元/人左右,最高不超过200元/人,评价较高的多为快餐及简餐店。此外,还有多位周边住户抱怨,虽然小区周边便利店、菜市场、洗衣店等设施基本齐备,但多数规模较小、档次不高,只能满足基本生活需要,无法享受改善需求。

即使在周末中午12点的“黄金时段”,从铭科苑小区北门出门后往西走50米,只有湖堂悦色餐厅、麻辣情缘等少量餐厅开门,且人烟稀少。而如果从铭科苑小区东北门出门,就能直接来到西二旗中路,途中没有任何商铺。据了解,这里修建之初只是为了让机动车通行,没有预留商铺位置,记者看到,西二旗中路的西二旗公交站共有运通114、333内环、392、636共4趟公交车,最早的始发车为5:10,最晚的末班车为23:00。业内人士表示,在这样一个交通节点,人流密集且距离附近居民往来较便利,无法开设商业网点确实有些遗憾。

值得一提的是,今年6月,北京市政府常务会专门研究了《北京市“十三五”时期社会治理规划》,明确了未来五年全市将基本实现“一刻钟社区服务圈”的全覆盖。作为13号线和昌平线惟一的换乘站,面对每天拥挤的人流,西二旗地铁周边商业发展较为迅速,短短200米的距离汇集了7-11便利店、东方饺子王、仔皇煲等多家连锁店,但对于领秀新硅谷及智学苑的住户来说,这一批商店已经处在了一刻钟服务圈边缘,也难以作为日常生活选择。

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年轻白领依赖O2O服务

实体商业的欠缺,为互联网商业崛起补缺创造了条件。北京商报记者走访智学苑与铭科苑发现,在这里租房的多是在西二旗辉煌国际、百度大厦、中关村软件园上班的年轻人,其中不乏程序员,他们的月薪大多都能达到1万-1.5万元左右,随着工作年限的上涨还会不断上浮,晚上经常加班,无法回家做饭,因此对网络送餐的需求很大。

2014年毕业于北京联合大学的小赵今年6月刚刚搬进铭科苑2号楼,据小赵透露,他目前在距小区1000米左右的烽火科技大厦做程序员,税前月薪1万元出头,之前的住处距离单位太远,晚上加班结束后十分不便,趁着旧房到期就搬到了单位附近。每天早上,小赵会步行至单位上班,在楼下遇到骑摩拜单车或OFO共享单车上班的同事,拿到用手机提前预订即可送到办公楼下的早餐,上楼上班。午餐和深夜加班时,小赵与同事会用饿了么、百度外卖、口碑外卖等多种App叫外卖到办公室用餐。下班后,一些同事会选择使用共享单车或滴滴等打车软件回家。此外,小赵表示,生活用品尽可能网购已成为这片居民的生活习惯。而记者走访时也发现,距铭科苑1000米以内就有5个菜鸟驿站,3个分布于周边小区内的彩票店或药房,2个位于商业楼底层的超市,能够提供快递代收服务。

同样的情况也发生在街道对面的领秀新硅谷小区。尽管门禁颇为严格,住户进出都必须刷卡,但这一制度也不得不为当下盛行的快递及外卖送餐让路,北京商报记者走访时就注意到了许多快递车在小区内穿梭,时不时在单元门楼前停车,打电话通知住户下楼取件。百世汇通的一位快递员告诉记者,目前他每天需要派送百余单快递,比较辛苦,而该小区像他这样的快递员还有近10位。

百度外卖App显示,目前能为西二旗领秀新硅谷、智学苑、铭科苑小区提供外卖的共有1189家餐饮店,其中品牌连锁店217家,占比18.3%,值得注意的是,还有200家蛋糕店、161家专营夜宵餐厅、160家小型超市或小卖部、9家药店能为西二旗地区提供上门服务。而在饿了么App上,共有470家餐饮店、44家小型超市或小卖部可送外卖。

周边实体店商待升级

在北京工商大学商业经济研究所所长洪涛看来,西二旗周边社区是典型的房价高、商业业态低端,表明当地的商业变化未能跟上人口流动的脚步。“目前北京多个住宅小区都面临着商业配套不匹配的窘境,例如新建小区商业网点不足,老旧小区设施又不够完善”,洪涛向北京商报记者分析,“西二旗周边就属于典型的新社区,其中原因既有建设方为落实相关政策规划有关,也跟社会容量快速变动,没有商业业态定向适应有关,一边高端、一边低端的社区环境,对于商家来说也确实难以权衡。”

而北京商业经济学会秘书长赖阳也表示,商家是否入驻一个社区,与周边社区的消费需求息息相关。据调查显示,西二旗片区居住的大多是程序员、中年人与退休职工,其中程序员虽然工资较高,但由于要支付房租、存钱买房,具备一定的生活压力,因此他们会更青睐于利用网络资源降低生活成本,而退休职工对附近高端店面的需求不是非常旺盛。洪涛直言,如果不能尽快提升周边商业品质,西二旗社区的生活服务业质量将会大打折扣,“尤其是那部分经济实力较为突出的企业家住户,他们消费习惯不一、消费需求也各不相同,但又有较大的消费潜力,是周边商户尤其需要关注的潜在顾客”。

“社区与互联网的融合必将成为未来的发展趋势”,赖阳分析称,目前西二旗面临的困境是全北京乃至全国都需要正视的难题。一方面,由于我国上世纪建设小区时规划统筹不够到位,或是没有为商铺留出足够店面,或是出现了断头路,或是某个地区频繁施工,许多商铺现在已经难以找到十分合适的店面。此外,西二旗高昂的房价也打消了部分商铺进驻的念头,导致社区周边实体店铺不足。“由于网络的盛行,店铺不再需要很大的实体店和培训良好的服务人员,而只需在周边拥有仓储地区和配送人员,利用线上和线下的结合节约店铺成本,而用户也能足不出户享受到足够的服务,困境由此得到解决。”

值得一提的是,随着西二旗周边交通线路继续丰富,区域内商业业态也将面临新的挑战。目前,北京已经开始着手谋划昌平线南延,今年10月,铁三院首次公布了昌平线南延的具体设站,即从西二旗站南延至蓟门桥站,新建7座地下站,其中5座为换乘站。按照计划,该线将于2020年建成。有业内人士指出,新建的5座换乘站有望缓解西二旗地铁站的高峰期客流压力,不过随着昌平线南延的建设,未来南部地区乘客到西二旗也会更加便利,届时西二旗附近社区可能有更多居民购房、租房入住,周边餐饮、超市、休闲娱乐等配套设施还需进一步升级。

北京商报记者 蒋梦惟 张畅 林子

专家建议

可借互联网之风转型

北京商业经济学会秘书长赖阳分析称,现在西二旗的解决办法就是依靠互联网。现在互联网的触角已经伸到了西二旗的各个角落里,公交车未能准确地停靠在小区的每个门口,年轻人可以扫码汽车回家,周边高端餐饮店不多,可以用手机叫餐,甚至家电维修、家政保洁和回收废品都已经出现了上门服务的选项。

从西二旗本身定位来说,它是互联网办公用地,而非类似于三里屯、国贸的娱乐购物场所,且因为学区房的缘故房价高达6万元/平方米,这就会导致商家进驻西二旗的成本过高,高端消费人群的数量又不足,高端店面可能无法获得盈利。赖阳称,要解决这一情况,西二旗应该把自身的互联网优势发挥到极致。他解释说,客户追求连锁店铺,其实并非是关心企业规模,背后折射出来的心理是希望购买到安全、放心、品质有保障的产品,从这个角度来说,商家可以把店铺开在房租较低的周边地区,通过互联网展示店铺,把节省下来的门店成本用在员工培训、产品的选材制作等方面,以比实体店更加低廉的价格,为用户提供高端产品。

西二旗社区内大量低端小卖部也可以乘着互联网之风谋求转型。赖阳建议,小卖部可以引进安全的速食食品、有偿收发快递、加热餐饮、免费WiFi等服务,让普通的小卖部发展为多功能商铺。