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精装修房:开发商加价利器

出处: 作者: 网编:康秋炎 2015-11-16
 
 

  潜规则小档案

  行业:房地产业

  规则:用精装调节利润

  案例:多房企通病

  正如中国的好多事情一样,出发点是好的但是在落实到现实中往往就走了样,精装修房亦是如此。从推行之初,精装修房代表了品质和节能环保,是未来房地产发展的趋势,但是在实行的过程中却成为了开发商应对市场的“万能调节器”,在涨价时可以告诉消费者是精装修标准提升了,在降价时又可以说是标准降低了,但其中到底是什么样的标准只有开发商自己说得清楚,其中的水分只有开发商自己心里明白。特别是去年以来面对着北京市住建委对于涨幅价格过高的项目暂停拿证的措施,不少开发商开始利用精装修房拆分的方式达到变相涨价的目的。

  拆分房仍在卖

  “现在房子只剩下部分三居户型了,价格在2.6万元/平方米左右,不需要单独交纳精装修费用。”房山某项目的销售顾问向北京商报记者介绍,但是北京商报记者随即致电该项目总部,相关负责人表示,确实还有一些精装修拆分的房子在卖,因为这些房子是去年客户退订的,只能按照之前销售方式执行。

  北京商报记者了解到,该项目去年开盘对外报价2.2万元/平方米左右,但客户购房时需签订一份精装修合同4000元/平方米,核算下来销售价格为2.6万元/平方米。

  从去年下半年开始由于北京房价快速上涨,市住建委要求新取证项目不得高于周边项目房价,为了应对这一政策,各家开发商想出了名目繁多的“搭售策略”,有的叫空间优化费,有的叫幸福家园计划,还有的叫置业升级计划等,总之就是在房价不上涨的情况下,让购房者花钱买装修、买车位等等。

  这样既可以通过市住建委新批商品房的价格不能高于周边房价的规定,也可以达到开发商变相涨价的目的。无独有偶,望京某项目在二期进入签约阶段时,在去年一期销售的合同正本上附加了补充协议,明确了精装修的价格。“说白了就是去年一期开盘的精装修是送的,今年的精装修需要业主自己花钱购买。装修的标准没有改变,大约每平方米3500元左右。”该项目相关负责人明确表示。

  多位开发商均坦言,限价之下,预售证越来越难取得,拆分精装变相涨价也是无奈之举。

  精装修的秘密

  在精装修拆分销售这场闹剧中,精装修的价格再次引起了人们的关注,如某项目拆分后精装修的价格高达1万元/平方米,而该项目的价格不过3万元/平方米,如此高的装修标准跟项目的售价显然不成正比,这其中到底隐藏着怎么样的秘密呢?

  对于开发商而言精装修就是一个万能的市场调节器。政府限制高价项目取证,开发商就采取精装修拆分的方式销售;遇见市场行情不好时,可以采用取消精装修或降低标准,在不影响老业主的情况达到降价的目的。一位长期从事建筑装修的业内人士告诉北京商报记者,目前普通装修的造价一般在2000元/平方米,和动辄上万元的装修费用相比,开发商的报价的确有点儿离谱。

  精装修费用主要包括设计费、主材费、辅助材料费、工时费、管理费和税金。迫于房价压力,开发商竭力控制成本,压低材料商报价,高价售出精装房已成为精装房的行业规矩。目前精装修报价系统有两套方案,一个是工程渠道报价,另一个是零售用材报价。普遍采用的方法是,招标采用工程用材,展厅参观使用零售用材。简单地说,就是外包公司给开发商看的是工程用材,而开发商给消费者看的是零售用材。北京商报记者了解到,开发商对供应商的价格压得很低,一般只有市场价格的一半,甚至更低,这就导致后期出现了许多纠纷,如两年前的万科毒地板事件正是由于开发商对于价格压得太低导致供应商以次充好。

  游离在政策监督之外

  北京商报记者了解到,按照现行的政策规定,毛坯房价由物价部门进行严格的核定,而精装修部分的价格则由开发商自行明码标价。目前对于这方面的规定基本上处于空缺状态。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,目前在豪宅市场上,精装修部分对顾客的报价一般是4000-1万元/平方米的标准。以售价5万元/平方米的豪宅为例,装修标准6000元/平方米是一个常见的水平。精装修的报价一般约占房价的10%-20%。而普通公寓式住宅的装修标准每平方米则从800-3000元不等,模糊的装修款至少可为开发商带来每平方米200-2000元不等的利润空间。一位业内人士表示,这也是很多开发商在楼面地价高于市场售价的情况下仍敢拿地做项目的原因之一,“可以通过后期的装修利润冲抵部分前期的土地及建筑成本”。

  由于有不受监管的精装修才可以肆无忌惮地采用拆分方式出售,不少法律人士表示应当尽快出台精装修标准的政策法规,叫停精装修拆分这种搭售行为。在精装修房拆分销售的过程中,由于精装修部分不能申请按揭,客观上加重了购房者的首付负担,同时由于不在购房合同的正文中,只能通过补充协议约定,这让后期出现纠纷的几率加大。

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