12年前，华堂商场进驻朝阳路时，这里还是一块靠纺织企业支撑的洼地，很难把它与商圈联系起来。12年后，这里变身CBD后花园。朝青商圈，与其说是商业培育了地产，不如说是商业与地产共同成长的结果。它已从当初靠华堂商场、易初莲花等少数商场和超市强撑的艰难环境中走出来，衍变成坐拥20余家中高档社区、商业业态逐渐趋于完善的潜力商圈。

　　商业繁荣带火地产投资

　　李志生是华堂商场的总经理助理，在华堂商场十里堡店已经干了12年，亲眼见证了朝青商圈从无到有的过程。他说：“1998年4月，华堂商场刚进驻朝阳路时，这里曾经有两家国有商场，鑫帝大厦和雪银商厦。当时，这里是老纺织工业区，住户多是棉纺厂的职工和退休家属，由于工厂不景气甚至濒临倒闭和拆迁，很多职工面临下岗。因此，居民购买力较低。”

　　随着该地区开始搬迁，这里的商业氛围日渐淡薄，雪银和鑫帝两家国有的百货商场先后易主撤离。最后，仅剩下日资的华堂商场一家。

　　华堂商场得以生存，经历了一番痛苦的挣扎。华堂商场最初也以纺织类、百货类商品拼争抢市，当看到两家国有商厦相继“倒闭”后开始转变，加强了超市生鲜食品的引进和销售。恰好赶上这里的拆迁大潮，华堂商场适时调整，为居民解了购买生鲜的“燃眉之急”。

　　如此一来，不但华堂商场出了名，十里堡、朝阳路等地名也渐渐被京城的百姓特别是年轻人所熟知。慢慢地，地产商纷纷将目光投向这里进行地产开发，也带动了住宅建设的兴起。

　　高档社区极具消费潜力

　　朝阳区商务委商贸流通科的褚志磊告诉记者，在北京商业规划的指导目录中，并没有朝青商圈的提法和明确规划，之前朝阳路和青年路这一带由于地理位置较大，多是工业区和企业的仓库，所以很难预先规划成商圈。这一商圈的产生完全是伴随着地产项目的蜂拥而至，由地产商圈定的概念。

　　如果沿用地产商们的概念，朝青商圈是指位于东四环与东五环之间，北起姚家园路，南至朝阳路，往西是寸土寸金的朝阳公园，东侧是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，北侧有亚奥商圈的挤压，西南向是国际焦点区域CBD，四大政府决策地围绕，朝青兼收利好。

　　京港城市大厦成为朝阳路上第一个商业项目后，中高端住宅纷纷拔地而起。

　　五六年前，朝青商圈在CBD旁边崛起，以“CBD后花园”的身份成为住宅市场上的佼佼者。经过多年发展，昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域已经摇身一变，成为人流密集的中高端生活区域，朝阳大悦城、阳光新城市广场、西单商场入驻，周边华纺易城、国美第一城、天鹅湾等高档住宅崛起。

　　朝青商业业态布局的逐渐完善，集中在最近的两年时间。2009年3月28日，活力东方奥特莱斯开业；2009年9月10日，家乐福姚家园店开业；2010年1月21日，阳光新城市广场开业；2010年3月23日，CBD东扩区规划综合方案正式对外公布后，4月30日，十里堡西单商场开业；2010年5月28日，朝阳大悦城开业。业界普遍认为，朝阳大悦城的进驻，对整个朝青商圈起到了一个提升作用，电影院、溜冰场以及餐饮店铺的广泛介入，使朝青地区的商业设施更加趋于完善。

　　商场分散难聚商业合力

　　家住朝青商圈的徐小姐觉得这里的商业设施过于分散，难以形成商业合力。

　　对此，李志生告诉记者，虽然地产商把朝青划为商圈，但是从商业角度讲，更应该是以“板块”称谓。尽管这里的大型商业设施已经趋于完善，但是各自的距离相对较远，再加上现在的交通不畅，往往让商业设施难以具备商业氛围。朝青商圈的商业氛围还需要继续涵养，商户们至少要做好两年的养市准备。

　　活力东方奥特莱斯工厂店开业后，世界500强家乐福超市也进驻这里；比西单大悦城面积还要大一倍的朝阳大悦城开业后，汇集了400家国内外知名品牌，更有60多家餐饮品牌到此开店。但是，购买力的分散，以及客流与商业容量的落差，直接考量着商户的经营承受力。

　　随着2012年地铁6号线的开通和路面交通的改善，可能将会得以改善。

　　西单商场朝阳店副总经理周京堂对朝青商圈表示出了充分的信心。他认为，朝青商圈在今后的两三年里将会成为一个实力强劲的商业中心。第一，朝青商圈的商业十分贴近社区，吸引了大批周边消费者；第二，这里集中了各种风味的餐饮企业，为居民的就餐提供了方便。不仅如此，各个业态的商业集中和并存的状态，方便了消费者的出行成本；第三，朝青商圈的停车很是方便，6条主干道加上2012年开通的地铁6号线必将会吸引朝青商圈以外的消费群。

未来建议

　　由于商圈内主要商业设施的零散分布，所以每次逛街通常只会选择一家作为目标，而不会像在西单、王府井一样，可以在多家大型商业内随意进出。

　　事实上，朝青商圈的三大主力商业设施——华堂商场十里堡店、朝阳大悦城、活力东方奥特莱斯，分别位于朝阳路、朝阳北路、姚家园路三条东西走向的街道上，呈平行分布，由青年路南北贯通。虽然每个商业项目间的距离都不算远，也就是公交车三四站地的距离，但绝对不是人们步行5-10分钟即可到达的。

　　这种不远不近的距离，让各个商业项目的客群很难共享。而且与市中心的一些成熟商圈相比，朝青商圈尚缺乏有号召力的主力百货店和品牌专卖店。即便是朝阳大悦城，其品牌结构与西单大悦城相比，也显得单薄了不少。整个商圈内，餐饮、休闲、娱乐等商业设施更是相对匮乏。不过，相信随着道路交通状况的改善，几个大型商业设施功能的完善，以及未来更多商业项目的进驻，整个朝青商圈的商业潜力将得到进一步挖掘。

　　培养忠实顾客需要2-3年

　　西单商场常务副总经理  周京堂

　　我相信西单商场朝阳店在2-3年的时间可以培养出固定的顾客群。作为现代设施逐渐完善和成熟的商圈来说，朝青商圈在今后的两三年里将会成为一个实力强劲的商业中心。

　　“新移民”提升购买力

　　华堂商场总经理助理  李志生

　　朝青商圈是一个商业潜力股。中高档社区引进了中高端消费人群，为商圈的商业发展积聚了潜在力量。目前这里的居民都是高收入“新移民”，对许多商品品牌的认知度更高，不知潜力何时爆发。

　　商业项目之间缺乏合力互补

　　北京商业经济学会秘书长  赖阳

　　诸多商业设施由开发商自行开发建设，缺乏整体的综合考虑，互相之间位置不集中。每个商业项目之间主要是竞争关系，而不是互补关系。这里更适宜发展生活类商业，以丰富业态满足居民需求。

　　商住混合宜发展生活休闲商业

　　北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理  刘晖

　　商圈内居民家庭年收入在8万－15万元的比例最大，发展商业的基础相当扎实。朝青商圈属于商务、居住混合区，需要现代化的购物中心、超市。人们需要带上家人吃饭、逛街、看电影的生活休闲类商业。