与市场的总体平稳相比，5月北京豪宅市场出现小幅上涨。业内人士分析，5月北京楼市成交单价8万元/平方米以上项目的成交小幅上涨，与政策走向、市场供需等因素均有关联。面对当前豪宅市场“严峻”的形势，一些高端楼盘不得不降低心理预期“低调”入市，甚至一些原本准备按照豪宅销售的项目也不得不屈尊，以“改善性产品”入市。

豪宅成交上涨

“原本以为楼市降温，高端点儿的楼盘应该不好卖，甚至可能会‘随便挑’，可谁知差一点就跟中意的户型失之交臂。”刚刚签下顺义一套总价1000多万元的叠墅产品的谢先生长舒了一口气。他告诉北京商报记者，他看好的楼盘在开盘前选房规则接连修改，原本告知客户是按照排号顺序确定选房顺序，但之后突然改为首付比例高的客户优先选房，这让原本排号靠前的他很着急。因为他是四成首付，并没有优势，而他看好户型的套数又不多，竞争比较激烈。好在最后经过一番周折，幸运地签下了一套满意的房源。

实际上，谢先生的经历当下并非个案，5月北京一些高端楼盘的销售情况确实还不错。根据亚豪君岳会数据统计显示，5月，北京成交单价8万元/平方米以上（不含商办）共实现成交172套，成交面积3.62万平方米，环比小幅增长。这一成交量也创造了今年以来月度新高。

但值得注意的是，5月公寓豪宅成交均价为100974元/平方米，环比小幅下滑。

对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，预售价格的管控将8万+公寓豪宅的供应打入谷底，前4个月没有一个报价超过8万元的项目新取证入市，5月也不例外。在调控方向继续不断收紧的趋势之下，除去一些此前取证的豪宅项目继续顺销之外，8万+取证将难以实现零的突破。

这让原本预期售价8万+甚至10万+的项目只有两个选择，一是暂缓入市，二是调低售价。调控的长期性所带来的成本压力，使得一些新项目开始选择“低调”入市。尤其是在当前政策帮消费者“砍价”这一预期已明朗的情况下，也使得存量豪宅依然受到追求居住品质的改善型客群的青睐，市场需求有所释放。因此最近成交量仍处于小幅攀升态势。

无奈的“减配”

由此，市场也出现了一些高端项目在“毛坯”和“精装”交房之间徘徊不定的纠结现象。

一位开发商表示，项目拿地成本很高，如果不开发成高标准项目绝对卖不上价，也无疑是赔本的买卖。但现在政府8万+的销售红线几乎无法动摇，让企业在打造产品时，在品质塑造上畏首畏尾，不敢追加太多成本。所以，如果说2015年、2016年楼市的火爆，造就了“豪宅年”，那么今年豪宅的处境将颇为尴尬，迫于价格压力，减配平衡成本将是企业的第一要务。

“这对于近两年拿地开发的新项目而言更为明显，尤其是2015年前后，北京出让了一批不断刷新土地市场纪录的高价地块，它们的处境最为艰难。”一位楼市观察人士分析，尤其是那些追求快速周转的上市公司，在土地成本和日益增加的财务成本面前，公司也实在没有拖下去的勇气。

于是，较为特别的现象就是，一些项目的售楼处、园林示范区、样板间等销售示范空间依旧被开发商打造成“高大上”，依旧邀请业内知名设计师和施工单位，在营造空间上一律不惜投入。然而，实际交房时，样板区也只能是样板，“毛坯”才是最终的交房标准。

“这实际上是一种倒退。”该人士表示，政策压力下，企业势必调低价格平衡成本，结果就是产品减配。预计未来多数“撞红线”的项目品质与此前精工打造的豪宅产品将无法相比。

老盘能扛多久

当然，市场上也不乏暂缓入市的豪宅，但多是囤积多年的老盘，拥有土地成本的优势，即便再囤下去也在所不惜。

朝阳公园板块的一个老豪宅项目就采取了静观其变的态度。在北京市住建委官网上，该项目于2015年6月取得预售许可证，目前已签约套数55套，仍有一半以上房源尚未签约。但有消费者反映，该项目销售员却对外宣称房源已所剩无几。

有业内人士爆料，这个项目去年曾想以单价16万元销售，但市住建委不批准，开发商推盘索性暂缓销售。至于下一次的开盘时间，恐怕要等到价格达到开发商心理预期才会入市。有业内人士透露，一些希望购买这些豪宅的客户，可能会与公司草签一份“认购协议”，但并非被管理机构认可的合同。待开发商报备的价格被政府批复后，双方再另行签署正式协议。

这类老豪宅在地价上有优势，它们在产品打造上敢于追加投入，大师级设计配以高档精装修标准，在品质上往往能胜出“新贵”豪宅一筹，由此也的确拥有一部分拥趸者。当然，这次豪宅天花板究竟还要压多久谁也无法预料。

对此，郭毅分析称，北京豪宅市场面临着认购价格卡死、签约需要排队的新难题，不少豪宅客户已经入住却无法办理网签。

受政策影响，不少定为超过10万＋的楼盘入市都面临困境。初步统计显示，原计划于去年10月入市的华润昆仑域项目中国玺、泰禾·西府大院、泛海世家等多个豪宅项目都遭遇“拿证”困境，无奈延后入市时间。未来这些新老豪宅究竟能扛多久尚不可知。

专家分析，当前环境下，顶级豪宅的入市压力大，8万元红线相当长的时间内都难以取消。但对于普通豪宅而言，尤其是五环周边的项目而言，适当减配入市则不失理性。

目前来看，8万+公寓豪宅在纯商普宅当中的比例由去年5月的3%上升至9%，纯商普宅当中高价项目占比仍在不断攀升。从公寓豪宅成交环线分布来看，外延趋势尤为明显，去年5月8万+公寓豪宅成交当中绝大多数位于四环内，占比高达63%，而今年5月四环内成交占比已经跌至22%，四五环之间为公寓豪宅成交的主阵地，而五环外成交占比也由9%上升至22%。

郭毅分析，前两年的高价地使得北京高价盘不断增多，同时，供应的外延，涌现出大量“近郊”高价盘。但随着土地限制政策推出，未来高价项目所占比重将逐渐回落。

北京商报记者 董家声