双井街道距国贸不到两公里，绝佳的地理位置吸引了大量白领精英落户于此。而同时又有大量老住户生活在这儿。两个年龄层和收入水平的居民造就了两种不同的商业模式。最终形成大型商业项目、品牌连锁这样的现代商业与街边早市、游商小贩共存、对撞的格局。

　　大型商业辐射南城居民

　　虽被比做“CBD的后花园”，但双井地区并没有在国贸光彩的映衬下暗淡下来，反而靠大型商业与CBD连为一体，打造成了京城中不容小觑的大型商圈。

　　双井街道位于朝阳区中西部，由东二环、通惠河、东四环、劲松大街和广渠路围成了一个5平方公里左右的社区，地区居民总量14万余人。而这5平方公里的双井社区正好坐落在东三环上，北面紧临国贸地区，南面挨着纯住型社区——劲松，加上地铁10号线贯穿而过，优越的地理位置使得其受到大型商业项目的青睐。

　　双井地区的大型商业项目多集中在10号线双井地铁站附近，即东三环和广渠门外大街交会处。最早的大型商业项目从2002年开始。当时，富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设富力城，这在当时是新中国成立以来最大的公开招标地块。在富力地产推出富力城的同时，随着国贸地区的快速发展与扩张，越来越多的高端商务人群聚集于此。瞄准此类高端消费人群，富力地产最终在这里建起了旗下的首座商场、商业面积达16万平方米的ViVa富力广场购物中心，这也是地铁10号线2008年开通后，沿线开业的首座商场。作为大型购物中心，富力广场较早地引进了ZARA、C&A等快时尚服装品牌，以及G-STAR、Massimo Dutti等时尚知名品牌，将双井地区打造成高档、时尚的购物天堂。据富力广场购物中心工作人员介绍，他们这里回头客较多，都是附近的居民。

　　随后，富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、首府会、金茂府等一批高档楼盘相继落户双井，吸引来了更多具有高消费实力的人群。同时，双井地区也有大量写字楼及酒店。北京商报记者在富力中心写字楼看到，里面入驻有几十家公司。如今，富力广场对面是乐成购物中心，北面是拥有全城热钻石商场的富力中心，再往北则是星尚购物商场。

　　大型商场沿着东三环布局，广渠门外大街则成了大型超市和家电卖场的天下。地铁10号线双井站西边是世纪联华双井店，东面是BHG Market Place双井店，再往东一站则是更大型的家乐福双井店，到了东四环就是沃尔玛大郊亭店。数据显示，家乐福与沃尔玛卖场面积甚至达到了1万平方米以上。从大型卖场到精品超市，双井地区可谓一应俱全，在业内看来错位经营使得商家实现了共赢。

　　除了大型商超，广渠门外大街还是“电器一条街”。在广渠门外大街东西两侧分布着一家国美电器、一家苏宁电器、三家大中电器及几家迪信通手机卖场。据某家电卖场工作人员介绍，附近居住有大量白领精英阶层，经常还有外国友人前来选购，他们具有一定的购买力，对生活品质有一定的追求。此外，据其介绍，由于南城地区缺少大型商圈，加上双井地区交通便利，除了地铁10号线及发达的公交线路，东三环作为主干道也吸引来大量有车一族。有业内人士表示，双井的大型商业在京南造了一座“城”，双井地区甚至可以看做北京的一个“城中之城”。

　　现代小区便利店成型

　　如果说大型商业项目为居民休闲消费提供了便利，那么社区商业末端则保障的是居民的油、盐、酱、醋、茶等日常生活需求。双井街道设有富力社区、双花园社区、九龙社区、垂东社区、广泉社区等12个社区，而服务于社区居民的“毛细血管”商业服务区别明显，可谓天壤之别。

　　双井地区2002年以后建起的新住宅楼盘多为高档居住区。据双井街道工作人员介绍，双井地区居住着较多高消费人群，其中不乏大量外国人。他们在CBD附近工作，主要居住在富力城、首城国际、乐成国际等高档楼盘。

　　北京商报记者走访看到，以东三环为中轴、以广渠门外大街为界，双井社区北部分布着大量高档小区，均为高层建筑。据了解，这些小区基本都是新楼盘，多数在2005年以后入住，有的甚至在2008年以后才开始入住。北京商报记者调查发现，如今，有些小区二手房成交均价已超过6万元/平方米。

　　这些新近规划的现代化社区的末端商业服务基本以现代时尚商业为主。北京商报记者在富力社区的商业街——天力街（光华中街）看到，两侧商铺装修等现代化气息浓郁，均为时尚类型，分布有麻辣香锅、云南菜等多家餐厅。光华中街南侧为富力城C区，北侧为富力城B区，同时两侧有富力中心等写字楼，以及富力万豪酒店和星尚购物等商场。据附近的一位居民介绍，光华中街西头为芳草地国际学校双花园校区，该学校接收有外籍及港澳台学生，上下学期间光华中街人流量非常大。

　　此类高档小区还有一个共同点是社区商业较为松散，但多为7-11、京客隆、华联等品牌连锁便利店。有统计数据显示，双井地区有近60家便利店、超市等，其中近九成在此类现代化社区附近。在便利店工作人员看来，注重便利性、品质性的白领一族更喜欢便利店、超市等形式的社区商业。据某便利店工作人员介绍，这些居民休息时也喜欢“宅”在家里，因而附近餐厅多提供外卖服务，各类快递员穿梭于大街小巷。

　　老旧小区早市唱主角

　　而与富力社区一街之隔的广泉社区、垂东社区、垂西社区则是另一番景象。在这里，你很难见到一个像样的便利店，社区商业多停留在个体户、夫妻店等形式。这种传统的商业形式与这里的居民有直接关系。

　　据了解，双井地区的前身为重工业厂区，2002年之前为北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等厂址所在地，其中分布有大量家属区。如今，广泉社区、垂东社区、垂西社区依旧是原来的家属区，并未拆迁改造，大量楼房可追溯至上世纪六七十年代，有些甚至建造于新中国成立初期。

　　北京商报记者在垂杨柳中里看到，小区楼房已破旧不堪，墙上写有“拆”字。据附近居民介绍，这里是北京齿轮厂的家属区旧房子，有些平房现在还在使用，近年来一直宣称要拆迁，但并未实施，去年曾拆除了一些平房。该居民同时表示，这里现在依旧是老住户居多，他们已在这里生活了几十年。北京商报记者走访看到，这里道路普遍比较狭窄，且拐弯较多，同时，在走访的过程中北京商报记者没看到一家房产中介。后来一家位于东三环主路附近的房产中介工作人员表示，此地区老住户较多，空置房屋较少，且房屋较旧，对于工作的年轻人来说生活、交通并不便利。

　　在这里的居民看来，社区商业服务进步明显，但他们至今还延续着传统的消费方式。北京商报记者某个早上在垂杨柳南里看到，社区中依旧有街边早市存在，小摊贩沿街叫卖有近一公里长，大量居民手提布袋、推着小车在这里购买蔬菜等生活用品。不远处的另一条街两旁分布着大量粮油店、小餐饮等小规模店铺，甚至大量流动商贩直接占道经营。一位在此居住的社区居民告诉北京商报记者，他们早已习惯了这种传统的商业模式，这些商业服务不仅便利，而且物美价廉。

　　边界地带成商业盲区

　　通惠河清晰地划分了双井街道的边界，但从另一方面来说，通惠河也将双井地区与其他地区隔离开来，形成了边界一带的商业盲区。

　　双井街道西、北两个边界处均为通惠河，同时北面边界处还有一条铁路经过，这样造成双井地区西、北两面只能通过几条主路与其他社区有效沟通，因而这些边界地带商业服务并不发达。

　　百子湾路是京城有名的“的哥一条街”。北京商报记者某个周末下午在这里看到，沿东三环进入百子湾路不到200米，就开始有出租车停在路边调整休息，越往东走车越多，最后连成一条长龙，有上百辆之多。据一位出租车师傅介绍，这里向西可直接上东三环，同时车少、人少，是一个理想的躲避车流高峰、休息调整的天然免费“停车场”。该出租车司机表示，附近都是新小区，小区居民多为白领，极少在小区附近消费，加之百子湾路北侧是铁路线，交通并不发达，因而附近商业服务也不发达。

　　除了天然“停车场”，偏居一隅的苹果社区北区还是京城小有名气的艺术区。这里分布着剧场、画廊、艺术中心等多个单位，但除了举办活动的时候会有人光顾，平时很难有人前来，为数不多的几家餐馆也处于半关门状态。据双井街道办工作人员介绍，为了方便苹果社区附近的居民，这里还设置了公交专线到不远的大北窑南。

　　相比北面的现代化社区，西边的边界地带更难见到像样的社区商业。北京商报记者在紧临通惠河的广和里社区看到，这里主要是老旧小区，道路缺乏规划，非常狭窄，有的甚至是死胡同。

　　据一位居民介绍，这里人口密度并不高，居住的多是老旧住户，老年人比例比较大，也有一部分收入不高的打工族。在其看来，虽然这里距双井地铁站附近的大型商业非常近，但由于交通不便，居民也很少前往。但同样作为老旧社区，西边双井边界地带的社区商业明显落后于垂杨柳中里等社区。

　　老年商业相对匮乏

　　除了边界地带社区商业服务不便，垂杨柳中里等老旧小区还居住有大量老年人，但是目前这里老年人商业服务较为不便。

　　北京商报记者走访看到，垂杨柳等老旧小区居住着大量老年人。据街道工作人员介绍，老年人在这里占到五成左右。这些老旧小区社区商业繁荣，但针对老年人服务的社区商业相对匮乏。北京商报记者看到，在小区主路两边开设有大量商铺，但目标人群主要是年轻人，真正针对老年人的商业服务少之又少。一位商铺店员表示，他们非常清楚附近居住有大量老年人，但老年人消费力低下，对商家而言“无利可图”。

　　但小区内部小路两边、楼下又聚集着大量小摊位，有些仅是在地上铺报纸等进行售卖，商品主要是针线、鞋袜等生活用品，其中鞋袜基本全为老年人款式。此外，卖家也多为附近的老年人。在一位卖家看来，老年人行动不便，前往商业街较为吃力。同时，那里所售卖的商品多数也不适合老年人。他们在这里摆摊主要是为老年人提供便利，虽然会给小区交通带来麻烦，但也方便了小区的老年人。

　　一位附近居民表示，这种情况形成已久，社区商业看似红火，但效率低下，能为老年消费者解决的问题非常有限。

专家建议

　　社区商业还需同时满足高低需求

　　受地理位置和历史背景影响，双井社区同时居住着时尚、年轻化的白领阶层和传统的北京老住户。两个年龄层和收入水平也造就了两种截然不同的“毛细血管”商业服务。在北商商业研究院分析人士看来，两种商业模式各有用武之地，不管是现代化的品牌连锁店，还是服务于传统住户的传统小店，都不能互相替代。

　　居民是社区商业存在的根本，社区商业就是服务于社区居民。北商商业研究院分析人士指出，目前，双井社区边界地区商业相对匮乏，连锁店和传统小店都较少触及，但小区入住率并不低，形成了一个社区商业“真空区”。社区建设应注重该地区居民的日常消费，在加强公共交通、引入社区商业的同时，还可通过日益被人们接受的电子商务，以附近社区商业为载体服务居民。

　　同时，对于双井这样人口密度高的大型商务居住型社区，多元化的零售业态更能挖掘市场潜力。零售业态进行差异化、多元化经营既能更好地服务消费者，又能降低商家成本，提高利润率和抗风险能力，获得良好的发展空间。

　　据了解，在建的地铁7号线沿广渠门外大街而过，明年底7号线的开通，必将为双井地区带来新的活力。

　　数读双井

　　双井目前已成为京城著名的成熟商圈，主要的社区商业项目达到千余家。紧临国贸地区使得双井聚集了大量白领阶层，这也使得该地区的现代化小区多为高档小区。双井地区平均房价2010年已达到2.7万元/平方米，如今更升至4.6万元/平方米左右。

　　解读：作为“CBD的后花园”，双井地区已经成为成熟的商圈。绝佳的地理位置、众多大型商业项目以及便利的社区商业吸引了大量白领精英阶层在此购置物业，落户居住。同时，双井地区诸多楼盘为2002年以后新建，有些甚至是2008年左右的新小区。其中不乏面向高收入人群的高档楼盘，房价自然不菲。

　　解读：双井社区商业已经非常完善。在5平方公里范围内，餐饮、美容美发成了社区商业的主力军，占总数的26%。生活服务紧随其后，为24%。同时，该地区居住着大量年轻白领一族，除生活服务以外，娱乐项目也占有较高比例，为11%。

　　双井地区人口比例

　　解读：双井地区作为“CBD的后花园”，吸引了大量的外来人口，其中不乏外籍友人。同时，该地区居民多为高消费水平的白领阶层。

　　社区商业考核表（按星级评定，最高五星） 

　　a、便利性 

　　交通 ★★★★★

　　买菜 ★★★★

　　上门服务 ★★★★

　　特色消费 ★★★

　　b、品牌性 

　　餐饮 ★★★★

　　便利店★★★

　　美容美发★★★

　　娱乐 ★★★

　　药店 ★★★

　　c、性价比 

　　吃 ★★★★

　　穿 ★★★★

　　用 ★★★★★

　　行 ★★★★★

　　双井社区商业发展回放

　　双井街道辖区面积5.08平方公里，共有12个社区

　　形成时间：1968年更名双井街道。

　　社区范围：双井街道位于朝阳区中西部，东起东四环，南至劲松大街和广渠路，西至东二环，北至通惠河，辖区面积5.08平方公里

　　周边主要商业设施：环富力广场购物中心、乐成购物中心、家乐福

　　业态变迁：

　　2002年以前  为北京齿轮总厂、北京建筑机械厂等重工业厂区所在地，大量家属区分布其中，几无大型商业，现代化社区商业基本为零

　　2002-2009年  富力广场购物中心开业，大型商业项目兴起，现代化社区商业从零起步

　　2010年以后  社区商业得到进一步升级，现代化品牌连锁店开始为居民提供良好的生活服务