虽然已有传言称大钟寺中坤广场终现接盘侠，但项目与小业主的纠纷仍在继续。北京商报记者调查发现，大钟寺中坤广场于去年12月开始陆续与部分小业主签署“原价回购”协议。但大部分业主拒不妥协签约。业内人士指出，如果有企业收购，能够解决产权问题，项目也可以进行统一管理和运营，未来还是有一定的发展前途。但如果业主和中坤间的纠纷不能解决，对于收购方来说，不管是转型还是继续运营都会受阻。

原价回购

大钟寺中坤广场和小业主的纠纷不断。近日，北京商报记者发现，大钟寺中坤广场以“原价”回购小业主的产权，部分小业主也已经在去年12月签署了回购协议。记者了解到，妥协的小业主多是在2014年购买的大钟寺中坤广场的部分用地，价格为15万元/平方米。当时中坤集团将这部分小业主的房本抵押给了银行。据知情人士表示，对于没有房本的小业主来说，原价回购可能是最好的解决方式。

据了解，2006年，大钟寺中坤广场项目由中坤集团旗下北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称“中坤长业公司”）进行开发，并对一部分产权进行销售。中坤集团旗下的大钟寺商业有限公司（以下简称“商业公司”）同时对出售的单位进行回租。据一位业主表示，中坤集团方面当时承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报。

在高回报和连带保证的承诺下，许多业主在2007-2008年间，以每平方米4万-5万元的价格购买了尚在建设中的商铺。直至2013年，商铺业主都拿到了相应回报，但从2014年开始，中坤集团方面不再兑现承诺给予租金回报。此外，记者了解到，小业主与中坤集团签订的十年租约，租期大多在2017年8月底已经到期。因小业主认为中坤集团未给2014-2017年间应有的租金，导致两方直到今天僵持不下。

另一位小业主指出，他是在2016年以6万元/平方米的价格购买了40多平方米的商业用地，共计200多万元。“如果大钟寺中坤广场以十几年前的价格进行回购，我们绝不会同意。几年间应得的租金谁来付？”

如此僵持之下，传言大钟寺中坤广场将现接盘侠。2月15日，据投中网报道，今日头条母公司字节跳动有限公司以90亿元收购了大钟寺中坤广场。本次收购，今日头条是通过第三方公司完成的。

转型未果

事实上，大钟寺中坤广场早在去年就开始重组计划。广场内一位工作人员曾对北京商报记者透露，从去年初开始，中坤集团已开始收回售出单位，打算整体售卖进行转型。该工作人员表示，“收回这些业主的商铺困难重重。由于一个商铺背后可能不只有一个小业主，也给支付租金造成困难”。也有部分小业主在此前对记者表示，中坤集团为了进行重组工作，希望在2018年底清退写字楼的所有企业，对不搬走的企业实施断水断电政策。但截至目前，写字楼仍在正常运营。

重组计划终于成功启动。公开资料显示，今年1月18日，北京市海淀区人民政府和东方资产管理股份有限公司就大钟寺中坤广场重组一事签订了战略合作协议，但对于相关重组内容并未公开说明。

随着大钟寺中坤广场的逐渐没落，中坤集团也在不断尝试转型。据了解，2013年下半年，中坤集团宣布将旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼，却遭到小业主集体抵制。不过，由于中坤方面持有该项目大部分产权，坚持了项目的变更。

其实，早在建设过程中，中坤集团对于中坤广场项目的定位就一直摇摆不定，最初该项目的名称是“大钟寺现代物流港”，后更名“大钟寺现代商城”，期间还有成为中关村电子集散地的传闻。

据了解，大钟寺中坤广场于2004年底开工，2007年完成主体工程并宣布开街。原本人气颇旺的大钟寺中坤广场，由于中坤方面寻求涨租金再加上经营管理问题，造成租户大量流失，目前大钟寺中坤广场共有1200多个小业主。随着近年来中坤集团和小业主间的矛盾不断发酵，小业主们在得不到回报之下进行了自救，但均被中坤集团强制关闭。此外，多位小主业对北京商报记者坦言，中坤集团还将小业主的商铺对外出租，但拒绝支付小业主租金。业主们表示，商户撤出大钟寺中坤广场一方面是合同到期，一方面是中坤以消防问题对商户进行疏解。

埋下隐患

公开资料显示，大钟寺中坤广场主题商业区域建筑面积约21万平方米，总投资超过30亿元。对于收购传闻，有业内人士推测，今日头条母公司将把大钟寺中坤广场改为写字楼，将分散的办公区进行汇集，统一进行办公，同时这次收购应该为承债收购。

对此，北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，大钟寺中坤广场项目的没落主要为两个因素所致：第一是由于商场流通性不强，不能形成完整的商业氛围，在这种背景下，持续经营会有很大的资金压力；第二是中坤集团早期通过销售商铺回笼现金的做法导致了产权分散，让企业很难整体规划统筹以及管理和经营。“如果有企业收购，能够解决产权问题，项目也可以进行统一管理和运营，未来还是有一定的发展前途。”

此外，赖阳坦言，“实际上，写字楼的商业回报是低于纯商业的，但如果接盘价格很便宜的话，做写字楼也不失为一种很好的选择，后期也可以进行改造提升价值，同样是一种很好的投资机会”。

尽管小业主们与大钟寺中坤广场的租约已经到期，但大钟寺中坤广场存在租金上的违约，小业主们也拒不妥协。对此情形，北京市华泰律师事务所律师张禹坦言，中坤集团若与小业主们签订了租赁合同，但未能如期支付租金可能构成违约，业主有权对此进行催告，经催告后若中坤集团仍不履行合同义务，业主有权通过《合同法》第九十四条行使法定解除权，收回商铺。

不管传闻是否属实，对于收购方来说，最大的隐患则为业主与中坤集团的纠纷。张禹认为，根据我国《公司法》第一百七十三条，公司合并，一般情况下收购人是需要承担被收购公司债务的。

“如果今日头条真的通过第三方公司进行收购，其实也在一定程度上规避了风险。”张禹直言，所谓的收购就是进行股权转让，实际承担债务的人也进行了变更。但如果中坤仍未履行合同，业主也可继续起诉中坤集团。业主和中坤集团间的纠纷不能解决，业主还是产权所有人，对于收购方来说，不管是转型还是继续运营都会受阻。

北京商报记者 王晓然 王莹莹