在行业入冬之后，头部房企如何做？

8月21日，万科在深圳举行2019年中期业绩推介会，万科董秘朱旭表示，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战，万科将采取积极销售、积极回款、确保现金流安全等五大措施巩固基本面。据悉，房地产市场融资环境持续收紧之下，万科依旧保持着稳健的财务状况。截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率为35.04%，持续保持行业低位。

加速回款 五措施护盘

报告期内，万科实现销售金额3340亿元，同比增长9.6%；实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属母公司净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

分区域来看，上半年万科房地产业务收入中，南方区域、上海区域贡献相对突出，分别达35.4%、32.9%，中西部区域、北方区域占整体营收比例则分别达到18%、13.7%。

核心业务方面，房地产业务依然是万科的主要收入来源。今年上半年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。其中，万科上半年实现房地产业务结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比上升32.2%。

针对下半年发展形势，万科董秘朱旭在会上表示，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。

“面对高度的不确定性，万科将继续聚焦主航道，巩固提升基本盘。在上半年的基础上，继续巩固和深化既定工作思路。”朱旭称，万科将采取五大措施巩固基本面：积极销售、积极回款，确保现金流安全；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金使用效率；实施清产核资。

长租公寓具备独立成军条件

去年3月，万科宣布新的战略定位——城乡建设与生活服务商。根据战略规划，万科以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与生活服务相关的其它业务。

2018年下半年，万科确立了BG（事业群）和BU（业务线）两个业务单元，四大区域公司和物业公司成为BG，长租公寓、商业地产、物流仓储、海外业务、滑雪度假则成为BU。原先散落在各区域公司的BU业务，被归拢到一处集中运营。

值得一提的是，在2018年中期业绩推介会上，万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。对此，万科集团总裁、首席执行官祝九胜曾表示，这是万科2012年以来企业战略的自然延伸，从为普通人盖房子，延伸到租赁业务，都是为大众服务，符合万科“城市配套服务商”到“美好生活服务商”的企业发展逻辑。

关于长租公寓的运营，祝九胜在会上表示，长租公寓在经营上确实有压力，但目前即使亏损也会在股东接受的范围内。作为核心业务，长租公寓会是万科不动产运营的能力之一。今年长租公寓已经具备了独立成军的条件，万科泊寓已成立了专门的事业部。“我们主要是从它发展本身和内在的逻辑来成立一个专门的事业部，居者有其屋是一个伟大的计划。”祝九胜称。

截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

除长租公寓外，万科在商业开发和运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪度假、养老、教育等拓展业务均保持有序发展。

谈及养老业务的规模，祝九胜称，万科做养老业务的目的是围绕城市发展、客户需求，构筑万科的第二条增长曲线，可以说是万科的“三次创业”。他指出，“王石35年前第一次创业，20多年前聚焦不动产行业是二次创业，现在是三次创业，不是一个静态的阶段，是处于第三次创业的阶段状态和特征，阶段性的想实现的是构筑第二条增长曲线，根本目的是围绕客户发展，围绕客户需求。”

融资收紧 敬畏市场

今年上半年，房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，截至2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较2018年同期减少9.6个百分点。

近期中国银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求控制业务增速，提高风险管控水平。用益信托数据显示，7月房地产类集合信托发行规模745.51亿元，环比下降31.03%。

银行信贷方面，7月底人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出，要保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房；加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

面对融资环境的不确定性，祝九胜表示，做学生就要答好题，做企业就要适应环境。万科有个原则，叫做“敬畏市场，顺势而为，因势而变”。从这么多年的实践经历来看，货币市场的大起大落会对整个行业的健康发展带来很多负面效应。但这对资金比较好、稳健经营的企业来说，适应难度可能不那么大。“作为企业来说，我们都是一贯比较稳健的，会根据货币市场变化调整债务结构。”祝九胜进一步表示。

截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为35.04%。

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本，提升了对财务风险的防范能力。今年上半年，万科总体融资成本继续处于行业低位。其中，万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），最终发行规模为20亿元，票面利率为3.65%。

北京商报记者 孟凡霞 王寅浩