酒店业持续的不景气让首旅酒店加速步入转型之路。5月12日，首旅参与投资的养老品牌首厚·大家朝阳公园社区项目正式启动，首旅由酒店改造做养老公寓的网络初步形成。首厚相关负责人独家向北京商报记者透露，2020年内首厚预计将在北京拿下6、7家存量物业改建养老公寓，实现3000张床位的规模，其中仍将有相当比例利用首旅老牌酒店，“改建后，养老公寓的投资回报应该会高于酒店。”。在业内看来，将自持物业做养老是首旅酒店转型探索的重要一步，但毕竟北京中心城区存量空间有限且首旅不会轻易拿出核心商圈的酒店资源，加上各级政府对于养老会员卡模式的管理不断收紧，未来首厚模式的可持续性还有待观察。

老酒店新出路

据首厚康健（北京）养老有限公司总经理高峻松介绍，朝阳公园社区项目是首厚在京由老牌酒店改造的第二个养老公寓，位于东三环，拥有440个房间，前身是首旅旗下的永安宾馆。具体来说，改造之后，朝阳公园社区项目共分3种户型，从32平方米到66平方米不等，比此前已经开业的友谊社区项目平均规模稍大。北京商报记者还了解到，不论是此前由新北纬饭店改造成的友谊社区项目还是朝阳公园项目，周边均配备了一个由如家酒店改建的养老护理设施，供需要照护的失能、半失能老人居住，“随着今年10月朝阳公园社区项目正式开业，首厚将成为北京中心城区规模最大的养老机构。”高峻松告诉北京商报记者，预计今年内，首厚就还会敲定两家由老牌酒店改造的新养老公寓项目。

对于首旅酒店做养老公寓的运营模式，高峻松提出了会员押金+月费的概念。以朝阳公园社区项目为例，如果消费者缴纳了190万元-550万元不等会员押金，就可以以5080元/月-6080元/月的价格（不含餐）入住公寓；如果消费者选择不缴纳押金直接入住，月租金则在2万多元/月-3.5万元/月。值得注意的是，根据首厚销售人员的介绍，如果消费者选择提前缴会费“占坑”但暂不入住，那么首厚将负责把房间出租，扣除五六千元的月费后，剩余的租金差价将返还给消费者，“这相当于消费者购买了一笔收益相对稳健的理财产品。”

对于养老公寓的营收规划，高峻松相对保守地表示，以友谊社区项目为例，该公寓每年运维成本在数千万元左右，从目前的入住情况来看，约三年左右可以实现70%-80%的入住率，覆盖每年的运维成本。

转型迫在眉睫

公开信息显示，首厚康健的出资方是厚朴资本、首旅和中国诚通集团三家企业，持股比例分别为54%、36%和10%，其中后两者是我国的央企、国企，厚朴资本则是一家私募股权投资公司。

“虽然首旅在首厚的持股比例并非最高，但这一次，首旅在其中扮演的却是重要的物业提供方的角色。”有业内专家分析称，首旅如果能借助这次机会甩掉一些“包袱”，可能会明显缓解目前该集团酒店运营的压力。

上述业内专家告诉北京商报记者，从80、90年代时，北京市场上中出现了我国首批主要进行对外接待的酒店，但由于这些酒店建设年头相对较长，挑高较低、会议室规模较小，设施也相对老旧，建筑结构等已经不再符合不断升级的会议、会展需求，因此，从约10年前开始，部分老牌酒店开始走上下坡路，即使再进行装修、改造也很难和目前市场上新建的会议型酒店相比拟，而首旅正拥有一批这样的老酒店。资深酒店专家赵焕焱也表示，在新的中端有限服务酒店出现后，北京的老牌酒店不改造已经不能适应现在的需求，不能与新的有限服务酒店竞争。

根据首旅集团官网显示，目前首旅旗下“三星及其他”酒店共有11家，据业内预测，这其中就包含一些可以改造为养老公寓的老牌酒店，“但从目前首旅的经营情况来看，该企业应该不会放手位于核心商圈、经营情况相对较好的酒店。”中国旅游研究院产业所所长杨宏浩。

不确定性仍存

今年一季度财报显示，首旅酒店利润出现了1.9%的小幅下降。与此同时，北京的养老需求加速释放，有养老业内人士告诉北京商报记者，由于首旅旗下的老牌酒店区位优势凸显，北京的三环甚至二环几乎很难在找到如此体量的养老机构了，所以首厚养老公寓的客源还是相对有保障的。因此，在业内看来，可见，在酒店业整体不景气、成本高企的时期内，转型做养老对于首旅来说确实是一个相对“可靠”的选择。高峻松也向北京商报记者透露，虽然老牌酒店改造养老公寓的成本比拆除费用还高，但改建后，养老公寓的盈利情况肯定是明显好于酒店的。

但另一方面，也有观点认为，首旅在北京的老酒店物业终归还是相对有限，未来首旅做养老的这条路能走多远，还需要看首厚的品牌能否有效输出。“首厚只有找到更多物业，走上委托经营管理的道路，才算实现可持续的发展模式。”杨宏浩表示。

而且，上述养老业内人士还提出，近年来，部分企业在收取了高额会员费、押金后出现了资金风险，各级政府对于这种模式的管理正趋严格，在全国的养老市场中，高额会员费模式普遍处于探索期，因此，这种看似能快速回笼资金的新形式未来的可操作空间到底多大还相对不确定。

实际上，今年4月，国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》就提出，对养老机构为弥补设施建设资金不足，通过销售预付费性质“会员卡”等形式进行营销的，按照包容审慎监管原则，明确限制性条件，采取商业银行第三方存管方式确保资金管理使用安全。对此，高峻松表示，首厚已经确定了按照项目与第三方商业银行合作的形式保存会员押金，在经过与各方的协调后，将有条件的把部分比例的资金用于养老公寓的建设、改造等。

“现在，押金形式是只有部分自持物业、资金流有保障的企业才能玩得起，但如果产权主体能够与资金收取方完全对应，风险控制好，也许会为行业开辟出一条全新的道路。”上述养老业内人士表示。

北京商报记者 蒋梦惟