郊区新城作为相对独立的空间，难借助市区商业服务居民，只能通过新建来挖掘商业潜力。就在11月15日，北京门头沟区域内生活购物中心“北京长安天街”开业，现场的火爆程度侧面反映了该区域商业设施的缺乏。长期以来，虽然拥有大量居民和企业，但门头沟区域的商业多为夫妻店或传统百货业态，这并不能满足伴随新城开发而来的新的消费需求。门头沟地区并非孤例，在匹配商业设施与居住设施的问题上，远郊地区有待改善。

补商业空白

哈根达斯、优衣库、牛角村、博纳国际影城等不同业态的店铺，出现在了北京门头沟区新开的生活购物中心“北京长安天街”（以下简称“长安天街”）内。长安天街是由住总、华远、远洋、永同昌和龙湖共同投资建设、委托龙湖商业进行全面管理的购物中心。

北京商报记者在走访过程中看到，有150余个品牌进驻长安天街。其中，70%为该区域的首店，如哈根达斯、牛角村、内外等品牌，而面积超过400平方米的博纳国际影城也是该区域的首家IMAX影厅。

从业态分布来看，该商场负一层为超市和生活服务业；一层为数码、品牌服饰及珠宝品牌等；二层为年轻服饰、鞋类等；三层以儿童业态为主；四层主打餐饮；五层引入影院、KTV等休闲业态。

相较于该区域内多为老百货、零售店模式的其他商场，长安天街的确在格局和场景的优化上下了不少功夫。北京商报记者注意到，长安天街引入了村落、市集、水景喷泉等创意及30%的绿量覆盖度。其中，5层“空中村落”融合了门头沟地区的生态文化；B1层“生活市集”塑造成场景街区。长安天街负责人介绍，长安天街辐射区域内人口最为主要的消费客群为年轻人及年轻家庭，所以空间设计上增加了本地化特色。

从地理位置上来看，长安天街直接与地铁上岸站接驳，在地理位置上略占优势。龙湖商业相关负责人表示，龙湖商业旗下购物中心的选址是根据人口规模、轨道交通节点进行分布。具体参照是所选地块5公里内人口约30万，优选轨道交通枢纽布局。

压抑的消费潜力

此次进驻门头沟地区，是龙湖商业瞄准新城发展潜力的又一步棋。北京商报记者走访长安天街周边发现，周围有大量社区，包括西长安壹号、远洋新天地、华润悦景湾等，中关村科技产业园、首钢产业园也在该区域设点。

北京商报记者从链家、富家网看到，该区域房价每平米在4.7万-6万元，这一价格档位在北京远郊区县整体房价中属于中高位。公开资料显示，该区域周边常住人口约20万人，预计在2025年增至30万人。随着高端住宅的陆续入场，附近人群层次及消费能力逐渐成为门头沟商业发展的驱动力。

虽然人口、产业密集，但该区域商业配套功能尚显缺失。记者注意到，该区域商业多以夫妻店、小型超市、独门独店为主，唯一一个商业综合体还在近期进入到调改期。Plus365购物中心距离长安天街约10分钟车程，是该区域最早的购物中心。

北京商报记者走访看到，Plus365购物中心面积并不大，还有部分区域拉起围挡。一位居住在附近的王女士告诉记者，围挡处曾是热风门店，还有宴桃园也在近日闭店撤出该项目。王女士坦言，自长安天街开业后，身边的朋友都选择前去长安天街，而不再来Plus365了，因为该商场的零售品牌太少，不能满足平时换季购买衣服的需求。

近年来，新城地区随着产业发展不断壮大，人口不断聚集，商业配套尤显不足。根据记者在门头沟区域走访得知，该区域未来还将有新的商业项目进驻。紧邻地铁S1线小园站，由首开、保利共同开发的欢乐大都汇现在正在招商中，该项目约3万平方米，目前已有20多个商家对外营业。

远郊区商业待匹配

商业设施较为缺乏并非门头沟地区的特有现象。北京市商业服务业设施空间布局规划显示，在各区商业服务业设施规模中，房山、门头沟、延庆等区商业总体规模较低。在人均规模上，房山、门头沟、平谷、延庆等地人均商业建筑面积偏低。此外，郊区新城作为一个相对独立的空间主体，难以借助市区商业服务新城居民，只能通过新建商业体系来满足自身商业需求。

中购联购物中心委员会主任郭增利表示，传统郊区商业的功能构成相对单一，由聚集专卖店的商业街构成。随着消费行为与理念的升级，新兴商业综合体项目正在瞄准这一市场机会。由于新城区域存在大量的人口导入，并且以年轻人居多。这类人群的购买力和购买意愿比较强，所以新城区的核心地区成为了商业项目的重点目标。尤其北京人口外溢的特点明显，由于市区房价、房租昂贵和稀缺等因素导致居住人群挤压到新城区，所以也会带动产业转移，当一个新城区域具备人口和产业两大因素时，这样的区域更具备商业发展潜力。

虽然需求旺盛，但经营过程中还需要跟随消费趋势变化。北京商业经济学会常务副会长赖阳表示, 消费者对品牌替代率及网红品牌的要求很高，对文化、艺术等消费的要求也越来越高。所以新开商场在空间的创造和设计上需要更多探索，满足消费者对生活之外第三空间的需求。

北京商报记者 王晓然 刘卓澜/文并摄