20年前，通州果园地区一眼望去还都是平房和耕地；十年前，这里的社区高楼林立，逐渐形成的社区吸引了大批在城里工作的白领移居。近年来，随着一些大型商业项目的先后落地，通州果园周边的商业景观才有所改变。如何留住“家门口”的生意，这片区域内还有着远未被充分挖掘的消费潜力。

　　社区商业配置不均

　　通州果园地区拥有诸如葵花社、翠屏北里小区、新华联家园等78个新老社区，北京商报记者走访这些小区了解到，小区周边商业设施基本完善，沿街底商众多，但基本以小商户为主。虽然小区周边也有京客隆、迪亚天天、首航等连锁超市，但更多的是不知名的“小店”。

　　记者在一家便利超市观察，半个小时内来买东西的客人不超过10位。该超市的工作人员告诉记者，社区周边的小型超市、便利店太多，分流了客源，而且“一般小区的居民买菜还是会去旁边的露天自由市场”。

　　此外，由于通州果园地区的商业设施起步较晚，商业环境并不是十分成熟。有专业人士曾指出，该区域现有的商业配套远远不足。

　　目前，通州果园地区商业配套主要以满足居民日常基本生活为主，虽然商业网点有几百个，但实际有档次的、规模较大的购物中心数量并不多，且多集中在新华大街两侧。可以说，新华大街是通州老牌的商业网点集中的街区，缺少大型城市综合体及高档写字楼是不争的事实。

　　据《京通核心商业地产白皮书》显示，从2000年到2006年，在通州置业的“新移民”增长至40万人，通州果园现有的商业网点商品以中低档为主，而新小区居民购物青睐更高档的商场。

　　有业内人士表示，通州现在的住宅市场规模和商业配套规模之间并不成比例，主力消费群体找不到对位的高档消费场所。

　　此外，也有专家认为，通州目前最缺少的是时尚休闲型的社区商业。时尚休闲型的商业至少要具备两个特征，一是时尚，二是满足生活的基本需求。时尚并不代表着高档。

　　目前很多人看好的精品百货或者精品购物中心不一定有市场，真正有目标群体的将是满足一些提高生活品质为主体的业态，如酒吧一条街、婚纱一条街等等。

　　目前，通州果园暂时还是大社区的概念，社区商业的发展前景广阔。在美国，社区商业占全国社区零售总额40.5%以上，在新加坡，社区商业占全国社区零售总额72%，而国内目前的比例还不到15%，在北京城市东扩背景下，通州未来还是以社区商业作为主流需求，具有很大的发展空间。

　　区域历经商业变迁

　　古时素来就有“一京（北京）二卫（天津）三通州”的说法，通州历来是京东要道，漕运和仓储重地。如今，站在经历了500多年风雨的通州区八里桥上，目光所及，桥栏上的石狮，桥下的通惠河水，依然可以让人遥想当年的商贾云集，船只穿梭。在这条古河道、这座古桥附近，京通快速路、城铁八通线等现代化的交通早已取代古代水路陆路的风光。连接着定位于“世界城市”的大北京，也将通州果园地区的商业带上了一个新高度，顺着城铁两侧，高楼林立，诠释着通州果园地区商业的突起。

　　1964年，“通百”在闸桥路口东北角建成，原来叫做通县百货商场，后改名为通县东风商场，1980年9月，搬到闸桥路口西北角新址后改名为通州百货商场。历经1992年和2008年两次大的翻修后，“通百”2008年将名字改为通百新天地购物中心。直到2010年秋，为了建设现代化国际新城，按照总体规划要求在运河核心区建设中拆除。“为了纪念老‘通百’，在它停业前夕，我专门到那里拍照留念”，一位多年前在新华大街居民大院里长大的居民说起曾经的“通百”仍有几分怀念。

　　2006年10月28日，零售巨头家乐福在中国的第一家效区店正式落户通州，开业当天销售额将近200万元，客流量超过4万，家乐福通州店的开业无疑为通州的商圈加了温。2009年1月17日，苏宁电器通州新华大街门店盛大开业，卖场位于人民商场一层和二层，经营面积约2600平方米。开业当天，苏宁的各项优惠促销活动掀起了该地区的家电购物狂潮，首日即创下920万元的销售佳绩。2009年1月18日，物美大卖场通州果园店正式对外营业，门店营业面积约2万平方米，开业当天即迎来近6万客流高峰，并取得了230万元的良好销售业绩。 

　　周边商业内街在建

　　万达、华业、珠江、绿城、葛洲坝、金隅大成……目前，在通州的运河两侧、新华大街、九棵树区域、北苑商务区等地，多个商业地产项目源源不断地开工。其中，又以融合写字楼、商场、高端住宅、酒店等于一体的城市综合体项目为最大的热门，不仅在体量、数量上都大幅提升，而且其分布也较广泛，有向区域内各板块蔓延、发展的趋势。如今通州综合体的蔓延之势，将带动商业向各区域辐射，进一步提升通州的商业配套。

　　通州北苑地区通州万达广场和九棵树地铁站附近的京通罗斯福广场都将在明年开业，目前通州在建综合体的业态，写字楼、商场、酒店、高端公寓的“四合一”形态是大部分开发商的选择。写字楼和商场、酒店的增加，会扩大通州的就业面积，增加人流和商流。虽然通州万达广场与京通罗斯福广场并不是在果园地区，但果园周边大型综合体业态也将会推动整个果园地区社区商业在中高端层面的发展。

　　步行化商业内街一直以来都是带动当地的经济繁荣、零售业发展的一个投影。12年前，连接王府井商业金街和东单商业银街的国内首条商业内街——北京东方新天地开街。经过12年的发展，东方新天地已然成为北京乃至周边地区白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。其实，世界上大型的商业企业，都有以内街形态出现的商业单体，而且世界十大知名商街中的法国巴黎香榭丽舍大街和加拿大蒙特利尔地下城都是以商业内街形态出现的。

　　在业内看来，商业内街是社区商业的升级版，其在品质、管理和运营上都更具优势。这种商业模式相比传统社区商业是专业细分的结果，更加丰富了区域的商业业态。业内人士普遍认为，商业内街在通州的出现值得期待。在欧洲许多城市已经证明，步行化内街促进了零售业的增长。丹麦的哥本哈根市步行内街建成三年后，营业额上升了30%。之所以步行化商业内街促进零售业的增长，主要有五个方面的原因：一是步行至少增加了50%的人流；二是人不再恐惧来往的车辆，因而容易购物；三是行人更倾向于逛商店购物；四是商业内街排除了气候、时间等的影响；五是商业内街更便于统一形象化服务管理。世界各地的商业内街往往是城市商业的象征和代表。如北京的东方新天地、香港的太古广场、大连的万达广场等等。

　　掘金儿童主题商业

　　近年来，儿童主题商业已经被作为社区商业中很重要的一块，通州果园一些小区的发展也不例外。家住果园地区的韩女士最近发现，原来新华联家园北门附近有一些不知名的快餐店和美发店，现在已变成蝌蚪教育和玩具租赁店铺。新华联家园北区居委会相关负责人表示，由于停车不便等问题，以前社区附近的餐饮经营情况一般，而儿童主题商业则显得更加“诱人”。

　　中国儿童产业研究中心发布的一项数据显示，我国婴童产业创造了9000多亿元的产值，据统计，2011年中国0-12岁的儿童市场总规模约为1.15万亿元，且未来儿童市场将保持15%左右的高速增长。有专家预测，到2015年儿童市场可能会达到2万亿元，远景规模则可达3万亿元。

　　加大儿童主题商业业态所占比例的原因很明显，除了儿童经济这一朝阳产业的吸引力之外，更主要的一点是儿童主题商业符合商业地产主题化、体验化发展趋势的特点。儿童经济在我国有很大市场，据研究，在我国一线城市，幼儿园、托儿所的费用已占到子女总支出比重的30%。

　　据了解，通州果园地区不仅拥有国际幼儿园、爱乐国际早教中心、新爱婴早教中心等幼儿教育机构，还有十月贝贝时尚儿童摄影、格林童趣专业儿童摄影、童谣时尚孕婴摄影机构等亲子摄影，以及Myoyo儿童乐园、巧虎乐智小天地等儿童游乐机构。

　　儿童主题商业在社区商业中的优势，在于它的体验式消费属性。随着购物中心的演变，体验式业态的比重在逐步提升，关于儿童的商业类型也由单纯的百货类逐步多元化，衍生出各种体验式业态，如游乐场、教育培训、儿童餐饮、儿童美发等等。如今，电子商务给人们消费习惯带来了巨大改变，它冲击着传统的商业模式，同样，也为体验式消费带来了很好的发展机遇。尤其在中低端商业或者社区商业受到电商冲击的形势下，儿童主题商业的优势更加凸显。在网上可以买到奶粉和纸尿裤，但是儿童教育、儿童游乐等是无法在网上实现的，新型体验式消费也是电商无法做到的。因此，儿童商业的体验性和互动性是对抗电商和差异化竞争的法宝。

　　据业内人士透露，与餐饮、超市等体验式业态一样，儿童商业在租金层面上对购物中心的贡献不大，总的说来租金比较低，不如百货类。但从市场反馈来看，由于儿童主题能在集中时间内将大量的客群集合在一起，其辐射能力远比一般的成人业态要强，辐射的范围更深更广，对购物中心带来的利好更明显。

　　相关专家建议，对于通州果园地区即将建成的城市综合体，也需要注重儿童主题商业的开发。当然，这些儿童主题商业业态与简单的儿童用品、服装等销售不同，在强调一体化购物的同时，更需加大体验式消费环节。有业内人士认为，儿童主题商业不仅能丰富业态、吸引客流等，更主要的是，“商业地产+儿童主题商业”的模式正好符合中国传统“家庭式停留消费”的习惯。这已经成为一些城市综合体创新主力店的新模式。

专家建议

　　商业引力仍需构建

　　2002-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期。在此期间，通州开发住宅的面积超过了1000万平方米，大约有40万新移民来到通州居住。但是，通州果园地区的社区商业地产发展相对滞后，从2006年以后才开始集中放量，业态发展也比较单一。

　　北商商业研究院相关人士分析认为，通州果园地区乃至整个通州社区商业早期的规划前瞻性不足，产品与市场需求存在不对位的问题，整体商业网点规划以及产品设计没能做到有效对接。

　　此外，社区商铺开发过度，但成规模上档次的商铺很少，这导致了很多大型知名的商业项目在地区找不到合适的商铺。而那些小的社区商铺却因为消费规模有限而难以维持。

　　北商商业研究院上述人士还表示，尽管近些年通州果园地区的社区商业不断发展并提升，但商业引力仍需构建。原有的零售服务业在经营内容和经营方式上不足以形成商业引力，不能有效满足本地消费需求，导致新入住人口部分购买力外流。

　　通州果园原有的大型商场和大型超市数量都不多，商品以中低档为主，餐饮、文化、休闲娱乐比重较少，很多通州新移民主要消费还是选择在市区。这个具有巨大消费潜力的新城区域，如何实现“输出”向“输入”转变，还需要构建商业的引力。 

　　数读通州果园

　　在通州区域的规划建设中，总规模超过16平方公里的运河核心区将成为通州新城建设的重点区域。大量土地资源的供给加速了通州区域核心商业的开发。从区域项目本身所依托的商业用地量对整个区域面貌改善和提升起到至关重要的作用。

　　解读：今年初“新国五条”的出台，让通州果园地区商业地产成交活跃，地产市场的投资风向进一步向商业地产倾斜。根据21世纪不动产的研究报告，今年3月以来商业、写字楼的成交量环比出现暴增，增幅比一度受“新国五条”影响而集中成交的住宅增幅更甚。

　　解读：通州果园是新兴社区，社区商业发展较快，但还未达到成熟阶段。先发展起来的是那些满足居民最基本需求的商业业态，如餐饮、生活服务等。其中，餐饮类商户的占比最高（33.4%），生活服务（27.3%）的占比排在第二位，美容、美发（12.6%），超市、便利店（8.8%）则紧随其后。

　　通州果园地区人口比例

　　解读：数据显示，通州北苑街道地区登记常住外来人口为2.8万人，占6.4%。本地人口为40.95万人，占93.6%。专家建议，在经济发展的同时，要优化调整产业结构，发展高端产业，引进高素质人群。

　　社区商业考核表（按星级评定，最高五星） 

　　a、便利性 

　　交通★★★

　　买菜★★★★★

　　上门服务★★★

　　特色消费★★

　　b、品牌性 

　　餐饮★★★★

　　便利店★★★★★

　　美容美发★★★

　　娱乐★★

　　药店★★★★★

　　c、性价比 

　　吃★★★★

　　穿★★

　　用★★★

　　行★★★★

　　通州果园社区商业发展回放

　　形成时间：1998年

　　社区范围：以果园地铁站为核心

　　周边主要商业设施：国泰百货、华联天时名苑购物中心、苏荷时代商业广场、苏宁电器、果园旧货市场、物美大卖场、7-11、同仁堂、呷哺呷哺、青年餐厅、味多美

　　业态变迁：

　　1964年：通州百货商场建成

　　2003年：北京地铁八通线全线开通

　　2005年：苏荷时代商业广场开业

　　2006年：通州家乐福开业

　　2009年：通州物美大卖场开业、国泰百货通州店开业

　　2010年：通州百货商场停业

　　2012年：北京华联天时名苑购物中心开业