8月16日晚间，3只基金先后宣布公众发售部分提前结束募集。据渠道人士透露，红土深圳安居REIT公众场内场外累计认购超370亿元，认购倍数高达250倍以上，华夏北京保障房REIT公众发售全渠道募集也已超190亿元。在业内人士看来，超高的实际认购规模背后，离不开公募REITs这类投资品种的独特性，在当前权益市场持续震荡的背景下，公募REITs本身具备的收益相对稳定、与其他大类资产相关性低、存量规模有限等特点令其更受追捧。

公众发售提前结募 单只最高吸金超370亿元

发售首日，3只保租房公募REITs相继宣布提前结募。8月16日傍晚，红土创新基金率先发布公告表示，旗下红土创新深圳人才安居保障性租赁住房公募REIT（以下简称“红土深圳安居REIT”）的公众投资者发售部分提前结束募集，并将进行比例配售。

公告内容显示，红土深圳安居REIT原定公众投资者募集期限为8月16日-17日（含），截至8月16日，该基金公众投资者累计有效认购申请份额已超过初始募集规模上限，决定自8月17日起不再接受公众投资者的认购申请，并将对8月16日的有效认购申请采用“末日比例配售”的原则予以部分确认，最终配售结果将在基金合同生效公告中披露。

随后，华夏基金旗下的华夏北京保障房REIT和中金基金旗下的中金厦门安居REIT也相继发布类似内容的公告，明确公众发售份额提前结束募集。

对于发售首日的实际认购情况，北京商报记者从渠道人士处获悉，红土深圳安居REIT公众投资者场内场外合计认购金额超370亿元，认购倍数超250倍。另据不完全统计数据，华夏北京保障房REIT的公众发售全渠道募集也已超过190亿元，中金厦门安居REIT则尚未有明确数据。

一面是大举涌入的认购资金，另一面则是极为有限的募集上限。公开信息显示，首批3只保租房公募REITs发售份额总额均为5亿份。认购价格和公众发售份额情况方面，红土深圳安居REIT的认购价格为2.484元/份，公众投资者的初始份额为0.6亿份。华夏北京保障房REIT的认购价格为2.51元/份，公众投资者的初始份额为0.6亿份。中金厦门安居REIT的认购价格为2.6元/份，公众投资者的初始发售份额为5629.5万份。也就是说，3只保租房公募REITs的总募集上限为37.97亿元，而面向公众投资者发售的规模仅有约4.46亿元。

事实上，保租房公募REITs的吸金能力由此前披露的机构投资者拟认购情况也可见一斑。根据此前披露的网下询价结果看，3只保租房公募REITs的拟认购倍数均超100倍，其中，红土深圳安居REIT更获超133倍认购。综合彼时数据计算，仅机构投资者的网下拟认购规模也已超过1200亿元。

收益稳定、存量少成受捧主因

在业内人士看来，保租房REITs火爆认购的背后，离不开公募REITs这类投资品种的独特性，在当前权益市场持续震荡的背景下，公募REITs本身具备的收益相对稳定、与其他大类资产相关性低、存量规模有限等特点令其更受追捧。

百嘉基金董事副总经理王群航坦言，“公募REITs产品认购火爆，一方面是因为广大投资者对于风险收益特征明确的产品确实喜爱，综合来看，公募REITs的预测收益在4%至近12%不等。另一方面，分红较高，目前已成立的公募REITs均承诺每年的分红不低于90%。此外，面向公众投资者的初始发售规模太少也是原因之一”。

华夏基金也表示，公募REITs受欢迎的原因主要有三个方面。首先，从特点看，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。同时，根据要求，公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流。

其次，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求。

此外，从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。而目前已上市项目存量规模较小且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

不过，虽然存量公募REITs数量有限，但已有部分“增援”在路上。同花顺iFinD数据显示，截至8月16日，目前市场上正在运作的公募REITs共计14只，若算上8月16日同步发售但尚未成立的3只保租房公募REITs，累计已达到17只。另据上交所和深交所披露信息显示，8月16日，华夏合肥高新创新产业园REIT审核状态更新至“已问询”，仅仅1天前，即8月15日，国泰君安临港创新智造产业园REIT的项目状态更新为“已反馈”。此外，由华泰资管申报的华泰紫金江苏交控高速公路REIT的最新项目状态也显示为“已反馈”。

北京商报记者 刘宇阳 实习记者 姬穆沙