调查

　　北京城市商业综合体

　　冬日的傍晚，北三环南侧的大钟寺中坤广场灯火通明、霓虹闪烁。一个43万平方米体量的商业巨无霸，“跳级”替代了曾经充满吆喝叫卖声、满地鱼虾残骸，甚至是泛着异味的农贸市场。 尽管大钟寺地区位于北三环这个寸土寸金的黄金地段，但由于该地区长期缺乏有质量的大型商业项目，附近社区居民消费大多流失于其他区域。随着大钟寺中坤广场这个“跳级生”的存在，又让很多流失的消费群体回流。

　　商业“改头换面”

　　今年一个冬日的下午，家住大钟寺地区某社区的胡女士和家人从大钟寺中坤广场家乐福超市购物完毕。她手里拎着大袋的食物，走在宽敞的街道上；来商场引入的教育机构上课的小朋友在其身边不时穿梭。这让她不禁想起6年前刚搬到这里的情景。

　　2005年，胡女士一家搬到大钟寺。其居住的社区离大钟寺农副产品批发市场步行仅需10分钟。尽管交通便利，但社区周边脏乱差的环境却令她十分失望。

　　“每天凌晨2时就陆续会有海鲜小贩在街上摆好摊了。大清早的叫卖声、讨价还价声、汽车鸣笛声等，吵得人无法睡个踏实觉。”她回忆道，每天清晨一出门，甚至在自家楼道里就能闻见海产品的腥味。出门上班的路上，由于地面流着脏水，总要把裤腿挽起来一些，上车后再放下来。尽管周围的居民们时常抱怨，但有关部门对于现状也有心无力。

　　商业业态一成不变，让环境问题成了市政管理部门的一块心病。就在海淀区政府开始规划准备升级改造这一区域时，大型开发商中坤集团的下属企业北京中坤长业房地产开发有限公司承接了这一商业改造项目。这是大钟寺中坤广场背后的一段故事。

　　从较低端的商业业态，迈向了城市综合体时代，大钟寺商业进行了一次华丽的“跳级”。

　　2003年，这个总投资约40亿元的商业巨无霸项目宣布破土动工。中坤集团董事长黄怒波这样表述大钟寺的商业愿景：建成后会成为海淀区重要的商业中心，成为集购物、休闲、文化体验为一体的都市生活时尚休闲中心。

　　事实上，黄怒波的信心是有的放矢。因为，这里不缺商业氛围，也不缺消费群。周围社区除了太阳园社区、总参家属院还依傍两所高校，西北还可覆盖双榆树区域多个社区。

　　当时相关政府部门及中坤集团还曾拿出过一份极为乐观的预计数据：商圈的潜在购买力达到800亿元。

　　消费不再东奔西走

　　目前，住在大钟寺地区的消费者，有了在家门口消费的场所。可以说，大钟寺中坤广场这个商业领域的“跳级生”，把本该属于大钟寺地区的社区消费留在了本地。

　　没有大钟寺中坤广场以前，大钟寺地区周边不乏商业娱乐设施，车程10分钟以内的双安、当代、华宇都能满足消费者的购物需求；双榆树社区附近形成的美食街也已颇具规模。这意味着，对于大钟寺地区的居民而言，日常生活消费、休闲娱乐仍需“东奔西走”。

　　如今这一切随着大钟寺中坤广场的亮相开始改变。一位老居民说：“我准备周末跟老伴去尝尝，一辈子没出过国，在家附近吃回正宗的泰国菜也不错。”现在，超市、餐饮设施是广场里生意最红火的。

　　还有一部分居民看中了大钟寺中坤广场的教育培训资源。“我们选择在大钟寺地区购房，是看中了海淀区的教育资源。大钟寺中坤广场有不少教育机构，很多老师就是学校任课甚至统考出题的教师，这方便了孩子的学习。” 一位新搬到大钟寺地区的居民说道。他时常在周末带着孩子来上课，还答应下课时带孩子到中坤广场C座的儿童娱乐城去玩。 

　　潜力还在释放的“跳级生”

　　据大钟寺商业有限公司总经理池淑涛介绍，大钟寺中坤广场的定位为“都市时尚生活休闲中心”，是一家“城市综合体”。在总面积43万平方米的体量内，包含了商务办公、购物、休闲体验、家庭消费等多重功能，对于改变社区环境和城市格局有很大作用。

　　事实上，从辐射区域的消费者反应看，大钟寺中坤广场的诞生，给周边居民带来了许多期待。不过，大钟寺中坤广场在北京商业领域仍是新鲜血液，其成熟度和已经度过培育期的购物中心相比，仍有提升空间，很多商业潜力亟待释放。其中，就包括和主力店的磨合。

　　目前，北京本土零售巨头王府井百货，在大钟寺中坤广场开出了其首家时尚百货王府井“hQ尚客百货”。记者多次走访发现，与开业初相比，经过多次有效调整，王府井百货旗下的这家时尚商场，已经和大钟寺中坤广场的定位越发契合。

　　由此带来的是，商场的经营业绩也比以往大幅提升。除了王府井百货，平价钻石卖场每克拉美钻石商场的销售额也在其兄弟门店中位居前列。

　　正像大钟寺中坤广场“跳级生”的定位一样。“跳级”在带给大钟寺中坤广场丰厚回报的同时其也在经历着“跳级”带来的历练。

　　记者近期走访大钟寺中坤广场看到，尽管商场的主要店铺均已经亮相，但仍有部分品牌处于筹备中。据一位知情人透露，其实，大钟寺中坤广场目前的进度存在一定延迟，与其筹备期赶上2008年北京奥运会不无关系。

　　大钟寺中坤广场方面称，“由于体量较大，同时餐饮类商户的装修期又较长，目前多数处于收尾阶段，我们将配合加快装修进度，促进商户尽快开业”。

　　尽管大钟寺中坤广场让大钟寺地区的居民感受到了“足不出户”，但业内人士建议，商场还需加快筹备速度。

　　根据体量和项目特性，大钟寺中坤广场和双安商场与西直门凯德MALL等定位有明显区别。相比传统百货和中小型购物中心而言，作为城市综合体的大钟寺中坤广场，无疑具有更强大的集客能力和区域影响力。未来，大钟寺中坤广场将更加突出文化和艺术特色，如开设美术馆、小剧场、酒吧街等文化设施，将项目打造为海淀区乃至北京市的文化聚集区，提升城市品位，改变城市面貌。

专家观点

　　强化优势  明确定位

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，大钟寺中坤广场的地理优势非常明显，不过就目前商场的情况看，其还应该尽快明确定位，打造更鲜明的经营特色。

　　他认为，这家商场可以立足大钟寺地区，因为这里更适合发展社区型商业中心。建议大钟寺中坤广场在主力店的引进、选择招商品牌、商业布局时都更加符合周边社区消费的需求，更多引进符合老百姓生活需求的商业品类和品牌，找准定位迅速地占领周边社区市场，尽快改变发展缓慢的现状。

　　大钟寺地区原有商业的业态主要以家居为主，但家居卖场属于定向式消费，从看到买，消费者目标性明确，对于带动周边共享式消费作用较小。因此，郭增利建议，大钟寺中坤广场仅仅是借助家居商业切入市场，但不能指望它们盘活43万平方米的综合体，必须找到自己在地区的定位，迅速地占领周边社区市场。