如何破解北京经济技术开发区（以下简称“经开区”）土地资源紧缺的难题？如何盘活低效停产工业用地，实现提容增效？　3月25日，《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施（试行）》（以下简称《措施》）正式发布，经开区将通过对存量工业用地高起点、高标准循环利用，支持企业快速健康成长，实现区域与企业的共同发展。

以城市更新，促产业升级

同济北路9号地块曾经是一家包装生产企业的厂房，由于污染排放较高，2017年正式停产。该地块位于经开区核心区域，属于优质土地资源，但由于建成久，产业适配性和兼容性较差，仅仅通过简单改造，很难供高精尖企业直接使用。

2018年，星网公司作为经开区城市更新平台公司，对同济北路9号进行了回购。回购完成后，该地块将按照“生命健康特色产业园区”的方向进行全面升级更新，改建为中日青创园，聚焦医疗器械和基因技术等前沿技术产业方向。在进行厂房升级的同时，周边的配套设施也将同步升级，在不改变土地性质的前提下补足城市功能，提升街区活力。目前已启动项目首期工程，今年内首批企业将入驻。

除同济北路9号地块外，经开区还有3个项目也已开始试点，4个项目总占地面积为4万平方米、原建筑面积为5.7万平方米，通过打开围墙、挖掘地下空间、提高建筑高度等措施，实现“向天空要空间，向红线要空间，向地下要空间”。经过城市更新后，建筑面积预计将提升1.5倍以上，达到15万平方米，纳税总额预计从每年8千万元提升到3亿元。

经开区开发建设局有关负责人介绍，经开区的城市升级更加注重以产业升级为核心，借城市更新，为创新能力强、市场占有率高、掌握关键核心技术、质量效益优的专精特新“小巨人”企业释放空间资源。

激发企业动力，向存量要效益 

《措施》明确，经开区城市更新产业升级主要方式有三种：鼓励产业升级，允许转型为产业园区和提倡政府收储、回购。“我们希望，城市更新不仅能够调动土地使用人的积极性，还能调动具有先进园区运营经验的运营方和社会资本主体等各方的积极性，并吸引优秀运营技术和社会资本进入经开区，参与区域建设，实现共同发展。”经开区开发建设局有关负责人表示。

其中，鼓励产业升级是指，获得批准的土地使用权人可以通过产业升级的方式提高土地节约集约利用水平，经开区鼓励企业通过提容增效对厂房进行升级改造，并鼓励企业利用地下空间建设配套设施用房，实现职住平衡、产城融合。针对建成时间不少于六年的工业项目，经批准可以转型为产业园区，同意以出租房屋的方式引进产业项目。而对于原项目无法继续实施的，《措施》提倡以合理的补偿价格收储回购的方式盘活重新利用。

上述负责人表示，这些措施是经开区也是北京市内首次将产业升级主动权交到了企业手里，只要工业项目的空闲用地达到标准并有升级改造需求，在符合上位规划的前提下，经开区都会予以支持。

不仅如此，经开区还从服务、监管两方面为城市更新提供坚强后盾。“一方面，我们将根据产业发展的需求，为参与城市更新的企业提供水、电、气、热、交通等配套措施。”城市更新项目所在区域的市政道路将优先纳入市政道路优化改造计划，结合项目产业特点，周边公共道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯等公共配套设施建设和绿化、环境卫生等也将同步开展提升工程。“另一方面，我们也有严格的监管。”所有经批准转型为产业园区的项目将实行年度评估制度，并建立奖惩机制，对于升级工作无法按期顺利实施的，将纳入经开区收储回购项目库。

“独立思考、勇于创新”，土地供给侧改革的亦庄经验

2019年，北京市委、市政府决定由经开区统一规划和开发建设225平方公里亦庄新城，空间从60平方公里扩大到225平方公里，如何利用好这片土地，带动南部地区产业发展水平提升，成为经开区迫切需要解决的一道难题。

“高新技术企业寿命，平均10到15年。很多经济技术开发区内出现了一批僵尸企业，这些企业占用资金、土地，却不进行生产、没有产出。”经开区开发建设局有关负责人介绍，“僵尸”企业成为了制约各地经开区发展的一大难题。

随着新增用地不断减少，经开区在向存量要效益的路上已经进行了多年探索。2013年7月，经开区出台《北京经济技术开发区关于进一步加强工业用地管理，提高土地节约集约利用水平的实施意见》，在全国范围内率先打破工业用地出让年限为50年的惯例，将用地年限调整为“一般不高于20年”，2017年在北京全市推广。2019年年底，《亦庄新城工业用地先租后让实施方案（试行）》发布。这项规定和"城市更新"一样是对土地供给侧的大胆改革。

“先租后让”方案将对20年使用年限进行了进一步调整，在项目入区时，企业以租赁的方式获得土地使用权，租赁期5年，收取相应租金，如项目在约定时间内达到达产承诺，再以协议方式出让土地，缴纳相应地价款，租赁期和出让期年限之和不超过20年。

“先租后让政策中，‘达产出让’才是重点。”上述负责人解释，“达产出让”是指约定时间内达到达产承诺，再以协议方式出让土地，在租赁期满前无法满足达产标准的企业，可以申请续租期1年，1年后仍无法达到标准，经开区将收回土地使用权。

“企业想做事，经开区会给地，但绝不允许浪费土地。”该负责人表示，利用这种方式可以加快土地循环利用、防止炒地，倒逼、刺激企业提高生产积极性，对企业来说通过这项政策也可降低前期土地投入、实现快速达产。

总结土地供给侧改革的亦庄经验时，该负责人说：“独立思考、勇于创新，是提升经开区土地节约集约利用率的唯一途径，而这也是经开区一直在做的。” 北京商报记者 方彬楠