商报记者  赖大臣

　　在楼市寒流的不断炼化下，曾经制造种种楼市复苏假象的开发商们，终于在土地拍卖市场上“真刀真枪”的考验下露出了虚实。记者从北京市土地整理储备中心的网站上获悉，今年二季度北京市共成交土地11宗（不包括工业用地），比一季度成交的35宗（不包括工业用地）下降了300%多，有业内人士指出，土地市场的兴衰，直接影响着整个楼市的走势，土地市场的交易冷淡，直接显示出了开发商对房地产市场的预期，同时也可以看出开发商的资金链非常紧张。

　　土地市场打破“虚假繁荣”

　　二季度土地市场“回归理性”

　　面粉比面包贵一直是土地市场虚假繁荣的真实写照，尽管去年年底万科王石就已经提出了楼市拐点论，而且在中天事件的影响下，深圳楼市已经出现了大幅度滑坡，但是面对着北京一直坚挺的房价，开发商一直坚信着北京存在着大量的刚性需求，因此不少开发商在今年年初并没有意识到楼市危机的可怕性，甚至认为，这样的交易冷淡只是规律性的，和往年初楼市萧条具有相似性。

　　在这样的作用下，北京市一季度的土地成交量出现了大幅度上涨。据北京市土地整理和储备中心数据显示，今年一季度北京市土地成交面积较之去年同期大涨，住宅土地成交价格也出现上涨。今年一季度，北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平方米，规划建筑面积655万平方米。其中住宅或含住宅性质用地27宗，成交土地面积452万平方米，规划建筑面积574万平方米，分别占总成交面积的85%和88%。

　　可见，在去年楼市大繁荣的作用下，目前开发商还沉浸在疯狂扩张的状态下，但是随即公布的今年3月份北京市房屋交易量同比下跌了近一半，至此开发商的楼市回暖梦彻底破灭，这样的绝望直接反映在了土地市场，随即到来的4月，北京市土地仅成交了一宗，开局的不利注定了整个季度的低量成交。截至6月30日，北京二季度共成交土地11宗，其中包括了朝阳区华严北里的一宗土地，底价1.12亿元，最后的成交价格仅为1.13亿元，只比底价高出了1000万元，而且是直接摘牌，可见开发商的“火力”比起去年已经逊色多了。

　　同样在不久前举行的昌平区回龙观镇居住、商业金融用地限价地的招标会上，仅来了3家开发商，还没有到场的媒体多，而且报价也平平，本来在利润已经有保证的限价地面前，开发商全畏首畏尾，可见正如潘石屹所言，“目前房地产行业面临的资金压力比100天前严峻得多，经济形势不好，货币政策从紧，成交额下跌等等，都是造成房地产行业资金压力加大的原因，而且这些形成压力的力量比100天前还要大得多”。

　　全国现土地流拍“潮”

　　北京楼面价跌至3541元/平方米

　　近日有媒体报道称，今年上半年，本市共交易土地58宗，住宅土地成交面积为676.5万平方米，比去年上半年土地成交宗数增加了75.8%，成交面积增加了107.5%。但是与土地供应量大幅增加相对应的是，上半年成交土地楼面均价首现回落。今年上半年，北京市土地成交总金额为324.2亿元。折算后，楼面均价为3541元/平方米，比去年的3799元/平方米下跌了7%。无疑作为房屋的主要上流原材料，土地价格的回落可能会进一步波及北京坚挺的房价。

　　其实不仅北京二季度的土地市场显出疲软之势，同样在全国其他的地方也是如此。6月30日，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场——推出的3幅地块，1幅流拍、2幅以底价成交，还创造了近两年土地拍卖会最快的“10分钟速度”。  

　　同样，创造中国地王的南京土地流拍事件更是频繁，“16幅地块10幅底价成交，2幅流标”，而且今年上半年成交的土地八成是以底价成交的。

　　伴随着土地流标事件的频繁出现，北京市的土地转让速度也在加快，根据6月北京产权交易所发布的消息显示，5月和6月两个月内，北京共有7幅土地在该所发布出让消息，出让土地总面积约120万平方米，是历史上少有的。

　　但是尽管今年北京土地市场总体来说“风光不再”，但在局部地块仍出现多家开发商争夺土地的场面。5月19日推出的北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村3块住宅、金融及公共服务设施用地很受欢迎，中粮地产历经100多次竞争，付出总价25.9亿元。其中，最贵的A-10地块最终成交价为12.8亿元，是起拍价的3.5倍多。 

　　同样值得注意的是，尽管今年北京土地成交萎缩，但土地招拍挂情形仍比国内其他3个一线城市好。今年1-5月，北京房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比去年同期增长21.6%，增速比一季度回落17.7个百分点。但是有业内人士认为，这些土地交易主要集中在今年一季度，延续了去年的土地高价成交的特点，因此并不能说明土地市场的好转，可能随着奥运的来临，土地市场会更加冷淡。

　　上半年土地计划仅完成1/3

　　CBD核心区百亿地王本季度入市

　　尽管二季度的土地市场比较冷淡，但是在三季度即将入市的土地中，北京商务中心核心区一期NE19-1a地块被列入了计划之内，这是北京继2004年推出CBD核心区朝外SOHO地块后，再次推出的CBD地块，据了解，该块土地，规划建筑面积32.7万 平方米，使用性质为商业金融，该地位于东三环与建国路交叉口的东北角。业内预计交易价格有望突破100亿元，很有可能公司会采取联合竞标的方式取得。

　　记者了解到，该项目此前是光华宾馆的所在地，由远洋地产做的一级开发，是CBD核心区百万平方米地块中的一部分。

　　据了解，今年将供应住宅供地1700公顷，但截至今年上半年，北京共出让住宅土地676.5公顷，仅为计划的1/3。其中计划安排廉租房及经济适用房用地400公顷、限价房用地300公顷。

　　从目前的土地供应和容积率测算，今年的保障性住房和限价房的供应总量很可能会超过800万平方米，而且基本分布在三环以外的轨道交通沿线以及交通条件利于公交出行的地段。而今年上半限价房用地仅供应了2块，因此今年下半年将以保障性用地为主。