近几年，北京房产市场二手房价格偏高并节节攀升，而租赁市场租金价格相对较低并且涨幅相对缓慢，面临着售租比不断拉大的问题，因此住宅市场是否还具备投资价值也引发了更多的诟病。但自今年以来二手房价格走势非常平缓，租金却经历了新一轮的上涨，从某种意义上说，今年上半年租赁市场的发展趋势已经不只关乎自身，甚至已扩大到影响整个房地产市场的态势。根据链家地产统计显示，今年上半年北京市租赁成交量同比上涨了30%，租金也随之上涨了17%。

　　平均租金达到2147元/月

　　据链家地产统计数据分析，今年上半年，北京租赁市场13个区县成交量相比去年同期上涨3成左右。据了解，成交量的大幅上涨与北京市流动人口的大幅增加有本质关系。公安部统计的数据称，当前北京流动人口已达510万左右，而2005年这一数字还为350万左右。据此测算，北京市一年将增加70万以上的流动人口，而这些人中的相当一部分靠租房来解决住房问题。大量流动人口投身到租赁市场，直接推动了租赁成交的上涨。

　　与此同时，租金也经历了大幅上涨。据链家地产统计数据分析，平均租金达到2147元/月，与去年同期相比涨幅达到17%，创近几年同期租金涨幅新高。 链家地产市场研发中心主任王志伟认为，房产持有成本的增加和租赁需求的旺盛，是支撑租金价格整体大幅走高的根本原因；而轨道交通的完善，使得业主对房产出租的心理预期增强，促进了整体租金的走高；另外，房产交易市场尤其是商品房市场的观望情绪，交易周期的拉长，都迫使被遏制的需求继续停留在租赁市场，造成刚性租赁需求进一步只增不减，租赁者意愿推动了租金的进一步走高。

　　值得注意的是，在各区域的租赁成交中，新兴轨道周边典型区域价量上涨最为明显，租金普涨两成以上，成交量普涨35%以上。链家地产市场研发中心认为，平均每10个租赁需求中，就会有6个需求是首选地铁周边区域，正是租赁群体的这种需求特性，支撑了轨道交通周边房产成为租赁市场的成交主流，而需求的庞大和迫切影响了租金的领涨地位；而新兴轨道周边区域价量的崛起，主要是由于这些区域原本由于交通瓶颈，租金处于相对低位，轨道建成或即将通车，必然影响其价位相对传统轨道周边有一个飞跃。

　　中高档租赁量上涨8.82%

　　同样来自北京中原日前发布的最新5月中原（北京）租赁领先指数也显示，5月北京中高档住宅的租赁指数为116点，单位平均租金44.3元/平方米/月，环比上升0.86%。其中一、二、三居室的租金分别为2908元/月、4512元/月和6199元/月。同时，从北京中高档二手商品房的租赁成交量变化上看，5月成交量与4月相比有8.82%的上涨，并呈现出极强的地域特征。

　　从全市各区域指数的变化情况来看，5月各区域的指数大部分都持续了4月上扬的形势，涨幅较大的仍然是海淀区、朝阳区和崇文区，各自涨幅为：1.21%，0.99%和0.83%。其他区域除石景山区和东城区在该月的中高档二手商品房价格各有不同幅度下浮外，均有不同幅度上涨。

　　租赁需求猛涨的海淀区租金价格在5月份继续领跑京城楼市。这主要是受6月份中考、高考日渐临近的影响，海淀区集中的各高校周边房产项目的租赁市场异常活跃，持续回暖的租赁市场在5月更是节节走高，尤其是租赁需求集中爆发，校园周边的房源有限，更加带动租金价格的持续上涨。其中远大路区域的世纪城三期成交活跃，其5月租金价格水平达到46.9元/平方米/月。

　　5月石景山区租金价格有0.84%的下浮。究其原因，主要是春节过后3－4月份返乡的打工者陆续回京重新找寻租赁房屋，促进区域房屋短期内需求上涨。而进入5月，租赁的需求回归至正常水平，与此同时，一直抱有奥运短租租金上涨心态的业主逐渐意识到目前市场观望态势的严重，开始放眼于长租市场，从而表现为租赁价格的微量下浮。如该区域的远洋山水项目，5月的租金价格水平为37.6元/平方米/月。

　　商报记者 赖大臣