自2017年以来，限竞房无疑已成当下北京楼市的主角。然而，受市场整体降温、限竞房供应量激增以及70/90政策导致产品严重同质化等因素影响，限竞房的实际去化并不理想。有机构披露，北京目前限竞房开盘整体去化率不足四成。当然，市场上也不乏少数销售业绩表现出色的楼盘。以在石景山区域的远洋五里春秋为例，该项目10月开盘以来即成为区域焦点，项目实现持续热销，去化水平远高于限竞房整体成交水平。

对此，业内人士分析，当前限竞房扎堆入市竞争空前激烈，但凡能实现“突围”的项目都具备几个核心元素：极具潜力的区位价值、高附加值的产品品质、显著差异化的创新设计。从而令项目在当前海量供应的限竞房中迅速实现占位，进而形成热销。

成交分化高品质项目热销

今年6月以来，北京限竞房项目集中入市，成为住宅供应主力。据相关机构统计，截至10月20日，北京共有25个限竞房项目取得28个预售证，累计供应房源15268套，合计签约2292套，备案签约率只有15%。

“即便排除网签滞后性因素，当前限竞房实际销售去化水平基本在四成左右，”一位楼市观察人士表示，限竞房实际去化并不理想，这与当前楼市限竞房供应集中入市直接相关。

资料显示，2016年实施以来，北京累计拍出近70个限竞房地块。到目前为止20多个项目已经入市，后续还有几十个项目持续入场。

上述人士分析，行业之前普遍认为，限竞房总价低、性价比较高，甚至售价与周边二手房相当，快速去化不是问题。但市场开闸供应后，供应量激增，传统市场格局被打破。购房者选择余地非常大，加上市场整体趋势下行，购房者持币待购的观望情绪日渐上升，市场整体去化缓慢远超预期。甚至为争夺市场，接近八成的限竞房项目面临着价格战。

当然，在限竞房前景略显暗淡的当下，楼市也不乏销售不错的楼盘。包括位于石景山区域的远洋五里春秋、位于大兴亦庄的瀛海府、朝阳孙河的瑞悦府等均收获较好业绩。

业内人士指出，多数限竞房楼盘当初以为躺着都能卖出去的房子，不用投入太多精力研发和打磨产品。然而市场急转直下，这些项目正面临去化艰难的窘境。目前限竞房销售已出现显著分化，从成交不错的项目分析来看，基本属于低密度高品质楼盘。

“幸运的是，五里春秋从一开始就意识到市场上永远稀缺的是真正用心的品质楼盘。因此项目决定启用打造远洋天著春秋的原班人马全面操盘打造”，一位远洋五里春秋项目相关人士表示，远洋延续了公司旗下高端产品线——春秋系的别墅标准来精心设计与打造。项目自10月初开盘以来连续热销，非常多的客户明确表示，就是冲着五里春秋的高品质定位下单的。

从位置上看，项目北侧背靠西山，东侧同样紧邻西山山脉，观景视野绝佳，堪称上风上水。项目总地上建筑面积约14万平方米，容积率仅为1.4，绿化率高达30%，是目前市场上少有的低密住宅小区。与周边两个竞品项目的1.6、1.8的容积率相比也优势明显。项目采用区域内限竞项目的最高产品搭配标准，洋房＋叠拼的产品配置，洋房户型为90-130平方米的三居两卫和四居三卫。

五里春秋整体风格为新中式建筑风格，米白墙，深灰瓦，沉稳大气又不失时尚，延续了天著春秋设计风格；园林景观上，五里春秋采用多主题设计、多层次的景观排布、来丰富室外环境的视觉美感。

极致收纳三居产品革命者

90平方米户型已成为当下楼市供应主流，但通常而言，90平方米户型在楼市以往属于“跑量”的产品，房企往往疏于对此类产品的户型设计。纵观已入市限竞房楼盘，90平方米大都被设计成小三居，同质化严重，无论是户型设计还是居住舒适度都与客群预期相去甚远。

远洋五里春秋90平方米户型则称得上是三居产品的“革命者”。据介绍，五里春秋深谙都市中产阶层对品质生活空间的需求，集合了世界顶级大师联袂打造项目，致力打造全新的生活标准。其中，建筑及室内设计由张继元、卜骁骏担任，园林设计为叶翀岭担当。

尤其是空间设计由有“梦想改造家”盛誉的设计大师——本间贵史领衔打造。产品空间，力求提供全家庭生活解决方案，透过高效的空间利用率、多功能的收纳哲学、动线的合理排布，让空间的创享遵从生活本身的功能需要，轻松安放家庭成长的无限可能。

五里春秋的90平方米全能洋房产品，采取三房两厅多卫多样空间设计，满足三代六口人在不同生活周期内的居住需求。该产品汲取了日式空间的设计理念，升级原有小户型的尺度局限，释放更多使用潜能，从入户门玄关、客厅到卧室，全面实现合理的动线安排和功能置放。

对比市场上的同类产品，五里春秋的90平方米户型设计上有多项亮点：玄关及步入式收纳空间两侧均有收纳功能，大量多功能分类的收纳空间加上入口整体玄关概念，保证了居住的私密性；U形的全功能型厨房且多门冰箱空间设计大大提升了主人的操作舒适度；客餐厅的设计利用了墙面转角的位置，变换出用餐、收纳、家政等功能于一体的空间结构；主卧套间及两卫设计解决了大部分家庭中日常洗漱的使用需求；北侧空间可变成一个儿童房加一个多功能书房的设计，可设计成移动隔板墙或直接打通，来满足无论是老少同住，还是二孩家庭成员的各种所需。

业内人士指出，与市场上同类产品相比五里春秋产品差异化特点显著。而且，实现了南北通透、明厨明卫、双卫生间创新设计的90平方米户型，目前单套总价仅为420万元左右，低总价高品质也让项目性价比大增。

据悉，继90平方米经典户型热销后，项目叠拼别墅产品也即将于近期发售。

配套升级成就区域价值洼地

除了产品差异化明显、项目品质出众外，五里春秋能在众多限竞房中成功突围的另一个优势，就是区域配套升级利好的加持。

一位长期观察北京楼市的专家指出，目前销售看好的限竞房项目大多位于周边配套升级迅速板块。例如瀛海府所在的大兴亦庄，瑞悦府位于朝阳孙河，这些项目要么位于增长潜力较大区域，要么处于同区位中的价值洼地，未来增长潜力显著。

例如，远洋五里春秋项目位于石景山区西北部八大处公园西侧的五里坨生态区，属于北京最负盛名的后西山板块。项目位置既具备城市优越地段，又兼顾自然资源与深厚的历史文脉。

有规划专家介绍，石景山是城六区内密度最低的生态地区之一，最早的城市别墅区所在地，也是区域少有的汇聚众多产业园及高新科技园于一身的城区。

若将时针播回到一年前，或许更有助于人们了解石景山五里坨板块的真正价值。2017年11月，在众多开发商围猎下，位于石景山的京西古村五里坨凭借两宗地王级地块分别以86亿元、78亿元成交，五里坨也一跃成为北京楼市的明星板块。

众多房企不惜砸下重金落子于此，必然引发各界对五里坨价值的关注。实际上，在“十二五”期间，石景山规划就以“首都绿色转型示范区”的发展定位。2020年的石景山将成为北京“一轴、两带三园、多支点”结构的国家级绿色转型发展示范区。在“十三五”规划中，石景山区明确规划发展西部的五里坨建设区。同时，作为石景山五年空间规划中“西山八大处文化旅游发展带”为数不多的浅山平地区域，五里坨已成为区域配套建设的重要核心区。尤其随着五里坨整体动迁、北京师范大学附属中学京西附中落成、三甲医院规划落地、首钢搬迁，区域利好不断。

交通上，远洋五里春秋坐拥四横三纵公路及多轨道的立体交通网络。项目临近地铁1号线，S1号线和地铁6号线，其中项目距离地铁金安桥站仅4公里。轻松实现30分钟抵达中关村、万柳、五棵松等核心商圈。

既占有稀缺的自然景观资源又享有国际化规划的五里坨无疑称得上是北京城六区内正在崛起的价值洼地。尤其是多年来区域内楼盘供需严重失衡的现实，也让项目升值空间充满了想象。

专家提示，面对限竞房大量入市，消费客群往往选择“货比多家”，只有那些占据优质土地资源，在品质上不断做“加法”，又具有鲜明产品特点和优势的楼盘才会受到市场的青睐。远洋五里春秋从人居本质出发，90平方米全能户型将功能与收纳做到极致，满足了家庭全生命周期的需求。又叠加五里坨板块价值逐渐进入兑现期的利好，项目成为区域乃至北京楼市限竞房的典范几成定局。