通州，素有“ＣＢＤ后花园”之美誉。1998年，通州楼市进入了快速发展阶段；2003年，八通线的全线贯通曾使得通州周边楼盘均价一度上涨超过30％；2004年，伴随着通州的城市化，“两带”规划使得通州的新盘纷纷赶搭时尚的列车，一个时尚的通州地产已初现雏形。经历了起步阶段的艰难和迷茫、八通线开通后的浮躁和激进之后，2005年的通州地产开始进入理性和稳健发展阶段。2006年，通州楼市呈现一片繁荣景象。2007年，由于存量不多，通州楼市处于供不应求状态。

　　今年中国的大楼市背景异常热闹，乱象丛生，阴跌不断。业内“拐点”之声，“救市”之声一片高涨。与通州仅隔一条朝白河的燕郊楼市，更是纷纷降价自保。通州，作为北京近郊房地产市场发展最早、最好的一个区域，往日销售一路飘红的风光已经一去不复返，记者在走访时深刻感受到了今年通州楼市的惨淡。即便绞尽脑汁促销，各大楼盘销售现场仍是一片冷清，购房者观望情绪浓厚。

　　河北项目过河“抢”生意 

　　记者在走访通州楼盘时被一个“买房送户口，月供900起”广告单所吸引，其项目号称“北京外滩，花墅洋房”，当记者想查地址看盘时，只见宣传单上写着，北京金三角200米。经过仔细研究才发现，该项目位于香河。无独有偶，香河的项目在通州做宣传并不只这一家，“萨丁岛”楼盘在通州还专门设置了销售中心。而此前记者在燕郊走访楼盘时也接到过萨丁岛楼盘的宣传单。可见随着楼市的低迷，一些河北项目已经过河来搭“顺风车”抢生意了。

　　据搜房网不完全统计，目前，通州共有普通住宅项目约146个。然而，通过北京市房地产销售管理网商品房预售登记统计，今年上半年，通州整体楼盘销售总和甚至有的月份仅为127套，最高的6月份也只有785套。也就是说，今年上半年，有的项目整月一套房子也没有卖出去。 

　　伟业顾问的策划经理颇有感触地告诉记者，“以前通州楼市销售情况还是很不错的，2006年到2007年上半年情况是最好的。楼盘项目推出后，购房者都是排队选号，房子很快就会卖完，还会出现有人买不到的情况。今年上半年买家观望情绪很浓厚，成交一直处于低迷状态”。

　　据介绍，今年上半年，通州楼盘打折促销接连不断，吸引客户的手法也很多。“久居雅园”楼盘打出了“通州城铁现房最低价，户户中央空调”的广告语。DBC加州小镇前不久也推出“购房折上折”的优惠，“一次性付款9.7折×9.7折，按揭付款9.9折×9.7折”。7月19日开出9号楼的金隅·七零九零，开盘当天凭购房卡可减房款1万元并享受9.9折优惠，一次性付款9.7折，商业贷款9.8折，公积金贷款9.9折。

　　尽管如此，目前通州的房价已经达到了1万元左右，而且加之今年供应的数量出现了大幅度的下滑，通州楼市对购房者的吸引力越来越小，而鉴于此前的影响，不少河北项目把通州市场当成了拉客的阵地。

　　竞争激烈  催生“强销”

　　据了解，郊区的楼盘宣传方式一般有两种：一种是广告宣传；另一种则是借着其他广告宣传力度大的楼盘人气，搭顺风车，采用强销模式。

　　“现在拉客户的工作越来越不好做了，运气好的时候一天能拉到一个客户，运气不好的时候一天一个客户也拉不到。”通州华美销售代理公司业务员李丽向记者抱怨。李丽并不是真正意义上的销售，她只是负责拉客户到楼盘的销售中心的业务员。据李丽介绍，现在他们每个月要完成20分的业务才能拿到保底的800元工资，拉到一个客户进销售中心看房得一分，拉到一个客户电话得到0.5分。李丽告诉记者，她是从今年4月份开始做这份工作的，以前公司要求负责拉客户的业务员每月必须完成25分，但是直到上个月他们20个业务员没有一个人完成25分。公司才不得已降低要求，规定每人每月必须完成20分。尽管这样，20分对她来说似乎还是很艰难，现在能拉到去楼盘看房的客户很不容易。周一至周五，她通常是在各大的超市商场门口发单拉客人，最远的时候要跑到国贸那边。周六周日从城里过来看房的客人稍多一些，她多是在地铁口守着。因为她年纪小，经常拉不过其他楼盘的发单员，只能跟客人商量着看完别人的楼盘她就叫班车去接客人到自己的楼盘。

　　据介绍，类似李丽这样的业务员在通州有很多，通州华美销售代理公司多采用这种方式。可以说，这是随着通州楼市发展出现的一种“特殊职业”。这种职业的业务员只负责拉客户进销售中心，不负责楼盘销售。一出通州临河里路、梨园等站的地铁口，就能够看到一排通州各大楼盘的发单员、销售人员以及各楼盘的接待班车。各大楼盘门口也是这些销售接待们的一个重要的聚集地。通州楼市如同燕郊楼市一样，其销售已经完善到“一条龙”服务。有专门业务员负责门前拉客户，甚至可以做到随叫随接，也不乏强拉硬拽，死缠烂打者。进销售中心之后，有专门秘书负责登记，接着才进入购房的真正环节——楼盘销售。只是，这个“一条龙”服务不完美的地方在于，有些项目当购房者看完楼盘，就很难再等到楼盘班车送回地铁口。

　　与记者在燕郊走访楼盘情形类似，通州强销方式也相当明显。楼盘之间相互诋毁现象很普遍。代理销售人员为了促成购房者意向成交，私下甚至承诺给予购房者打折优惠。记者在通州某楼盘销售现场，听到一位销售人员对客户谈到一个新近开盘的楼盘时说，“买那个楼盘都不用去买闹钟了，每天听车轮撞击铁轨的声音就是天然的生物钟了。周边的高压线，化工厂对生活影响也特别大。”

　　销售不好  开发商死扛

　　日前，南京一则“俯卧撑”广告闹得满城风雨，“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”这个引起巨大效应的广告带来的营销业绩却让人大跌眼镜。潘石屹“楼市见底论”甚嚣尘上，呼吁政府救市，呼吁国家管理层为金融政策松绑之声日渐高涨。地产大腕们异口同声地宣布要做楼市“猪坚强”。关于楼市“救市”论引发诸多口水战。

　　金隅·七零九零楼盘的策划经理吴建波以他这两年在房地产销售的亲身经历告诉记者，“房价一直就没降过”。他给记者举了个很现实的例子，万年花城两年的均价也就在四五千元，而现在均价都升了1.5万元。他之前在房山负责的项目碧桂园温泉小区，两年前的价格是3800元，而现在的价格已经到了六七千元。他还告诉记者，就他目前所经营的项目金隅·七零九零，已经开盘了5栋楼了，虽然销售情况不如通州往日楼盘的风光，但销售情况现在看来已经算是比较好的，价格方面没有明显的下降。

　　一位从事房地产经营的业内人士告诉记者，一个楼盘的经营涉及很多方面，但是即便在利润不好的情况下，最低能在30%。情况好的时候百分之几百的利润都是可能的。所以有很多人削尖了脑袋都想进入这个行业。在长久的暴利环境里，开发商们已经不想走出这个满是金银财宝的“密室”。

　　据DTZ戴德梁行综合住宅服务主管蒋尚礼分析，“预计今年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度将达到13%，成交价格同比增速仅为6%，远远低于2007年同期12%的水平。未来一段时间内市场将延续较为低迷的走势，调控带来的短期效应不可避免”。在成交量低迷的大背景下，看来短期内房地产市场面临最大的挑战是来自于消费者的观望，而不是资金。竭泽而渔，不应该是开发商们目前的心态，长远考虑才能改变惨淡经营的状况。

　　商报记者 王营