和平里地区坐落于北京市东城区北部。不久前，东城区获评为全市首个社区商业示范区。它没有一站式的购物商场，却最早踏上了社区商业电商化的道路。 这里历史悠久，也是北京人口密度较高的街道之一，虽然缺乏早期的规划，社区毛细血管里的商业服务却依靠时间的积累相对完善。

　　基本形成“15分钟便民商圈”

　　为纪念“亚太和平会议”召开而得名的和平里社区，在随后的发展中经过了合并变迁，并于1990年趋于稳定。当时的和平里社区就已汇集了56个居委会和15个家委会，属于北京人口密度较高的社区之一。

　　由于是老城区，和平里地区缺乏早期的商业规划，这也落下了目前该区域商业格局零散的病根，该区域缺乏商业中心。不过，北京商报记者调查发现，尽管如此，但随着居民消费水平和需求的提升，和平里地区商业配套并不滞后。

　　2009年，和平里街道推出“1510生活服务圈”，让居民出家门步行15分钟以内就可以享受买菜、就餐、理发、修车等10项服务。截至目前，和平里街道已在20个社区中建立了180家服务商参与的“1510生活服务圈”，实现了街道网点的全覆盖。

　　根据和平里街道办事处的要求，进入“1510便民服务商圈”的商户有严格服务商准入制度， 居民满意投票选出有诚信的商户才可纳入体系。据一位家住兴化社区70多岁的王女士介绍，在“1510生活服务商圈”没有推出之前，小区里一些果蔬摊都是露天的，比较脏乱，摊位也七零八落，缺乏统一的管理。

　　北京商报记者调查发现，在“1510生活服务圈”推出的10项便民服务中，能够提供新鲜瓜果、蔬菜的果蔬摊最受消费者欢迎。50多岁的陈先生表示，“1510生活服务圈”的蔬菜、水果价格低，不需担心缺斤少两。为了保障“1510生活服务圈”的品质，和平里街道办事处专门派监督员监督服务商的经营情况和服务情况。

　　据和平里街道办事处副主任莫巍介绍，“1510生活服务圈”目前已升级为包括体育健身服务圈、文化服务圈、便民服务圈的“一刻钟智慧生活服务圈”。同时，和平里街道还引入了“181便民服务站”和金融小超市。为进一步完善社区商业发展，今年6月东城区商务委发布了《东城区全面完善社区商业服务体系实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，到2015年底，东城区将基本完成社区商业服务体系的完善升级，实现早餐、菜篮子、连锁超市便利店、再生资源回收、家政、洗染、自助缴费和“一刻钟社区服务圈”等社区商业服务内容的全覆盖。

　　缺乏品牌连锁店

　　在和平里街道“一刻钟智慧生活服务商圈”的助推下，和平里地区便利店、超市、各类专业店、小商品批发市场、社区菜店等基础商业均较为完善。不过，由于多数服务由个体经营者提供，区域内连锁品牌相对较少。

　　以和平里小黄庄小区为例，该小区周边配套商业基本完善，但品牌知名度与便利空间亟待提升。目前，该小区周边餐饮店有宏状元、肯德基、小豆面馆等连锁餐饮品牌，但多数仍为锅中有益、陕西面馆、西北风餐馆、桂林米粉等杂牌军；在超市便利店方面，虽然有7-11、华润万家便利超市，奥士凯便利店等多家小型便利店，但步行15分钟内仅有1家中小型的首航超市，位于天丰利商场负一层。有消费者反映，在7-11便利店内，虽然有可缴纳水电费的拉卡拉，但该设备经常处于“瘫痪”状态，无法正常刷卡。此外，该小区附近还有汽修店、洗衣店等不少专业店，但多数为“夫妻店”，便利有余，体验感、服务水平不足。

　　东城区商务委方面也认为，虽然“1510生活服务圈”为社区服务体系建设奠定了基础，天镇蔬菜直营直供店模式创新了蔬菜流通模式，东城区也最先试点了“早餐示范工程”等社区服务项目，但全区社区商业发展与首都功能核心区的要求和人民群众日益增长的物质生活需求还存在着一定差距，社区商业的规范化、专业化、连锁化、高端化、现代化水平还需进一步提高。

　　《意见》中也明确了东城区未来三年社区发展的主要任务。针对东城区社区商业服务提出了“规范化、专业化、连锁化、高端化、现代化”的发展要求，重点提出社区商业“管理规范、经营专业、品牌连锁、业态高端、流通现代”的发展方向。同时，东城区还加大区财政资金投入力度，每年安排社区商业体系专项资金2000万元，主要用于社区商业网点回租回购、重点区域网点建设、百姓关注问题的解决以及社区商业服务体系的发展。

　　在北京市商业经济学会秘书长赖阳看来，和平里地区是典型的老旧社区，当时商业配套并不完善，缺乏大型商业集聚中心。

　　虽然该区域有一定中型的商业项目，但缺乏停车场等服务。同时，该区域商业项目大小不一，提供服务参差不齐，居民虽可至此购买商品但总体的商品品质、服务质量相对不足。目前，多数商业项目都定位一站式服务，和平里地区却鲜有商业项目可符合一站式购物的标准。

　　惟一百货店离去

　　在商业格局零散的情况下，今年8月31日，曾经是和平里地区商业顶梁柱的三利百货再次离开，这也意味着和平里地区失去了惟一的大型百货商场。尽管三利百货曾经是北京首屈一指的龙头百货商场，但经历多次调整后，三利百货的经营每况愈下，并曾于2011年闭店。

　　时隔一年后，三利百货再次开张，不过曾经集合了购物、餐饮、休闲、娱乐多个业态的三利百货已不复存在，重张后的三利百货只开了一、二层，二层外租给主营运动品牌的易购特惠城，一层则主打不知名的老年服饰。

　　尽管颓势已现，也早已承担不了周边居民的消费需求，但三利百货有可能改建“迷你版”大悦城的消息还是备受关注。按照市规委网站上此前公示的调整方案，三利百货将在原址基础上进行改造，建设商场和办公楼。三利百货所属商业用地性质保持不变，但高度将从45米增至60米，容积率从3.2调整为4.8，绿地率从20%缩减为10%。

　　如果三利百货改建为“迷你版”大悦城，将填补和平里地区缺乏商业中心的空白。同时，三利百货所处位置交通条件便利、人口密度高、客流量大，该区域需要一家有成熟商业运作能力的企业进驻。

　　商业专家刘晖建议，改建后的三利百货不应只瞄准社区购物中心，而是应该放大到整个地铁商业。事实上，如果“快消品牌”成为“迷你版”大悦城的商户，不仅可以满足社区消费，也符合地铁客群的胃口。

　　据莫巍介绍，在东城区20年（2010-2030年）总体战略规划中，和平里地区将在20年内升级成和平里商务新区，在安外大街和北二环形成“T字形”商务带。

　　老年商业关注不足

　　随着三利百货这家“老人商场”的陨落，目前也许仅有各类商品大杂烩的天丰利商场可供区域内大批老年人选购服饰。

　　事实上，和平里地区的居民构成较为特殊，该区域内既有各大部委旗下的社区，也有兴建较早的老社区，这些社区内居民多为老北京的平房回迁户。因此，整个和平里地区聚集了相当数量的老年居民，这也让便捷性成为衡量该区域商业的重要指标之一。

　　不过，依照目前的商业状况看，这里有以年轻客群为主的外单小店、有可供休闲娱乐的藏书馆咖啡、有放松的麦乐迪KTV等年轻消费者的商业娱乐项目，但老年人的休闲、购物场所几乎没有。

　　北京商报记者调查发现，针对区域“老北京”特点，该区域内下榻了稻香村、奶酪魏等不少“老字号”品牌。今年来，又有新侨三宝乐、护国寺小吃等老字号相继来此落户。北京商报记者走访护国寺小吃看到，不仅是饭点，在日常时段，该店也吸引了大批生活和工作在该地段的消费者。

　　赖阳认为，社区商业发展中遇到两个问题，对于新建社区需按照目前社区商业发展趋势进行配制，而老旧社区不一定要配制大型社区商业中心，应着重完善一些基础型的设施功能。“过去，在交通不便的情况下，需要周边配备较为完善集中的商业项目。不过，随着交通情况的改善，居民完全可以去商业发达区购物。”

　　实际上，老社区中也不乏一些中型的商业配套服务，比如过去的一些中型百货店、副食品商场等。不过，这些商业项目定位中往往没有考虑到为社区居民提供综合服务，因此应该鼓励在零售方面没有太多优势的企业积极转型。

　　社区商业电商化

　　如今转型已成为各行各业面临的共同课题。对于社区商业的发展，今年，东城区商务委率先在和平里街道社区试点社区商业电商化。随着社区商业电商化的推广，让一直在社区菜市场、菜店交易的农副产品走上了社区电子化交易的道路。

　　北京商报记者走访歌华大厦的“181便民服务站”发现，居民只要通过一台农副产品终端点单机，足不出户就可以买到新鲜平价的有机农产品。这种新型的农副产品终端点单机就是“181”菜篮子便民服务平台。

　　“181”菜篮子便民服务站负责人介绍，该平台是一种基于物联网的农产品生产与流通数字平台，集农产品生产管理、收购、运输、仓储保管、交易、配送于一体，实现农产品从农田（养殖场）到餐桌的全过程可追溯的数字化管理。

　　北京商报记者了解到，该平台在东城区首先运行，并将于年底推广至160个社区。“181”菜篮子便民服务站负责人表示，该平台提供的全部是有机蔬菜。服务平台提供的蔬菜采用“份装”模式，价格低于超市。

　　除了新鲜的生鲜食品外，便民服务平台还将提供洗涤品、调味品等日常必需品，以及从江西、云南等地运来的特产。“我们将每日9时30分和下午3时配送两次，配送中产生的物流费用全部由公司承担。”据了解，到今年11月，“181”菜篮子平台将覆盖东城区的17个街道，并逐步建立“社区服务摇一摇”、加密电子自助缴费终端布局等，整体提升东城区社区商业电商化水平。

专家建议

　　让便利形成规模效应

　　在社区中居民消费强调的不是面积大，而是更看重于便利。这也就需要社区内的便利店搭载更多具备服务功能的项目。

　　搭载多项便民服务的便利店不再是一个购物场所，更多地转变为一个第三方服务的提供者。比如社区洗衣店实际是一个高污染的产业，但是如果便利店统一收活，并将其统一运送到对接的第三方洗衣店中，此类问题便可得以解决；社区内往往有大量居民需要保姆、小时工，但缺乏可信任的“寻人”渠道，如果便利店能对接，也可为居民解决很多后顾之忧；过去便利店只局限于卖一定数量的商品，如果可以联动网络，让便利店同时兼具提货点、取货点、送货点，这也让便利店增添了更多便捷服务的功能。

　　目前，和平里地区商业项目较为零散，但正是这种零碎性也让其有了更为丰富的便利性空间可提高。对于如何招揽更多颇具品质的便利店进驻，便利店本身需转变经营模式，不单纯只承载“缴费机”的功能。

　　数读和平里

　　社区特色服务：和平里地区老年人口较多，对家政服务业有较大需求。对此，和平里街道率先在每个社区推出“家政服务工作站”，让家政服务员工化。据了解，和平里地区每个社区将会有1-2个专业家政服务员，改善家政服务员工流动性大、业务不精等问题。

　　解读：由于和平里地区汇集了一七一中学、和平里第一小学等多所中小学，这也让和平里地区滋生出大量“学区房”。在“学区房”的助长下，这里的房价节节攀升，从2011年到2013年，和平里地区房价增幅为44.69%，目前，均价为5.6万元。作为老旧小区，和平里地区房价居于北京城区前列。不过，人均收入与之并不匹配。2012年，和平里地区居民人均可支配收入为3.86万元，人均消费性支出为2.59万元。

　　和平里商业项目一览

　　解读：在和平里地区10项业态占比中，位居前三的分别是生活服务（37.94%）、餐饮（25%）、休闲娱乐（11%）。通过打造“一刻钟智慧生活服务圈”，和平里地区早餐店、菜店、餐饮等便民商业较为发达，不过，该地区60%的商业为非连锁品牌，商业服务质量参差不齐，有待提高。

　　和平里地区人口比例

　　解读：和平里地区14岁以下人口占7.9%，16-64岁人口占77.9%，65岁以上老年人口占14.2%，该地区人口老龄化特点尤为明显。

政府声音

　　由于居民对社区服务的需求不断增加，和平里街道办针对居民反映较为突出的买菜、卖废品、修自行车等生活不便问题，提出市场化运作的方法，通过整合社会资源，打造“1510生活服务圈”。不过，目前单纯的社区服务管理已不能满足居民需求，对此，和平里街道办将信息化引入到社会服务管理中，“一刻钟智慧生活服务圈”项目诞生。为更好地服务大量老年居民，未来，和平里地区商业发展主要以便利为核心，加强家政、社区服务等项目精细化管理。

　　社区商业考核表（按星级评定，最高五星） 

　　a、便利性 

　　交通 ★★★★★

　　买菜 ★★★★

　　上门服务 ★★★★

　　特色消费 ★★

　　b、品牌性 

　　餐饮 ★★★★

　　便利店★★★★★

　　美容美发★★★

　　娱乐 ★★

　　药店 ★★★★★

　　c、性价比 

　　吃 ★★★★

　　穿 ★★

　　用 ★★★

　　行 ★★★★★

　　和平里社区商业发展回放

　　和平里街道辖区面积6.4平方公里，共有20个社区

　　形成时间：1990年

　　社区范围：北京市东城区北部，安定门外大街、和平里东街和北中轴路贯穿南北并直通二环、三环路

　　周边主要商业设施：环球贸易中心、美廉美超市、天丰利服装小商品批发市场

　　业态变迁：

　　1997年  三利百货开业

　　1999年  天丰利服装小商品批发市场成立，后因地铁5号线施工搬迁

　　2006年  天丰利服装小商品批发市场重新开张

　　2011年  三利百货闭店，北京金隅喜来登酒店登陆环球贸易中心

　　2012年  三利百货开业，昔日繁华成过眼云烟

　　2013年  三利百货再次闭店，或将改建大悦城