嘉宾主题论坛

在刚刚过去的2015年，北京楼市风起云涌，新房总成交额超过2500亿，均价首次逼近3万元/平方米，土地市场更是热血沸腾，没有最高，只有更高，成为了行业口号。土地五万，新房四万，二手房三万，成为2015年北京楼市的奇葩现象。展望2016年地价是否还如脱缰野马，国家去库存的大背景下，北京市场如何应对，我们将在2016新年楼市趋势发展论坛上得到答案。

论坛对话嘉宾：

中国社会科学院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞先生

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池女士

亚豪机构研究总监郭毅

中赫置地品牌总监朱敏

泛海国际北京营销公司总经理陈浩宇先生

主持人：北京商报新楼市周刊主编赖大臣先生

赖大臣：去年北京楼市有两个关键词，尤其是年底的时候，一个是地价，一个是房价，顶豪的价格，今年北京会有许多项目进入顶豪市场，去年的地价这么贵，出现了一些地价七万多的项目，以前说西三环三万多的时候就很贵了，现在到了七万多，没有最高，只有更高。就这个话题，我们先回顾一下2015年，各位作为行业的专家和从业者，对2015年都有自己对北京房地产市场的认识，我不知道你们这么多年的从业过程中，如果给2015年房地产市场的定义，您觉得有什么比较特殊的地方？牛老师是中国社会科学院发展与环境研究部主任，长期居住在北京，您感觉2015年北京楼市怎么样？

中国社会科学院城市发展与环境研究所原主任牛凤瑞

牛凤瑞：去年公寓式豪宅销售情况很好，成交的金额和套数都比2014年增长了很多，价格同比增长了28%。地价重塑楼市变，去年土地市场地王的频频出现。作为地王来说，有得有失，应该说得大于失。从“失”的角度看，现在地价高了，房价就高，房价一高就催生了泡沫，增加风险，最后地方政府卖地就卖不出去了。

从“得”的角度看，首先是提升了稀缺土地的资源的使用效率，价高者得。另外很多地王建的项目都是高端项目，客观上提升我们未来的房地产结构水平。另外，既然是高价地王，就说明政府卖地拿钱多，去年北京市卖地有2000多亿的收入，又创了新高。土地出让金为北京市改善公共服务，加快基础设施建设提供一个支撑。

那么为什么说变呢，我们都愿意说面包和面粉的关系，我说这仅仅是表面的关系，因为面包主要的原料是面粉，但是面粉来源是哪，是小麦是我们的农业生产成本。你想这个事情，面粉的价格决定了面包的价格，再进一步，小麦的价格，小麦的生产成本又决定了面包的价格。

反过来看土地市场，房地产有一个定义，地段决定价值，或者说区位，区位是怎么决定的，区位谁可以改变，就是社会投资。所以要说改变北京的楼市，首要的原因是什么，是北京功能区域的再调整、再优化。南城区的开发，通州区成为行政副中心等等，这些策划都是功能区的调整，功能区的调整必然造成基础设施的变化。

主持人：现在城六区基本上没有地了，国土局说今年城里的供地还会逐渐的减少。

牛凤瑞：现在的城六区人口密度很大，是北京市的疏解的主要区域。城六区还有很大的潜力可以挖掘，包括旧城、旧房的改造、旧厂房的改造等等，应该说这些都是未来房地产业的着力点所在，所以房地产本身的发展，首先是城市的功能区的调整，造成了楼市的大的变化，而不仅仅是地价，地价是我们城市功能区变化调整的反映。

主持人：感谢牛老师对我们的主题提出自己的建议，的确很有道理，很多专家说看好未来的前景，牛老师说的还是利大于弊的，还是可以拿地的。那么赵老师您作为研究人员，你对北京市场的研究，2015年地价高起，而且增长幅度非常明显，您对2015年怎么看？

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池

赵秀池：地王不断出现，地价不断的走高，不豪的地方也豪起来了，像我们学校楼面价格7.5万，大家都说房子将来会十万以上，我的感觉也是北京的房价和地价没有最高，只有更高。

首先我们说地价，楼王不断出现，主要原因还是供求的关系。2015年的供地是八年来的最低，一个是供应减少了，再一个是需求不断增加，一个是现在2014年楼市低迷之后，城市分化严重，我们看到的一线城市没有问题，我们的北京不存在去化的压力。一线的房地产市场是没有问题的，三四线鬼城比较多。现在我们讲疏解非首都功能，承担首都功能的主要是首都功能核心区，东西城，再往外扩就是城六区，我在2010年就做这个课题，给的建议就是要高标准建设新城，近期是从中心城疏解，远期就是京津冀协同发展。

即使北京限购了，外地的需求量和北京的需求量还是没有办法比的。所以地价为什么走高，一个是开发商的需求，三四线市场不行了，要回北京拿地。第二个就是北京的人口控制不住，即北京的房地产需求量不断增加，然后到2014年的数据，北京的人口已经是2151.6万，09年突破人口目标之后，这五年又增加了396.6万。按三口之家算，每年需要新增26万套房子。刚才陈秘书长也讲了北京住宅的供应，2015年连保障房也才八万套，这种供不应求，房价不断走高，对于一线城市来讲，这个市场不断走好，所以地王会不断的出现。

所以北京房地产问题，不仅仅房地产的问题，也不仅仅是北京的问题，而是北京优质公共资源太集中的问题导致的。

主持人：我们常规理解，土地越来越少，除了这个观点之外，还有没有其他的原因造成2015年地价的不断上涨呢？

亚豪机构研究总监郭毅

郭毅：我觉得2015年的热首先是来自于资本市场的热，大家知道2015年央行五次降息，央行也出台了很多的贷款调整工具，大家都知道08、09年四万亿的投资把市场拉起来了，但是今年总体的市场的货币量，大概的口径应该是超过十万亿，看起来不太显山露水，这部分的钱被推高了，流入到楼市里面，就导致和房地产市场的价格上涨，很多的资金流入房地产市场，包括很多的开发商通过资源的调配能力跟银行达成合作，包括泛海和万科都引入了银行的资源，让开发商得到了更低成本的资金，包括现在我们看2015年拿的地，很多的地块都配建了大量的保障房和自住房，对于保障房的建设资金还是有一定的优惠，给开发商提供了更多的子弹，开发商有了低成本的资金，就要高效率的使用起来，所以土地市场热了，这是第二个热，土地市场热了。

北京土地市场2015年一共出让了50宗的住宅用地，22宗是楼面价超过三万，也就是说22宗未来的房价在五六万左右的价格水平，这22宗还有10宗是未来潜在的十万+的地块，土地的市场行情火热，原来未必是顶豪集中的片区，也出现了一些高价地，这些高价地的诞生，其实除了钱多以外，还有一部分的原因是政府从大的规划的调整以及土地供给的方式上，助推了地价的攀升。

同时2015年这些高价地，大部分集中在北京的东北五环外的孙河和东坝，孙河是北京唯一一块整体规划低密用地的片区，东坝又有第四使馆区的规划，更多的还是由于产品整体区域定位和规划定位，助推了成为了高价区域。

此外，西南三四环沿线也集中了这样的高价地，我们看北京其实很久没有五环以内的地块这么集中的出让了，2015年50宗住宅用地七宗在五环内，都在丰台，大家肯定要抢，价格就要上去。

房地产市场的成交也在提升，我们看到2015年的新房市场，包括自住房，商住公寓类的产品，包括纯商品住宅，加在一起10万套，二手房市场20万套，2015年整体成交了30万套，相比06年到现在十年的时间，这仅仅低于2009年的一个次高，所以我们看到市场的热度确实是因为地价的高升，成交量的高升造成了价格不断的上涨。

整体市场成交量上升的过程中，其实我们看到顶豪异军突起，2015年十万+成交了254套，创了历史累计的总量还高的成交量，我们看背后也是有逻辑和原因的，确实十万+的供应规模在增加，而且从土地的价格来讲，未来稀缺的地块，包括好的位置的项目也在不断的减少，现在供应的地块很多都在五环以外，或者西南四环，并非传统的豪宅区，一些老牌的豪宅，特别是地段位置非常好的豪宅，2015年有了一个明显的发力，2015年北京商品市场成交额排名最高的是泛海国际。另外看到一些项目价格达到了非常高的位置，像万柳书院，去年成交了一套20.3万的公寓，我们看到他们的位置好，周边的配套环境非常好，同时具备了绝对的稀缺性，去年是热销的年份，今年各方面的价格还会不断的凸显出来。

主持人：其实前三位专家说了很多，我想很高兴的肯定是在坐的两位开发商代表，现在之前拿地，现在的政策绝对是利好，而且这两个项目很具代表性，一个是北京市的销冠，一个是北京市卖的最贵的项目，获得了市场认可度很高的一个项目。那就请二位谈谈吧，因为对于你们来说，2015年感触很多。

泛海国际北京营销公司总经理陈浩宇

陈浩宇：目前北京的豪宅出现两个格局，一个是类似于我们泛海国际，包括润泽，万柳书院，以前取得土地的开发商，通过产品不断的提升，品质不断的发展，包括周边的配套成熟，房价现在又有比较大的发展。

第二个大家看到的被豪宅化，其实我觉得各个开发商拿这块地都是做了充分的考虑的。包括今年刚才陈老师分析的，豪宅的异军突起，也不是偶然，并不是说今年北京的房价暴涨，是各方面的原因推动房价的提升，加上成交量的放大，演变成今天大家看到的房价比较大的提升。

我认为今年对房地产开发商来说应该还是一个考验，房价不断提升，对于被豪宅的产品，可能大家要注意一个差异化，如何把这个差异化做好。因为现在我看到去年拿地的地王项目，如何在有限的空间里面施展才华，对我们来说是一个课题。

对前期取得土地的，土地规模又比较大的开发商，泛海国际，我们多年深耕与朝阳公园的高端社区，社区的发展演变到今天的房产，北京泛海两个项目，一个是高层项目，8.5万，一个是低密度的产品，均价突破11万，整个泛海国际也会和各个方面合作，为北京的楼市和市场做更多的贡献。

主持人：其实泛海国际可以说体量来说，应该是北京五环之内最大的项目了。后面还有新的产品出来，也是很受关注的项目。中赫在北京做的项目也不多，但是非常有名，最著名的就是当地的钓鱼台七号院，包括万柳书院，中赫拿地的时候大家都觉得很高的价格，事实证明当时出手还是非常果断的，现在的价格来看，中赫是这几年万柳书院拿地把握最好的一次，而且溢价的空间还是非常大的。作为2015年我们项目开卖的第二年，请朱总说说项目。

中赫置地品牌总监朱敏

朱敏：去年初的时候跟郭毅老师探讨过这个问题，大家当时预测15年是顶豪元年，当时把历史成交数据一看都是两位数，蛋糕这么小，大家怎么分，我提出的观点蛋糕肯定会大，最简单的一点，以前过六万的房子根本没有，不让卖。所以今年我觉得是一个新常态，相对比以前更市场化一些，基本上各种档次的产品上市，多年压抑的需求都被释放出来了。只要你真心的做好产品，把好的东西呈现出来，会赢得市场的认可，产品力真的是大家将来赢得市场最重要的一点。

主持人：未来购房者的挑剔程度会越来越高，可以看到2007年北京楼市快速发展到2009年和2015年，2007年全年的股市上涨到6000点，北京房价涨了很高。2009年是因为四万亿的刺激一直到2013年上涨，2014年下降，2015年又起来，房地产市场的脉络可以慢慢的看到，其实从市场的一些表现上，包括购房的热情和拿地，所以我们为什么把地价作为2015年主要判断的风向标，因为他决定未来一两年整个房地产市场开发商信心的判断。通过拿地也表明了政府的态度，因为他们供地的方向，功能区的引导，人口多，城市发展方向，今年到年底也就是2170.5万人了，据说正在考虑用高物价的门槛限制人口的流入，房子肯定是很重要的东西。曾经有经济学家说未来北京房价30万一平米，当时很吓人，但是正在往这个方向走。

2016年的市场会怎么样，现在已经有一些预测的东西出来了，可能楼市还会继续沿着2015年的路线上行，下面这个环节，大家就用一句话，您觉得2016年上涨还是下跌。

牛凤瑞：2016年的楼市，我想用两句话来概括：第一，供求双旺盛的势头将持续下去；第二，北京市的房价恐怕上升8%、9%左右是大概率，北京房价下降绝对没有可能。

赵秀池：北京特殊的区位优势，人口还是控制不住，京津冀协同发展为什么上升到国家战略，就是人口和功能疏解不出去，基于这样的情况下，需求量还是在增加，所以房价、地价我觉得还是会涨，具体涨多少说不好，人往高处走，都往北京流。人走不了，产业走不了，房地产是城市居民生产、生活的载体，房地产还是需要的。所以我对首都的房地产市场一直是看好的。

郭毅：2016年，我觉得会是量跌价涨的一年，量跌是因为价格涨的太快了，必然会抑制新房市场的需求，2015年二手房的价格并没有出现大幅度的上涨，过去我们说改善性，卖一买一就可以了，2016年二手房市场怎么实现更多的优势支撑新房市场的成交量，我觉得会出现断层的局面，一手房量肯定会下降，但是价格肯定会上涨。我觉得二环三环不出手，四环河边看柳，五环六环冰上走，二环三环产品比较落后，总价又比较高的项目，出手就比较低，四环配套不断的完善，产品相对比较新，产品力上有过提升和改善的项目，其实四环可以看到春天。五环六环一类项目是被豪宅的项目，还有一类原本是刚需盘，被地价推生成改善性价格的产品，所以五环六环周边的项目相对来说风险更大。

主持人：说到两个项目，两个项目都处在看柳的区域，作为开发商你们认为从自己的项目来说，说实话，你们项目有没有调价的想法？

朱敏：两个关键词，第一个是殚精竭虑，大家的产品都要做豪宅，又要做差异化，是特别大的难题，包括大家都有新项目，都面对这样的难题，无论是设计规划还是营销传播，实际上所有的相关的地产经理人，都要增加很多的创意空间，用脑量是要飙升的。

第二个是值得期待，会有很多产品的风格，或者新的设计，或者新的东西出来，会让大家觉得看完之后眼前一亮，可能在2015年看到了十年没有看到过的这么多的豪宅样本，2016年会超过15年，会促进产品进步。

陈浩宇：我们公司的开发宗旨是满足企业发展的前提下，给客户呈现一个好的产品，其实泛海的性价比还是非常高的，现在的客户从购房角度来说，非常理性，对于产品都不是初次置业了，所以产品来说，除去我们以前常说的地段优势，配套优势以外，更多的看产品。所以我觉得顶豪产品也好，高端产品也好，客户现在很懂了，所以第一产品要好。

第二，对于今年的房地产市场我觉得是看好的，可能成交量各方面都会下来，但是整个北京的市场，因为首都经济的概念，对于北京来说，我希望不用五环六环冰上走，满北京都是春天。

主持人：谢谢各位嘉宾，大家都表现出对2016年房地产市场的看好。从土地市场已经感受到2016年的火热，据说年初的豪宅市场成交相当不错了，有十几套，而且今年可能豪宅项目要达到60个，具体的市场怎么走，还要继续去看。土地市场的烘托下，未来房地产市场会继续上行。今天的论坛环节到此结束，感谢大家！