天通苑 地铁经济新时代

　　地铁5号线的意义已经远远超出了一条轨道交通的意义。它更像是一条经济大动脉，打通了天通苑与市区的地理障碍，也让源源不断的人流、物流、资金流输送到天通苑。天通苑的新地铁经济时代已经来临。

　　新地铁 新生活

　　“有5号线，放心，上学更准时；有5号线，每天有个好心情；有5号线，生活可以很悠闲；有5号线，每天可以安心地吃早餐。”地铁5号线车站内的广告标语，似乎描述出了现在每一个天通苑人的真实生活。

　　这样的生活在半年多前，是天通苑人可望而不可及的。“天通苑的堵车问题在北京是出了名的。7点到9点的上班高峰期，天通苑是‘只进不出’；到了下班高峰5点到7点，天通苑又变成了‘只出不进’。”那段堵车的日子，陈小姐依然历历在目。“为了避开堵车高峰，很多人在6点半之前就出门了；有的则在各小区路口乘坐危险的摩的到13号线立水桥站坐地铁上班。” 上班路上花个一个多小时、两个多小时，对于天通苑人来说那是太“正常”了。也正因为如此，一天下来，回到天通苑的人们早已筋疲力尽，没有更多的精力和时间去享受生活。天通苑“睡城”之称也由此得来。

　　现在，地铁5号线的开通，唤醒了这座睡城，也让人们重新找回了享受生活的时光。不仅如此，天通苑的堵车问题也得到一定程度上的缓解。据市交管局统计的数据显示，地铁5号线开通一个月来，天通苑地区暴堵数量减少了78％。现在就算是在上班高峰期，天通苑也变得顺畅了许多。

　　现在只在周末摸两把车的张先生，心情比以前好多了，气色也不错，原先因每天堵车的火爆脾气也温和了许多。这样的变化只因为地铁5号线的开通，因为张先生变成了弃车族和地铁族。“同样的路程，一边是两元一张的地铁票，一边是几十元的油钱，金钱上首先就没有可比性。此外，坐地铁时间缩短了一大半，并有保证，而开车在时间上不确定性太大。” 张先生说。

　　新地铁 热区域

　　在地铁5号线开通的利好带动下，天通苑的租房市场和房屋交易市场一路走高。

　　记者从天通苑社区中大恒基、恒宇地产等多家房屋中介机构了解到，2007年10月，天通苑一居的租金为1200元至1500元/月，二居为1600元至2000元/月，三居是2000元/月，房屋的交易均价为8500元/平方米。紧邻地铁5号线的天通苑西一区、西二区、西三区是整个天通苑租房市场和房屋交易市场的热点板块，领涨天通苑地区。其租金涨幅达到15%-18%， 成为同期北京涨幅最快的地区。

　　这样的上涨势头仍在继续。今年6月的数据显示，天通苑一居的租金为1800-2000元/月，二居为2500-3000/月，三居是3000多元/月，跟去年同期比翻了一番。

　　“地铁5号线的便捷，已经让人们感觉不到住在北三环、北四环与北五环外的天通苑有什么太大的差别。宽敞的大户型、相对较低的价格反倒是让不少人打起了在天通苑买房、租房的算盘。这些人群中还有一些是欧美留学生和欧美在京工作人员。”中大恒基的售楼陈先生说。

　　正如陈先生所言，记者还真在天通苑社区和地铁5号线车厢内，冷不丁地碰到了几个白皮肤、黑皮肤的老外。“地铁5号线开通后，小区内不知不觉地就出现了一些老外。刚开始倒也觉得新鲜，现在好像越发多了起来，估计这些老外也爱扎堆。说不定今后天通苑也会像望京一样，变成一个美国城、英国城……”王女士说。平时喜欢晚上出来跳跳舞的她，在一次广场老年舞会中结识了一位60多岁的英国老太太。两人不但在“舞林大会”中相互切磋舞艺，还成了生活中的朋友。

　　新地铁 新商机

　　如果你现在还认为天通苑是一个商业配套不全、缺乏大型高档商业的大社区的话，那么你就大错特错了。

　　近一年来，在地铁经济的催生下，各种商业正以一种凛冽、迅猛的姿态横扫整个天通苑，以求在地铁经济中分得一杯羹。

　　总建筑面积达到32万平方米的龙德广场可以称得上是天通苑的商业巨无霸了。家乐福、百安居、翠微百货、万达国际影城、特力屋、国美电器、北京纸老虎、浩沙冰场、迪卡侬体育用品店等各业态的主力店尽收龙德广场麾下。龙德广场成为天通苑消费人群一站式消费的首选之地。

　　“龙德广场地处的奥北地区已成为北京市最大的高密集居住区。在规划之初，我们就做了大量的调查。从区域商业情况来看，奥北地区的商业整体水平相对落后，商业设施总量不足，档次低、规模小、布局散，极需要一个大规模、业态种类齐全、高品质的商业中心，来改变该地区商业分布零散、公共娱乐设施匮乏的现状。龙德广场的出现正是迎合了市场的需要，填补了奥北区域的商业空白。”龙德广场相关负责人说。

　　去年10月新开业的天通尾货市场，则打起了低价牌。3元一件的针织内衣、5元一件的毛衣、20元一件的连衣裙……这些已经远远脱离了成本价的库存“尾货”，在一些精明的商家手里，变成了盘活的大市场。

　　“听说天通苑开了个尾货市场，所以过来瞧瞧。东西还真便宜，100块钱买了四五件衣服。”李小姐和几个小姐妹是专程乘着地铁5号线来“淘货”的，手上拎着的大塑料袋装满了淘来的“战利品”。“5号线挺方便的，以后会经常过来淘淘货。”

　　除了大型商业设施落户天通苑外，餐饮企业、超市等生活配套设施也在大举挺进。就以地铁5号线天通苑站所在西二区、西三区来说，地铁出口的马路主干道已经变成了一条热闹非凡的商业街。到了晚上，夜市、大排档纷纷涌现在马路一侧，招揽过往的行人。而一年前，这里还只有几家小店铺和路边的小商贩。同样，地铁5号线天通苑站的东侧，也就是广发银行的一层，肯德基挂出了正在装修的牌子，紧挨着它的是一家位于地下一层的正在装修的美食广场。真是应了“地铁一响，黄金万两”这句话。

　　天通苑需要什么样的商业？

黄爱光 注册咨询师　北京财贸职业学院研究所

　　天通苑需要什么商业？这取决于天通苑的商圈特征如何，以及她拥有什么样的消费者。

　　天通苑商圈主要有三大特征。第一是道路交通单一，商圈贩卖流向简单。天通苑同市区连接的主要城市道路就是南北走向的安立路，这一方面限制了市区的客流向北流入，同时也对商圈内的客流流出有很大的制约作用。虽然地铁13号线和5号线相继开通，但这主要解决的是当地居民到其他区域上班的通勤问题。由于距离的原因，地铁对于居民的消费流向影响不大。第二是商圈相对封闭，居民的日常消费需求基本上在居住地周边完成。天通苑是属于远离城市繁华区的边缘集团，是在城乡接合部建立起来的居住区，居民的工作和消费分离度很大。他们的工作圈很广，可以远及北京的东、西、南区域，但消费圈则很小。在这种情况下，居民的日常消费在居住地500米之内得到满足是最理想的。第三是天通苑居民规模大分布广，消费需求较为分散。天通苑地区有多少居民尚没有权威统计，但从目前的情况来估计应该超过20万左右。如此庞大的人口规模在国内同普通的县相当，甚至超过了许多欧洲城市。如此众多的人口是分布在一个十分广大的区域，据估计，天通苑地区仅经济适用房开发的占地面积就达到8平方公里，是北京CBD规划区的两倍。这种情况下，一个商业聚集区是无法满足天通苑居民需要的。

　　从消费者的角度来看，天通苑居民可以粗略定义为中高端的青壮年消费者。笔者参加过的一个针对天通苑消费者的调研显示，大学本科以上学历居民占到一半，七成居民已婚，且有相当部分为无子女或者是有5岁以下子女的年轻夫妇，他们中有很多人的工作地点是在市区的商务聚集区和中关村、上地等区域，收入较平均水平高。所以这一部分人有精力也有能力消费一些体验性和娱乐性较强的商业服务项目。同时还应该看到的是，天通苑向北沿立汤路两侧有许多别墅和公寓，调查表明，这些别墅区内还有6万－8万高收入人群，这些消费者很容易就可以通过立汤路进入到天通苑商圈，形成强大的中高端消费能力。

　　综合以上观点，天通苑地区的商业应当是一种相对封闭的“城镇型”商业，能够满足区域内大部分消费者的几乎所有消费需求。这种“城镇型”商业应当以一个大型的商业中心为核心，配合多个次级消费中心，再辅之以丰富的便利商业而组成。这个大型商业中心就是目前的龙德广场和邻近商业群，这里不仅要有购物，还应当有娱乐，甚至要配置一定数量的文化消费场所，如图书馆、书店、艺术展览馆或展示区等。同时，这一商业中心的商业配置必须要考虑消费者的消费层次，满足天通苑地区和立汤路两侧居民的中高端消费，形成一定的辐射力和吸引力。其次，在天通苑内部的交通节点应当形成多个次级的消费中心，配置以相应的生活超市、菜市场、餐馆、医疗设施、体育娱乐设施和生活服务设施等，方便周边居民的日常消费。最后，在居民区周边还应形成特色各异的便利商业，如美容美发、便利店、特色餐饮、音像、宠物服务等。

　　总之，一个集百货、超市、娱乐和商品市场为一体的商业中心无法满足天通苑所有消费者的需求，而应当是一种在符合当地消费层次的基础上形式多样、层级清晰、互为补充的商业组合形态。这样，天通苑不仅可以探索出一条适合自身商圈和消费者特征的商业形式，同时也可以成为我国社区商业发展中的有益借鉴。

　　用数据支撑商业规模

　　商家故事

　　开业前，龙德广场一直饱受争议，24万平方米的商业面积能否在天通苑地区就地消化，让很多人都为龙德广场捏了一把汗。

　　而龙德置地有限公司董事总经理王杰却用一组令人亢奋的数字来回应外界的这种疑虑：家乐福开业当天7万人次的人流、238万元的销售额，创造了家乐福在中国101家店里开业当天客流量第一和开业当天销售额第一。第二天，10万人次的客流、270万元的销售额，这又创造了当天家乐福在中国地区的客流量和销售额的两个第一。这才是刚刚开始，这些数字仍在不断地被刷新。今年2月6日，也就是农历的大年三十，家乐福又创造了另一个“奇迹”，当天销售额达到400万元，再次改写了家乐福在中国地区的销售额；开业仅半年的翠微百货天通苑店不仅营业额稳居第二，还是北京3家店中提袋率最高的一家；百安居开业当天积攒的设计、装修订单高达1500多单……

　　“找准市场切入口，为天通苑地区量体裁衣，是龙德广场在未完全开业的情况下，就能创造出这一连串‘奇迹’的根本之所在。”在地产开发摸爬滚打7年的王杰，对商业地产开发有着自己的独到见解。“商业房地产分为物流、批发、纯商业零售、酒店、公寓这几种类型。天通苑不是商务区，而是一个居民住宅中心区，所以用排除法的方式，天通苑更适合纯商业零售。我们在大量的调研中发现，天通苑区域内已建成的商业项目规模小、业态单一、档次不高，远远无法满足当地居民的消费需求。”

　　王杰指出，天通苑虽然是经济适用房，但与目前国家经济适用房概念不一样。当时，天通苑对购买者没有任何限定，所以里面住的人层次比较丰富，有开宝马、坐奔驰的，也有在中关村、燕莎、CBD等区域的上班族，他们都有很强的消费实力。而且天通苑南部还分布着北苑家园、世贸奥临、万科星园、明天第一城、傲城等10多个楼盘。北部有20多个别墅区，五六千栋别墅，是京城最成熟、最著名的亚北别墅区。所以，经过大量的数据分析，龙德广场定位为中档偏上的商业购物中心。

　　那么，是建一个像金源MALL那样超大型的购物中心，还是量体裁衣，能够合理满足天通苑居民需求的体量即可？龙德广场给出的答案是后者。“购物中心一味求大，不仅对交通造成过大的压力，同时庞大的人流、过长的商业培育期，都会使开发商和商家感到太疲惫，不利于商业的存活。”王杰说。

　　龙德广场用数据支撑商业规模。“100万的消费人口，需要1.8万-2万平方米的超市，需要2万-3万平方米的商场，需要1万多平方米的电影院……这些业态面积加起来，就是龙德广场的商业面积24万平方米。”在拿到整合了国外五大设计公司的优秀方案后，王杰又开始奔走于一些大型商家中。“对于像家乐福、影城、百货等需要订单式的商家，都要提前招商，因为在建设之前，要根据提供的数据进行工程建设。”

　　“目前，招商情况非常好，已经完成85%。”王杰告诉记者，龙德广场分别与家乐福、百安居、翠微百货、特力屋、浩沙冰场、浩沙健身、万达影院、国美电器、纸老虎图书城、迪卡侬、屈臣氏签约，并已分批开业。除主力店外，精品街和美食街也将在奥运后全部开业。

　　对于未来，王杰信心十足。“为了帮助商家提高业绩，龙德广场专门成立了龙德运营管理公司，为商家进行运营咨询支持。在只租不售的前提下，我们与商户的利益和目标完全一致，有了这样的基础，龙德广场没有理由不火。”

　　为您提供第一手区域投资档案

　　●道路交通调查表

　　马路宽度    24米

　　车道  双向6车道

　　过街天桥  5座

　　地下通道 无

　　●公交线路

　　358、426、430、643、758、803路等21条公交线路

　　●地铁

　　地铁5号线、13号线

　　●主要商业配套设施调查

　　名称 数量

　　餐厅 69家

　　诊所和医院 38家

　　房屋中介 37家

　　美容美发 28家

　　超市  19家

　　烟酒店 19家

　　药店 18家

　　银行  13家

　　洗衣店  13家

　　宾馆 8家

　　宠物店 7家

　　照相馆  7家

　　服装店 7家

　　妇婴用品店 6家

　　音像店 6家

　　邮局  5家

　　西饼店 5家

　　菜市场 4家

　　足疗   4家

　　洗浴中心  3家

　　书店 3家

　　台球厅3家

　　网吧  3家

　　家居建材市场  3家

　　运动俱乐部   3家

　　宠物医院 3家

　　钢琴艺术中心  2家

　　洗车  2家

　　亲子园 2家

　　购物中心 2家

　　尾货市场  1家

　　茶庄 1家

　　鞋店 1家

　　擦鞋店 1家

　　医疗器械理疗中心  1家

　　美食广场 1家

　　电器卖场 1家

　　服装批发市场 1家

　　电子卖场  1家

　　台球训练中心 1家

　　食品店 1家

　　特百惠  1家

　　盲人按摩 1家

　　童装玩具店 1家

　　眼镜店 1家

　　啤酒屋 1家

　　●人流量：

　　1214人/半小时

　　6月25日10：24-10：54，记者在万意·奥特莱斯西门做抽样调查，共有1214人在半小时内进出万意·奥特莱斯西门。

　　●车流量：

　　1439辆/半小时

　　6月25日9：30-10：00，记者在天通苑太平庄车站做抽样调查，半小时内共有1439辆汽车通过。

　　●租金调查

　　龙德广场 15元/平方米/天

相关链接

　　天通苑创建咨询产业集聚区

　　天通苑将建立国内首个咨询产业集聚区，解决目前大量商业住宅闲置以及该区域没有产业的“睡城”现状。 

　　目前已经启动的北方明珠大厦、龙德广场二期工程、天通西苑二区19号楼将作为第一批企业入驻区域。西二区东侧正在建设的400亩商务中心区不久作为第二批企业的入驻区域。

　　据悉，这里已经吸引了欧美亚国际商务网、北京世纪研信息中心、北京和政保险经济有限公司等近10家咨询企业入驻，租赁面积近6000平方米，占试验区可租面积63%，企业注册资金约3500万元，预计可安置当地就业人员300人。

　　商报记者 付昱佳