万柳，据说曾经这里真有上万棵柳树。不过，随着房价飞速上涨让这里获得海淀“富人区”的称号。或因这里庞大的消费群体，很多商家都欲来此大赚一笔。不过，这个美好的愿景却让很多商家折戟于此。在仍有很多商家前赴后继来此之时，不禁让人思索，究竟这片楼丛中，存在着什么样的魅力与迷雾。

　　大型商户的青睐之地

　　说到万柳社区的伊始，就要追溯到上世纪90年代末期。据了解，当时离万柳不远的中关村异军突起。但根据当时规划，中关村核心地区要以写字楼、酒店、展示中心等公建项目为主，现有的新住宅项目无法满足这些有需求的新消费群体。于是，交通最便捷、居住环境最好的万柳地区便成为中关村中高收入人士的理想置业区域。也正是这里开发初期所造成的高收入客户聚集，奠定了万柳地区作为中高档居住社区的起点。 

　　不过，传统意义上的万柳地区范围较大。相对于万柳东部区域和南部区域，万柳北部区域在开发时间上相对晚一些，但其起点较高、发展迅速。 

　　家住阳春光华家园的张先生向北京商报记者表示，自己刚搬过来时，这里买东西还不算方便，很多配套设施并不齐全。据张先生回忆，他刚搬来时这里连邮局都很难找到。真正让他知道配套商业的概念，就是在2004年10月开业，在当时号称亚洲最大的金源新燕莎Mall。严格来说，金源新燕莎Mall并不算是万柳地域的社区商业配套，其位于远大路，与万柳区域相距一公里左右，居民甚至还要“隔河相望”。不过，金源新燕莎Mall的诞生也让张先生一家的生活习惯发生了改变。金源新燕莎Mall开业之后，周末一家人看电影、吃饭、买东西成了张先生一家的一项主要活动。 

　　万柳地区有真正属于自己的社区商业大型配套设施，就是2010年8月开业的北京华联万柳购物中心。北京华联万柳购物中心的定位，也是为周边社区居民提供一站式的服务。华联万柳购物中心一位负责人向北京商报记者介绍，万柳社区目前的购买力还是不错的。面对金源及中关村众多百货的竞争，目前这里主要针对周边居民周末家庭出行，所以其自身的优势就是餐饮和儿童，在华联万柳购物中心三层北部和四层北部都是儿童用品。

　　据华联万柳上述负责人介绍，华联万柳购物中心正在向服务方面转变，原本就是单纯吃饭、买东西、喝茶，现在增加了改衣服、交电话费、修鞋等服务项目，未来还会引进牙科诊所等。可以说，这里未来不光是消费，而是提供全线服务。同时这位负责人表示，万柳地区目前房价已在7万元/平方米左右，也代表这里年龄层、消费力都比较有实力，所以未来华联万柳购物中心服装品牌的档次也会逐渐提升。不过，因牵扯到租金等问题，华联万柳购物中心在招商方面尚存在一些阻碍。 

　　相比于大型百货，超市的命运似乎就没有那么顺利。据家住锋尚国际公寓的李先生回忆，万柳社区一直缺乏大型超市，华润超市曾在此经营，不过随后被京客隆取代，但京客隆在其看来并没有成为万柳地区居民消费的主要超市。此外，家乐福、沃尔玛等大型超市均传言要进驻万柳地区，但都因不同原因没了下文。李先生无奈地表示，一段时间要去采购生活用品只能去超市发或是城乡仓储，后来金源建立后有了卜蜂莲花，现在华联的BHG算是略微缓解了这一需求。 

　　“富人区”中平价服务的纠结发展

　　已经在万柳地区工作六年的中原地产区域经理孙健辉认为，目前整个万柳大概有1.1万住户，虽然这里会有高档消费需求，但其实并不会成为吸引来此居住居民的主要因素。

　　家住碧水云天的陈女士向北京商报记者表示，有时觉得没必要特意去趟超市，但是下楼便发现楼下少有卖菜的。

　　从孙健辉的中介经验看来，高档的商业设施对准备来此买房居民的吸引力并不是很大。“只要周边有购物中心就能满足不少消费者需求，至于周边一些单体品牌店居民就没那么看重了。”孙建辉表示。

　　在陈女士眼中，一些老社区的商业配套就很丰富多彩，因为老社区街道上以吃的居多。对于曾位于蜂鸟底商的万柳食街，一位餐饮经营者认为已很难复制。“虽然是海淀‘富人区’，感觉开餐馆应该挺好做的，但恰恰开了之后发现跟想象中的不一样。再有钱的人，自己掏腰包吃饭还会有点舍不得。”这位经营者无奈地表示。

　　底商畸形发展

　　或许是因为万柳地区的商业越来越发达，所以致力于为小区居民与商户之间搭建沟通桥梁的万柳社区网站及《万柳社区生活》杂志也应运而生。其负责人向北京商报记者介绍，如果留意一下最近的万柳底商，便会发现一些商家又开始贴出招租的标识，而这种情况几乎每半年到一年就要循环一次，所以在底商方面这几年能留下的商业并不多。 

　　据孙健辉介绍，小区下的底商一般由业主自己出租或交给中介公司，这里的底商价格要远比其他小区高。经他手租出去的底商多以知名奢侈品、烟酒、茶叶、红酒等业态为主。据孙健辉回忆，这些业态中，茶馆以及一些烟酒经营的时间较长。其他被淘汰的业态可能是因为没有好的位置，导致收入所得不及高额租金。“好几个转店都是卖衣服的。”孙健辉回忆。这一说法也得到了海淀街道社区服务中心主任刘铮的认同。据他回忆，万柳之前也有底商卖菜的，“但基本一年就撤摊了”。 

　　克丽缇娜（蜂鸟店）店长王晓静从医生岗位退下来之后便开了这家美容店，目前已经经营了八年。在她看来，自己经营的美容店属于相对奢侈的消费，不是生活必备。在当时入驻万柳正是看中这里应该有一批高端消费群体，但其刚来的时候却发现经营并不像想象中那么轻松，一起合作的人随后也撤资了。在王晓静眼中，万柳社区的底商流动性太大，现在自己店铺周围的很多商户都不认识。据她了解，很多商户是因为在别的行业挣了点钱，便想在有钱人聚集的社区舒舒服服地投资开店。

　　关于房租问题，王晓静只用“涨得离谱”来形容。王晓静介绍，这里的房租已经从八年前12万元涨到现今的32万元。很多人因为手上有一笔钱，没有判断准确就盲目地开了店，坚持一两年就换了。现在一些门店甚至形成了一种圈钱的经营心态，一些店铺开业后先用低价让消费者买卡，把钱收起来之后经营面临困难时，就打包把这个店卖出去了，这样形成了一个非常不好的循环。 

　　餐饮方面同样面临着困惑。据北京家临江畔和湘园总经理郭萍介绍，三年来餐厅一直定位于中等，并没有偏向政府接待，更偏向这里的居民和白领办公，但经营并不算好。郭萍介绍，自己的餐厅经过第一年的市场培育期，从去年到今年上半年销售情况还是比较好的，但从今年10月以后，因政府调控越来越紧，所以价位在降低，消费能力也在降低。在郭萍看来，房租会让这里的餐饮价位普遍偏高，但价位和档次不是一个概念。对于曾经蜂鸟底商打造的万柳食街，郭萍也认为很难回到过去，一是租金问题，二是跟客流密集度有关。虽然万柳地区是海淀的“富人区”，但这里只有节庆期间生意才会比较好，平时居民出来的频率比较少。另外，很多消费者在餐厅就餐只是为了填饱肚子，对餐标不会要求太高。所以郭萍对万柳社区餐饮的未来并不看好。

　　有待统一规划

　　对于万柳商业的发展，刘铮认为万柳底商缺乏统一的商业规划，一般都是业主或中介公司自由选择。所以商业业态只能任凭其优胜劣汰。作为社区服务中心，也难做整体规划，没有太多的资源是主要因素之一。

　　资料显示，当初，万柳工程规划在四环路以北建设265公顷的绿化区和以南建104公顷的居住区。绿化区“将建成绿色体育公园，与颐和园、圆明园连成北京市最大的万亩景观绿地”。这也就意味着，如果按原规划实施，万柳工程的建成将可达到“防止市区生态环境恶化”的目标，这里的居民也将生活在一个“舒适方便的智能化绿色生态高尚社区”内。但现在看来，这份规划已经越来越远。万柳地区日前一块本为绿地用途的中关村三小新总部西侧C地块，可能又被一纸规划改变命运，或由绿地改为高层住宅。 

　　缺乏统一规划造成最恶劣的影响就是底商问题层出。家住碧水云天的刘先生向北京商报记者介绍，其小区内的游泳馆因新换老板，之前的会员接到电话让过去换卡，过去才知道要重新交钱，费用也跟买新卡差不多，这个问题现在双方仍在僵持。万柳社区网站及杂志负责人向北京商报记者表示，近年来商户和住户之间矛盾频出，如阳春光华的荣昌洗衣、蜂鸟社区的温德萨洗衣，都曾经在经营出现问题后，未处理会员卡的售后，直接卷款逃跑。还有曾在万泉新新家园的健身房、瑜伽馆，汇新家园的洗车店都出现过类似问题，这也造成较大负面影响，让用户和商户之间的信任陷入了恶性循环。在采访中，信任也是王晓静和郭萍反复强调的问题。

　　对于未来底商的定位，华联购物中心负责人表示，周边的小区底商应该抓住大型购物中心的客流，以购物中心的客流为依托，形成一些互补的业态。因为大型购物中心不可能招全所有业态，所以底商更应该考虑协作互补。 

专家建议

　　社区物业与商业企业形成人才互动

　　万柳地区租金的飞速上涨几乎成了所有商户的痛。数据显示，相对于海淀其他区域而言，万柳区域底商售价普遍较高，而较高的售价也拉升了商铺的租金水平。所以，租金问题也一直是万柳社区商业发展最大的制约因素。

　　此外，对于万柳地区的社区商业来说，由于多以住宅底商形式存在，所以目前商业分布比较零散、定位及经营取向也有些模糊。目前底商业普遍存在市场培育不够、区域商业缺乏整体规划，导致商业业态较为单一等问题，这也让万柳地区的社区商业价值无法充分体现出来。所以，在此发展一段时间的社区商业经营者有了一些经营建议。

　　如北京家临江畔和湘园总经理郭萍就表示，社区几乎都有自己的物业，物业也会雇佣不少员工。社区如果能多和企业沟通，为企业输送一些人才，便是一件多赢的事情。在郭萍看来，餐饮企业曾经很少考虑用小时工，但是发现小时工除了能做刷碗这样的基本工作，不会做服务相关工作。如果社区管理部门把周边一些物业的人员利用起来，进行一些培训后，向周边企业输送人才，一定会形成多赢的局面。

　　在郭萍看来，以餐饮业为首的企业都面临用工难的窘境。这些企业普遍面临着自己培训人力紧张，同时没有保障。每年尤其一到过年的时候，很多工作人员回家让企业正常运营都很吃力。平时一些物业的工作人员四五点下班后可能就相对清闲，但餐饮企业正好5点后是开始忙的时候。所以如果物业先进行培养，然后输送给企业，可让这些企业避免形成用工上的恶性循环。

　　数读万柳

　　社区特色服务：因为万柳地区的高房价所致，目前万柳地区周边的特色服务基本都以“高端配套服务”为主。银行、按摩店等业态占据底商的主要数量，随着中关村三小的建立，教育培训机构也成为一大新增长业态。不过，对于市民日常需求的商业业态，却往往在楼丛中难觅踪影。

　　解读：相对于万柳东部区域和南部区域，万柳北部区域开发时间相对晚些，但也是房价上涨最快的。这里最早的商品住宅项目是1999年开盘的光大花园，随后在1999-2005年之间，相继开发完成阳春光华家园、锋尚国际公寓等十多个中高档楼盘。

　　万柳商业项目一览

　　解读：目前，整个万柳地区的商业、道路、交通等各种配套设施都基本进入了成熟的发展阶段。在这里居住的居民都能感受到这里商业配套的越来越便利，最早连邮局都很稀缺的年代也一去不复返。不过，随着“学区房”、写字楼等相继成立，万柳地区的停车位现在已经越来越稀缺。

　　万柳地区人口比例

　　解读：万柳地区购买客户群呈现较强的地缘特性，以IT行业、政府机关、高校、媒体客户为主。IT从业者占据第一位。

　　政府声音

　　海淀街道社区服务中心主任刘铮：万柳地区的商业比较发达，消费需求也相对高端。不过，除了大型购物中心外，也有不少住户表示需要一些基础性的商业要求，如理发、买菜等。居民想在家就近买菜时，便会发现不太方便。社区服务中心也会根据居民需求，实施一些便民措施。比如目前海淀区已经在汇新家园、万泉新新家园、光大家园引进了便民菜车。未来准备在万柳的一些社区内开设老年食堂，主要以大众消费为主，10元左右就能吃上一顿饭。虽然名称是“老年食堂”，但只是以老年人为主要服务对象，同时还是要向大众开放。目前老年食堂已入驻康桥，企业也已经完成招商，未来计划在其他社区也会推出这项服务。 

　　社区商业考核表

　　（按星级评定，最高五星） 

　　a、便利性 

　　交通 ★★★★★

　　买菜 ★

　　上门服务 ★★★

　　特色消费 ★★★★

　　b、品牌性 

　　餐饮 ★★★★★

　　便利店★

　　美容美发★

　　娱乐 ★★★

　　药店 ★★★

　　c、性价比 

　　吃 ★★★★★

　　穿 ★★★★

　　用 ★★★

　　行 ★★★★

　　万柳社区商业发展回放

　　万柳街道辖区面积1.8平方公里，共有18个社区

　　形成时间：1999年

　　社区范围：万柳地区位于北京市西北三环和四环之间，西至蓝靛厂北路、东至万泉河路-西三环北路、北至北四环西路、南至紫竹院路

　　周边主要商业设施：金源新燕莎Mall、华联万柳购物中心、7-11、超市发、京客隆

　　业态变迁：

　　2004年  金源新燕莎Mall开通，总建筑面积达55万平方米，被称为当时亚洲目前最大的ShoppingMall。同时，在当时尚不特别瞩目的社区商业里，万柳地区阵地战已经逐渐拉开

　　2010年  北京华联万柳购物中心正式亮相海淀万柳地区，为京西再添大型商业购物中心，也让万柳社区有了真正的商业综合体