鲁谷社区从商业构成上来说，购物中心、超市、服务业结构完善，对移动互联网衍生出来的各种上门服务接受程度也很高。但是从人群构成上来说，文化层次、经济状况差异较大，还有日趋增多的老年人群，商业服务业只是满足了基本生活需求，在品质消费和老年消费方面还有缺口。

之前建好的一刻钟便民示范园逐渐沦落为自由市场一条街

连锁超市纷纷布子

鲁谷社区有着三四十年的发展历史，虽然地处北京西五环附近，但发展较早，这为形成目前的连锁化商业结构打下了基础。以超市为例，鲁谷辖区内有物美社区超市、物美大卖场、首航超市、华普超市、乐天超市、家乐福、美廉美超市、永辉超市等多家北京本土及外资零售品牌，基本上全部属于连锁品牌。

永辉超市鲁谷店是永辉超市在北京的第二家门店，2009年6月开业，当年就实现盈利，至今该店的销售额仍然可以在全国门店内排名前列，这也反映出鲁谷社区的消费力并没有随着老龄人口的增多而下滑。一方面来源于在2000年以后一些新楼盘的加入，如2005年的远洋山水，容纳了几万名社区居民；另一方面，鲁谷社区辖区内及周边分布着30多个中央、市属单位，每年也带来不少新增人群，这些人群普遍具有年轻、消费力旺盛的特点。

但是由于鲁谷社区内构成比较复杂，既有新建中高档楼盘，也有老旧小区，机关单位分房和回迁房同时存在，在边缘区域具有典型城乡接合特点，商业连锁化之外，小区底商杂乱、摊贩占道经营等现象也比较突出。

但是这种现象正在得到遏制，一个明显的案例是，永乐小区内的蔬果经营区域，原来是一条不足50米的小街道，街道两边的摊贩各自搭建顶棚，交通卫生堪忧，2015年底该区域统一修整为室内的菜市场，环境明显改善。

但是截至目前，社区内便民零售网点的统一规划还并未形成，私搭乱建的蔬菜水果售卖区、夜宵排档等还是普遍存在。除了超市之外，其他商业业态的连锁品牌并不多见。

整体来看，除了石景山万达广场外，鲁谷社区商业配套基本齐全，超市连锁化、品牌化明显，但是发展级别不高，另外值得注意的是，鲁谷社区商业业态中娱乐设施较为薄弱。

台湾街有名无实

北京商报记者通过调查问卷、走访等形式发现，鲁谷社区商业核心消费群体为生活、工作在本项目附近区域、周边1公里范围之内、驱车时间在5分钟之内或者步行15分钟之内可以达到的人群，这类目标群体占据了消费人群的60%以上。而紧密型消费群体为周边1.5-2公里范围内，开车或者乘车15分钟之内到达，这部分预计占到消费群体的20%左右。

这一点从鲁谷社区内知名的台湾街变迁便可窥见。北京台湾街由石景山区政府主导规划建设，民营企业国新商业投资和经营，2010年5月建成营业。按照初期规划，台湾街定位于以台湾风情为主题的文化特色商业街，采用复合型业态，囊括了快速消费品、台式正餐、特色店铺、休闲、文化、娱乐和购物。

台湾街距离八宝山地铁站仅有几百米，但即使如此，也并未吸引到大量游客前来游玩体验。以目前的店铺业态来看，80%以上都是餐饮，并且丝毫没有台湾特色，麻辣香锅、烤鱼、火锅、串店相继取代原来的商户成为主力餐饮店，商户流失严重。

台湾街运营方北京国新商业投资发展有限公司（以下简称“国新商业”）在台湾商户流失后，不再要求入驻商户具有台湾特色。事实上，不仅有无台湾特色不重要，台湾街的业态也在发生改变，80%以上都为餐饮，二楼和三楼的物业多为青少年培训学校、美容美发培训、婴幼儿娱乐、美术学习班、美容店等生活服务类项目。

在北商研究院特邀研究员、北京商业经济学会秘书长赖阳看来，北京台湾街的没落和其定位有关，“任何一种特色街都要有本土基因，石景山缺乏对台湾餐饮和台湾商品消费的基础人员和文化氛围，不足以支持台湾街长久发展下去”。

就台湾街而言，背靠雕塑公园和八宝山地铁站，环境优良，交通便利，同时周边有大型社区远洋山水、远洋沁山水、永乐小区等，还有电子一所、国际广播电台、北京第一人民法院等大型企事业单位。赖阳建议，现在外出餐饮消费和体验性消费需求旺盛，以台湾街周边的人群规模和人口结构来看，台湾街可以发展为基于社区生活消费的商业街。而现在已经出现的如美容美发、英语培训、美术培训等与社区家庭消费相关的业态便是迎合了这样的需求。

老年商业有待激发

据统计，截至2015年底，北京市60岁及以上户籍老年人口约315万，占总人口的23.4%，人口老龄化程度居全国第二位。而石景山区60周岁以上户籍老年人口有10.14万人，占户籍人口总数的26.6%，高于全市平均水平。作为石景山区的典型老旧社区集中区域，鲁谷社区的老年人比例不低于26.6%，而且还在继续增加。以鲁谷社区永乐西南小区为例，该社区2005年被评为石景山区扶老敬老先进社区，常住户约1570户,常住人口约4180人，其中60岁以上老年人约1460人，占据常住人口的比例高达34.9%。据介绍，到2030年，本市老龄化将达到重度，户籍老年人口占比超过30%；到了2050年，户籍老年人将超过630万，每3人中就有1名老年人，进一步迈入超老龄化社会，并且这种人口结构和社会形态将持续50年。

在北京商报记者调查中，有不少家庭反馈，想要把老年人送去养老，和送孩子进幼儿园一样难。想给老人找个“日托班”，照顾午餐、晚餐，可小区中不但没有这样的设施，连附近5站地范围之内都没有，最终大部分人只能请个住家保姆照顾老人。而家政行业目前一方面是供不应求，另一方面标准化程度低，服务质量难以得到保障或者难以满足消费需求，标准化和职业化程度低，口口相传，熟人介绍或者街头的小门脸是社区居民解决家政需求的主要途径。今年，石景山区把养老服务体制改革列为区域重大改革任务之一，基本形成1+3+X的改革雏形，由政府主导，家庭、专业化组织、社会组织广泛参与社会养老事业。

不过，从社区商业配套上看，鲁谷匹配老年人的商业还存在大片空白。据介绍，石景山将着力构建“社（区）居（家）融合式养老模式”，打造老街坊品牌，建立15家养老驿站，老人平时住家，就餐或娱乐到驿站来，同时驿站也会送服务到家，代理老人购物、搞卫生、上门做饭、协助洗澡，甚至出行陪伴等。力争年内建成8家街道级养老照料中心、15家社区养老驿站，为辖区所有老年人提供零距离、零遗漏、全覆盖的菜单式贴心服务。其中街道级养老照料中心针对瘫痪、半自理、轻度失能失智的老人，提供全托照料、专业陪护等服务。

生活服务O2O表现活跃

国内各种生活服务O2O服务方兴未艾，北京尤其明显，超市送货到家、上门洗车、上门按摩、上门美甲等各种服务陆续被消费者接受。小e到家CEO荣光向北京商报记者介绍，2015年5月，联合华普超市在鲁谷社区开始推广送货到家服务，在此之前，通过对人口密度、人口年龄层、当地需求等进行摸底调查发现，鲁谷社区对移动互联网接受度比较高。据其介绍，在小e到家提供服务期间，鲁谷社区每天有300多个订单，和北京市其他社区相比处于平稳水平，一些未被合作超市覆盖的范围也因为O2O的兴起得到了更好的消费满足。

事实上，只要你站在鲁谷社区任意一个十字路口，鲁谷路和鲁谷大街交叉口或者鲁谷路和鲁谷东街的交叉口，停留三分钟就会发现，百度外卖、美团外卖、饿了么等主流外卖配送人员在频繁地穿梭，偶尔会有一辆载有叮当快药的电动车快速通过；水果店、鲜花店门口总是停着几辆京东到家的车子，四通一达快递三轮车不时开过，路边停着呱呱洗车，它主要服务于有上门洗车需求的消费者；而从社区走出来拉着河狸家美甲箱子的女孩子刚刚为某一个在App上下单的女生服务；一辆名为再生活的三轮车在各个社区逗留，它可以通过App预约上门收购废品。总之，在O2O大爆发时代，鲁谷社区虽然年龄不小，但是很快融入了这一轮消费风潮。

惟一值得担心的是，如果这一轮资本大潮退去，O2O商家开始勒紧裤腰带过日子，不再有大力补贴和宣传，当地居民的消费习惯是否会持续下去？还是要继续回到传统消费场景中去？《北京市石景山区“互联网+”三年行动计划（2016-2018年）》（以下简称“行动计划”）中明确提到，围绕市民衣、食、住、行等领域的便捷化与品质化需求，大力发展以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费，加快发展基于互联网的移动办事、智慧医疗健康、在线教育、社区服务等新型服务，进一步增强公共服务能力，让市民充分享受到信息技术带来的智慧便捷生活。关于社区商业服务业，行动计划明确提出，建立统一的社区O2O服务平台。以政府为主导，引导社会机构积极参与社区服务体系建设，整合家政、中介、配送、维修、养老、助残以及志愿服务等资源，以微博、微信、手机、电视等为渠道，建立全区统一的社区O2O服务平台，提供办事、缴费、家政、餐饮、娱乐休闲等社区服务。依托社区体验店、社区卫生服务中心、照料中心、老年餐桌、新居民互动服务站等服务平台，加快推进社区服务体系全覆盖，大力加强“一刻钟社区服务圈”建设，推动社区线上线下服务一体化、便捷化、精细化。

北京商报记者 邵蓝洁

·专家建议·

关注老人和儿童需求

社区商业的核心是以吃为主的生鲜及食品，包括畜产、水产和果蔬类，居民是否能够便捷获取生鲜，是衡量社区商业的核心。

鲁谷社区商业需考虑“一老一小”的问题，即老年人及儿童的购买需求。北京老龄化趋势越来越明显，鲁谷社区属于老社区，老人尤其是空巢老人的数量比较高。现在流行O2O送外卖到家，但是外卖饭菜高油高盐不适合老人食用，手机端的操作也不如年轻人容易便捷，互联网并没有解决这个问题。

随着“全面二孩”的放开，婴幼儿也随之增加，社区周边是否有方便适合带孩子的妈妈以及孩子消费的场所也是需要考虑的。

首都经济贸易大学教授陈立平认为，老人和小孩属于购买弱者，他们的需求不能纯粹靠市场解决，政府应该介入，因为如果在食物方面存在短缺或者不方便购买，将会导致政府在医疗、养老等公共服务支出方面的另一种问题，连锁超市等门店是解决的最好途径，但是碍于高租金，很多超市无法尽可能多地开设门店并靠近社区。

陈立平介绍，目前有些城市政府出手收购一些有刚需却是高租金的店铺，以低价招标有能力的企业去运营，这是一个可以借鉴的方法。