楼市疾行，深圳减速。7月15日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从延长住房限购年限、明确夫妻离异购房标准，完善差别化住房信贷、等八方面，全面升级限购、信贷等购房要求。眼下，随着国内疫情逐步得到遏制，各地房地产市场加速回温。在“房住不炒”的总基调下，杭州、宁波等地也进入政策降温期。展望下半年，业内认为全面收紧可能性不大，政策端总体保持温和，但深圳限购作为政策信号，为其余正处楼市上升期的城市提供有力借鉴。

提高社保缴纳年限 遏制“假离婚”

深圳楼市限购令下达早有预兆。据此前国家统计局数据显示，随着国内疫情得到控制，今年5月，深圳新房、二手房价格分别环比上涨0.6%和1.6%，位列全国第二，涨幅创下年内新高。而房价上涨的动因则是市场需求的过快升温。6月10日晚，深圳金融街华发融御华府曾出现百人连夜排队等认筹的现象，因人数过多引来清场，原计划6月11日的认筹被延期；6月12日，龙湖春江天玺二期获批预售，项目开盘当天去化近7成。

7月7日，深圳市房地产中介协会发布《关于切勿散步、轻信房地产市场不失消息的郑重提示》称，深房中协数据显示，关于深圳市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任的催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

紧急整顿迫在眉睫。此次《通知》一改此前落户即可购房的规定，对购房者作出社保缴纳年限要求。其中，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱说，调整商品住房限购年限的规定较为严厉，这条政策将抑制一些投资者通过落户途径购买商品住宅的行为，进而缓解短期供需矛盾。

值得注意的是，《通知》精准打击了特定群体炒房投资的需求。按照此次规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。王小嫱指出，《通知》针对婚姻状况提出相应限购策略，是为了继续遏制居民借’假离婚’炒房的动机。政策收紧是市场过热的必然结果，房地产调控的关键词依旧是“房住不炒“、“因城施策”和“房地产市场平稳发展”。

于是为进一步体现前述定调，该《通知》对影响居民购房意愿较大的信贷及税收均作出调整，并细化和明确了普通住宅标准。例如，《通知》以购房者在当地是否拥有房产和贷款情况为依据，提出不同首付比例的差别化信贷政策；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。而普通住宅是指，单套住房套内建筑面积120平方米及以下或单套住房建筑面积144平方米及以下，实际成交总价低于750万元的住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策具有很强的信号性意义。深圳的此类做法，至少说明今年的政策风向。虽然受疫情压力影响，楼市面临较大压力，但房价上涨过快同样违背稳房价的导向。后续其他房价上涨过快的城市，将陆续出台此类政策。

一线城市加速复苏 北京楼市现“过山车”

实际上，后疫情时期，深圳楼市的超速回暖并非孤例。就统计局于公布的房价信息来看，北京、上海和广州等一线城市的房价表现同样抢眼。

最新统计数据显示，今年5月，一线城市新房、二手房价格环比回升明显。其中，一线城市新房价格环比涨0.7%，涨幅较4月扩大0.5个百分点。北京、上海、广州新房环比涨幅分别为0.5%、0.8%和0.3%；二手房环比涨幅达1.1%，前述三地分别上涨1.8%、0.6%和0.4%。

作为楼市风向标，二手房价直观反映出前述一线城市房地产市场的政策波动。北京市二手房价则经历了一波“过山车式”波动。5月，北京二手房价以1.8%的环比涨幅领跑。对此，业内认为此轮涨价行情源于学区房政策调整的短时刺激。

今年4月，西城区出台《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》提出，自今年7月31日起，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

但楼市“小阳春”持续不久，新冠肺炎疫情出现反弹，全市房地产市场快速降温。谈及北京上半年楼市行情，中原地产首席分析师张大伟指出，北京是特例，虽然5月出现了少有的升温，但6月因为疫情的变化，市场经历快速降温。“整体看，当下北京房地产市场再次回到了4月水平，7月有望逐渐再次回到正轨，毕竟多数房企要冲半年报。”

与北京略有不同，上海和广州市场总体波动不强烈，整体呈稳中有升。据中指研究院数据显示，今年上半年，上海市商品住宅成交均价同比上升7%。二手房价在二季度逐步恢复正常并于5月以2.8万套成交量创2016年10月以来新高。虽受疫情波动影响，6月市场有所降温，但交易量仍达2.7万套；同时，随着房企的陆续复工，广州楼市销售节奏明显加快，成交量也实现四连涨。克而瑞数据显示，6月广州一手住宅网签8640套，同比上涨16.7%。

今年1月，国务院印发《国家人口发展规划(2016－2030年)》，提出2020年全国常住人口城镇化率达到60%，2030年预计达到70%以上。房地产专家刘全撰文指出，随着全国城市化发展，未来10年至少有1.4亿农村人口迁居城市生活。这将带动房地产开发量量和市场需求量同步扩大。严跃进认为，随着落户人口增多，一线城市房地产供求矛盾持续增大，必须要通过政策调控来缓解。

从“整体宽松”转向“部分收紧”

为抑制疫情带来的影响，上半年全国房地产政策调控在“救企”“救市”需求下刷新半年调控次数的历史记录。据中原地产统计，1-6月，房地产调控政策次数为304次，同比上涨21%。其中，在1-4月各地房地产政策累计下达238次。随着房地产市场的稳定，5月和6月政策调控次数明显减少，分别为35次和31次。“这些政策基本定调都是’稳’，是通过人才落户等措施刺激楼市活跃。”

然而由于房价预期上涨，带动了部分城市楼市的过快拉升。新房多盘出现万人摇，部分千万豪宅出现抢购。“进入下半年，在房住不炒，因城施策的原则下，楼市过热的城市仍会跟进收紧调控。”王小嫱说。除此次政策提及的深圳之外，近期已有宁波、杭州和东莞等城市相继下达房地产收紧措施。

例如，7月6日，宁波出台包括扩大限购区域范围、稳地价、打击捂盘惜售等十条稳定房地产市场的政策；7月2日，杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，明确以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房5年内不得上市交易；对“无房家庭”的认定进行了补充并进一步加大了对新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度。

6月18日至8月，东莞市开展专项整治行动，重点打击扰乱市场秩序的行为。其中包括，房地产开发企业未办预售许可收取诚意金、捂盘惜售、未按申报价格销售、制造房源紧张气氛、虚假宣传和中介机构及从业人员捏造散布涨价信息、炒卖房号、收“茶水费”、操纵市场价格等。

此外，张大伟指出，即便今年上半年出台不少“救市”政策，但降低首付的政策基本全部被叫停，松绑限购的政策也会收回。据统计，全国已经累计超12城出现了政策一日游。“7月开始，全国部分房价上涨过快的城市将陆续出现政策端收紧，各地间楼市继续保持分化。“但整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平的背景下，全面收紧的概率不大，总体仍延续温和窗口期，供应端利好政策以及人才引进持续发力。”王小嫱说。

北京商报记者 陶凤 刘瀚琳