时光倒退三年多以前，刘肖执掌北京万科帅印，他的履新也被外界看作是北京万科变革的开端。随即，北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。

就在刘肖上任北京万科的前一年，万科首次在公司年报中提出将转型“城市配套服务商”，并表示：“未来三年，万科的多元业务方向将逐渐浮出水面。”

随着三年期限已过，人们也越发好奇，不断成熟的万科新业务究竟成色几何？ 

作为北京万科的6+X计划中的A计划，“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。2018年7月底，北京万科时代中心正式开放，作为北京万科“6+X”计划中的A计划首个落地作品，也被外界看作是刘肖在存量改造领域的第一块试金石，称得上是万科刚刚将企业自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商” 的最新注脚。

“A计划”浮出水面

坐在万科时代中心中庭内沙发上的万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖，回顾起三年半前公司内部提出的“曼哈顿计划”，也叫“A计划”，他说，当时刚刚履新北京万科，他曾专程赴纽约曼哈顿考察。“那时候，整个地产行业比现在焦虑得多、忧虑得多。他是带着中国未来和房地产相关企业的出路是什么的诸多问题来到纽约的。”

当时刘肖注意到，城市发展非常发达的曼哈顿也有很多塔吊，纽约人做房地产跟中国不同，他们很多是把过去的商业改成办公，把过去的酒店改成办公，或者把办公改成酒店。因为“9·11”之后的曼哈顿业态集群发生了变化，金融和新兴产业集中区发生迁移，很多存量建筑的功能和使用也随之发生变化。他们会根据时代的变迁、市场需求的变迁，把这个城市存量项目进行不断改造，满足新的需求。

而这次考察发现也促成刘肖回到北京后在拟定北京万科六大转型计划时，把第一个计划确定为“存量资产改造计划”，内部代号“曼哈顿计划”。

“当然，我们也看到了北京的巨大机遇。”在刘肖看来，北京甲级写字楼一年租金达到700亿元，整体市场全球排名第四。对于任何一家处在转型中的开发企业而言，写字楼是不得不占领的市场。

尤为值得关注的是，北京在人口达到千万、地产行业规模达到千亿的情况下，出现了副中心的重大搬迁战略，包括之后雄安新区的规划建设。整个城市的产业结构在重塑，人口结构发生变化，整个产业结构的核心分布都会发生变化，这都给我们存量资产改造带来了巨大的机遇。

与此同时，北京当前新增用地非常少，行业正在进入存量时代。万科意识到，在存量资产改造上做文章势在必行。

不容忽视的是，政策导向和城市定位也决定了城市的发展方向和资源选择。2017年，北京颁布了《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，提出了北京城市“四个中心”的战略定位。

由此，万科在城市更新方向的选择，是北京万科在深度理解北京未来城市规划和“四个中心”战略定位上所选择的重要转型路径之一。

“存量资产时代，城市更新是北京城市升级的引擎。而万科时代中心是北京万科对存量资产进行改造的一个缩影，北京万科的城市更新升级转型，会成为一个城市空间架构重塑下的成功范本。”刘肖认为。

城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面都将带来深刻的改变和影响。对企业来讲，核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”无疑也是一个巨大风口。按照相关机构估算，北京存量市场或有将近4000亿体量的开发空间，全国范围内，存量改造市场空间整体规模将超过万亿。

万科方面透露，截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿元，目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将亮相。

同时，刘肖介绍，截至目前，万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，涉及办公楼的存量资产改造项目大概有17个左右，其中，北京占75%，预计未来三年，每年将投入100亿元用于存量资产改造。三年后，万科北方区域计划持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

“旧改”的逻辑

“万科投资存量资产改造领域有天然的优势”，刘肖分析，其中最核心的是三个能力，一是资产收购和并购能力。通常情况存量项目改造的政府报批报建手续相对繁复，而且存量资产项目都有历史遗留问题，甚至涉及诉讼、拍卖等问题，这需要企业有解决复杂问题的能力；二是产品营造能力，这包括产品内容的创造力，以及与合作伙伴的战略合作能力；三是作为龙头房企，万科具有长期持有低成本资金的能力。以上这些都是企业投资存量资产改造领域的关键。

事实上，在强调存量焕新的新形势下，政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着操作层面的挑战。

为了顺应北京“四个中心”的城市定位、功能升级和产业发展，作为6+X计划中的A计划，北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式，围绕企业不同发展阶段，对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求，从资产获取到退出，产品打造到空间运营、企业服务到产业生态，全面升级业务格局。

通过对城市更新课题的深入研究，北京万科提出了“把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品”的转型方案，旨在对城市核心区的存量物业进行现代化的改造，提升城市核心区的活力。这就是北京万科选择城市更新作为首个转型方向背后的深层逻辑。

值得注意的是，对于存量资产的改造尝试，北京万科的目标不仅仅是停留在对于建筑和城市外观进行翻新的基础层面。从路径选择来看，北京万科正在逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式：通过充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用，让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生，打造北京文创新地标。

以首个落成的存量改造项目——万科时代中心为例，项目前身为十里堡西单商场，总建筑面积约为4.7万平方米。万科邀请丹麦事务所SHL主持设计，定位为朝阳路上的“国际传媒走廊”，如今已成为集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体产品。

刘肖认为，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。

北京商报记者了解到，投资方面，北京万科引入了中银投作为长期持有运营的资本合作方。在物业运营上，北京万科引入了主打文创产业联合办公的米域和万科集团旗下的商业运营公司印力分别运营办公和商业部分。

业内人士认为，城市更新是对房企综合运营实力的考验，其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级，同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识，涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。

北京万科的城市更新升级转型，不仅改变着城市的形态，也改变着城市的场所精神，这是城市有机更新中关于精神文化建设的重要组成部分。

万科的偏好

实际上，当前越来越多的房企和机构也开始关注存量更新市场，并付诸实践。在城市更新的众多细分市场中，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，其中，首开很早就提出“城市复兴官”计划；有专注于新材料、新技术研发的企业；有优客工场、氪空间等聚焦改造低坪效空间的联合办公企业，也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业等。

对于存量改造项目的偏好，刘肖表示，对于单体城市更新项目的定位，关键还是看项目的土地属性以及公司对产品的理解。

以万科时代中心为例，当初在产品定位时，北京万科内部曾有过多轮PK，是继续做商业中心，还是做青年公寓，还是做成创意办公空间。最终，万科办公团队在客户描摹和经营理念等方面胜出，同时商场团队也部分参与了改造。按照操盘团队的理解，作为一个商场它的单层非常大，如果切分成不同的办公，是有新的化学反应而不是日常在标准层1000平方米、2000平方米的办公楼里面被束缚在格子间中能体会到的。因此，今天在北京“国际传媒走廊”上，万科给北京打造出一个具备商业、文化办公和艺术空间功能，独一无二的“摩地楼”。

刘肖称，存量改造更看重操作者的运营以及自身模式，这也是北京万科对存量资产改造的核心认知。

当然，万科在项目选取和定位也有一定偏好。据介绍，在存量资产改造领域，北京万科将会以办公、文创园、科技园为主要物业形态，但也会根据项目定位做长租公寓、商业等。

北京商报记者 董家声

对话刘肖

未来是存量房的天下

北京商报记者：万科投资存量改造的背景和初衷是什么？

刘肖：增量转向存量，是房地产行业的趋势。目前北京90%以上的交易都是二手房，也就是存量市场的交易。对开发企业来说，把握存量市场最大的机遇就是存量资产的改造。以往的商业地产项目推崇的“综合体”理论现在看已经过时了。因为商场是跟着人走的，办公是跟着企业走的，办公还在传统商圈里，但商场的客流在北京已经很大程度流向了五环和六环之间。北京万科就有三个商场在昌平、房山区域，项目业绩每年都是两位数增长。但北京四环内商场的客流量下降很快。当前北京最大的趋势是商场改成办公楼。    

北京商报记者：公司在北方区域内改造项目投资的重点布局是什么？北京其他存量资产改造的情况和进展如何？

刘肖：万科存量资产改造在北方区域大概200亿元的规模，北京占75%，从整个市场机会来讲和城市发展阶段，以及城市土地资源稀缺性来分析，北京未来仍将是公司存量项目投资的重点区域。 其他城市存量资产改造投资将重点考虑投资不同业态级差更大的项目。  

北京商报记者：其他企业也不断参与到存量改造领域，并打造出文化和创业相结合的产品，万科和这些企业相比有哪些自身特点？

刘肖：企业做文创类产品的改造是考虑要符合北京“四个中心”的定位，产业不符合，很难在政府那边得到认可。万科的优势是和各种文化企业合作的能力，当我们做一个项目时把我们的构思跟合作伙伴沟通，一旦能得到大家的认可，就可能形成合力。

北京商报记者：在选择改造方向时，万科如何作出不同业态的选择？

刘肖：实际上我们的房地产行业从业人员在中国还是比较浮躁的，如果去曼哈顿看他们存量资产改造的人，他们跟你讲第一句话就是我在曼哈顿生活了25年或者生活了30年，核心要素是他对曼哈顿地区的变迁和未来会是什么产业比较好有真知灼见的认识，可信就是对这个地方的了解程度。