房价问题引起了社会广泛关注，2015年以深圳为首的一线城市房价出现了20%左右的大幅上涨，2016年以来房价仍旧不断攀高，除了几大一线城市外，南京、杭州等城市房价也在不断跃升，甚至市场又出现了久违的“日光盘”，二、三线城市房价2015年下半年以来普遍出现止跌上涨。当前，北京、上海、深圳商品房平均售价已达到2万元/平方米左右，中心城区房价普遍在4万元/平方米以上，与欧美等大城市相比，已不算低。一时间，中国房地产市场与20世纪90年代前行将崩溃的日本房地产市场已极为相似，房地产市场出现泡沫将要崩裂的论调充斥市场。

客观的讲，中国当前的房地产市场，与20世纪90年代前的日本房地产市场，的确有相似之处，但更多的是不同。从日本房地产市场发展情况来看，自20世纪50年代以来至1991年泡沫破裂前夕，房地产市场经过了40余年高速增长。从1955年至1991年，日本城市土地住宅价格指数上涨83倍，同期GDP增长57倍，房价涨幅是GDP涨幅的1.5倍。1992年，日本房地产泡沫破裂，房价一路下滑。时至今日，日本房地产价格指数还停留在20世纪70年代中期时的水平，与1991年最高峰值时相比，下跌了50%以上。房地产泡沫破裂也是日本自1992年以来“失去的二十年”重要体现和诱因。

应该看到，日本房地产泡沫破裂，不单与房价过快上涨有关，与日本经济增速、城市化进程、人口红利、货币政策、日元汇率、“地价税”政策出台等因素变化都有着密切关系，日本房地产泡沫形成及破裂是综合因素作用的结果。

当前我国房地产市场与20世纪90年代前期日本房地产市场有着相似之处，主要在于：一是在经济高速增长期，房地产市场发展较快，房价呈现不断上涨态势，在经济由高速增长转向中速增长，日本房价还加速上涨赶顶，当前我国房价上涨也有此苗头，这也是很多人担心中国房地产泡沫式发展，与日本当时情形相似的一个重要方面原因；

二是在日本房地产泡沫形成、扩大及爆裂过程中，基于“东京只有一个，东京掌握着全国最好的教育、医疗、金融、就业等资源，人口会向东京集中，东京还是国际化城市，因此，东京房价不会跌”的逻辑认识和操作，东京、大阪等中心城市房价领涨市场，涨幅远超同期其它城市，带动全国性房价上涨起了很大作用，而事实也同时表明，在1955年至1985年期间，东京等中心城市房价涨幅与日本其它城市房价涨幅基本一致，恰恰是日本房地市场稳健向上发展的黄金期。具体到我国，2004年以前北京、上海等中心大城市房价涨幅与全国基本持平，2005年显著高于全国平均水平，近十年间，北京、上海商品房价格分别上涨3.2倍和2.8倍，全国平均为2.1倍，北京、上海等中心大城市对市场房价的带动效应与日本当时情形也有相似之处；

三是日本房地产泡沫的形成和破裂，与资源“脱实向虚”，过多涌向房地产领域有关，1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产性行业的贷款比重大大超过生产性行业的贷款比重，当前我国也出现大量资源涌向房地产领域，尤其要注意到，借去库存之机，近期来资金大量流入楼市而不是流向生产性实体。

但中国当前房地产市场与20世纪90年代以前的日本房地产市场有着更多的不同。首先，房地产市场是宏观经济的组成部分，历史经验表明，房地产市场发展与经济增长周期相吻合，任何一个市场都脱离不了这一定律。目前我国经济增速由高速增长阶段下降到中高速增长时期，与日本不同的是，我国经济增速下台阶没有日本那么大，日本经济由高速增长下降到中速增长，增速下降了近10个百分点，可谓陡降，我国经济由高速增长转向中高速增长，增速只下降3个百分点左右，可谓平缓下降。

其次，日本房地产市场泡沫破裂，与日本货币政策收紧、股市泡沫刺破、日元套利空间收窄、国际资本撤逃、“地价税”政策出台等交织在一起，并非单纯的高房价因素引起地产的崩溃。日本央行将贴现率从1987年2月份的2.5%经过5次提升至1990年的6%，货币政策收紧首先刺破股票市场泡沫，1990年日经225指数大跌近40%，大量公司破产倒闭，其拥有的不动产大量涌入市场，房地产市场供求发生逆转。与此同时，日元套利空间缩小，国际资本从日本撤逃。而1992年政府出台的“地价税”政策，更是加速了日本房地产市场泡沫的破裂。当前我国，存款准备金率仍处于历史较高位，货币政策仍有一定的宽松空间，股票市场价格也在较低位，人民币汇率并不存在高估，从长期看仍将会较大幅度升值，与日本20世纪90年代前后有着明显的不同。

再次，从房价上涨情况来看，我国房地产市场化发展时间还不长，从1999年至2015年，全国商品房平均销售价格上涨3.5倍，同期GDP总量增长7.5倍，房价上涨幅度只为GDP上涨幅度的47%。显然，我国房价上涨幅度远逊于日本，有着更为稳健上涨的基础。

第四，我国城镇化空间还较大，2015年，我国城镇化水平为56.1%，非农业人口比重还不到40%，与日本1955年时的水平相当，对稳定、提升商品房价具有一定支撑作用。但也应该看到，在日本房价加速上涨的1978年至1991年，日本城市化率只上升2个百分点，在日本房地产泡沫破裂、房价持续下跌的1992年至2015年，日本城市化率却从78%上升至91%，上升了13个百分点。可见，房价上涨与城市化进程并不一定要有必然的关系，况且我国土地供应远比人口密度极大的日本要充裕得多。

考虑到要素资源市场化改革进一步推进，经济仍保持中高速增长，区域发展不平衡互补性比较强，城镇化水平提升等，我国房地产市场在未来一段时间仍将会较快发展，房价会进一步上升，北京、上海、深圳等大城市房价仍将会较大幅度上涨。但在房地产市场发展中，借鉴日本教训，也要警惕在当前我国经济转型、实体经济盈利困难时期，资金在金融体系和房地产领域自我循环，助推房价过快上涨，反过来倒逼各种社会成本上升，对经济造成进一步的冲击。要清醒认识到城镇化的推进并不必然意味着房价上涨，警醒大城市因各种优质资源集中房价大涨带动全国房价上涨形成房地产泡沫的局面，要更多通过规范税费等市场调节方式，促进房地产市场平稳发展。