商家故事

优唐的选择

　　明年，京城首个24小时国际消费区“优唐”将以34万平方米的巨大体量高调亮相。其大型购物中心、新商业办公楼、五星级品牌酒店、城市公寓，将提供城市中心商居、商务、休闲娱乐多元丰富空间。
　　记者在调查中得知，优唐今天的定位还有一段鲜为人知的故事。
　　优唐所处的位置比较特殊。往北是丰联广场、外交部、泛利大厦等高端商务办公区和高端商业区。往南是普通的居民住宅和雅宝路的东俄贸易区域。再往南又是一个高端区域，这里有56个大使馆和国际俱乐部酒店。优唐在项目规划前期，遇到了这样的问题，是往南边“接”贸易批发商气，还是朝北边“靠”高端商业？
　　考虑到目前雅宝路贸易的不稳定状态，兆泰集团首先排除了往南“接”的想法。
　　剩下就是走北边的高端路线。但怎么靠？当时，兆泰集团内出现了几种不同的意见：有人提出做高端公寓；有人认为做一个纯商业项目；还有人认为可以做成写字楼+公寓。
　　“如果做高档住宅，周边的环境显然很杂乱。而前期高昂的拆迁成本也不能收回。此后,有人提出从老番街路口向内延伸，做一条步行街。但是刨除北京严寒的冬天和酷热的夏天，适合在室外逛街的时间也只有三四个月。而步行街只适合建一两层楼高，所以临街店铺的面积很有限，大约只有2万-3万平方米。那么其他的面积又做什么用途呢？有人提出一半做雅宝路的批发商城，一半做步行街。但考虑到客流的不同，这个方案也就此作罢。”兆泰集团副总裁王全说。
　　几种想法都被否决后，兆泰集团不再盲目地考虑做某种商业单体项目，而是纵观整个朝外商圈，寻找市场的空白点。
　　“朝外商圈的商业设施很全，但缺少一个好吃、好玩的东西，缺少国际化标准的酒店……换句话说，朝外商圈少了一个休闲、娱乐、购物的一站式消费场所。”
　　大基调确定了，那么谁来唱主角？住宅、写字楼，还是商业？兆泰集团再次将商业摆到了第一位。兆泰集团认为，优唐周边半径3公里内的公寓、写字楼人群是中端消费层和偏高端的消费层，也是优唐的主要客群。他们既有年轻、时尚人士，又有商务人士，所以优唐不要求最奢侈，而是一定要最有品位。
　　时尚和品位的表现，最终还是要通过进驻优唐的每一家店来体现。自去年5月起，王全就奔波于国内外，负责品牌引进工作。到目前为止，优唐一期的招商工作完成了70%。“韩国最大媒体产业集团希杰将在优唐开设它的北京第一家旗舰店。新加坡的餐饮集团大时代将在优唐展现一个上世纪二三十年代的南洋怀旧风格的美食广场。代理全球DJ的英国最著名夜店将带来全球最优秀的DJ、最新潮的音乐和PARTY……届时，优唐将呈现给大家一个最绚、最有创意、最有品位的时尚、商务中心。”

专家问诊

　　“永远跟着人流走”是商业发展的一种基本模式，是一种遵循“需求决定供给”的商业智慧。大凡商业街或商业中心的形成，最核心的需求力量就是“生意人”，用今天时髦的话说是“商务人士”。

商业永远跟着人流走

　　历史上西单商业街的形成就是“商务交往”的产物。
　　由于从西南各省陆路而来的商旅和货物，都要由卢沟桥东进外城广安门，经菜市口向北入内城宣武门，最后再经过西单进入内城各处。为此，早在明代西单周边就开设了一些店铺、酒铺、饭馆，以招待过往旅客。后由于明清“政府采购”大多集中于此，更推动了西单商业街的进一步繁荣。清末民初时，满人贵族多居西北城，北洋政府、国民党政府的许多办公机构也都设立在西城附近，为满足清朝遗老和政客新贵们的需要，西单一带的饭馆、酒店、百货商店、菜铺以及摊商、摊贩便日益增多。与此同时，购物、餐饮、娱乐等“一站式”的商业体开始出现。1929年创办的西单商场除了有日用百货、小吃食品、旧货书摊，还有说书、杂耍、游艺、戏曲等，种类繁多。
　　西单是如此，前门也是如此。古时如此，今日也如此。这样看来，朝外商圈的崛起不是空中楼阁式的规划，它的形成和发展与进出于丰联、联合、泛利、人寿等众多知名写字楼的“生意人”关系密切。应该为这些“生意人”提供什么样的消费场所，满足他们什么样的消费需求呢？要在不断升级的市场竞争中回答好这一问题，需要商家具备更高的商业智慧。