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金地销售增长失速之惑

出处:新北京楼市周刊 作者:记者 董家声 网编:尹文武 2018-09-12

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逆水行舟,不进则退。与其他千亿房企销售额普遍上涨不同,金地今年上半年销售金额则出现近年来较为少见的下滑现象。受此影响,金地经营现金流也出现了明显下滑。对此有业内人士分析,除了企业自身推盘节奏外,一二线城市限购、限价等严格的政策也令企业销售放缓。在这背后,金地固守一二线城市的投资战略,也是令企业在调控背景下难以平衡风险、稳定业绩的主要原因。

销售额现金流双降

近日金地集团发布的2018年上半年报显示,截止到2018年6月30日,金地集团实现营业收入151.11亿元,同比上升18.88%,房地产项目结算面积125.62万平方米,同比上升38.45%。对此,金地方面表示,营业收入上升,主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入增加。

报告期内,金地集团实现归属于上市公司股东的净利润23.95亿元,同比增长107.83%;房地产业务毛利率为38.24%,较上年同期增加8.65个百分点。

值得注意的是,金地上半年实现销售金额630.7亿元,同比下降了10.3%;经营现金流净额为-107亿元,同比下滑257%,该项数据在A股上市房企中的排名也比较靠后。

“金地销售规模同比去年基本持平,这样的业绩无论与其他龙头企业相比,还是从金地自身来看,都弱于预期。”易居智库市场研究总监严跃进分析,销售额下滑或许跟公司各地项目推盘节奏有关,以及部分城市调控政策导致项目推盘节奏过慢,从而令企业销售额失速。  

资料显示,2016年金地首次突破千亿大关,之后金地在2017年之初制定了三年内冲刺2000亿元销售规模的目标。2017年公司销售额突破了1400亿元历史最好成绩。但目前来看,今年上半年业绩增速有所放缓。

金地集团在回复北京商报记者采访时表示,销售金额同比下降主要是主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。未来公司会尽快加大供货和销售,力争销售改善。

布局失衡

金地经营现金流净额的下滑与销售额规模下滑、回款速度减慢有关外,持续大手笔拿地也是该项数据下滑的原因之一。

资料显示,今年上半年共获取了48宗土地,总投资额约569亿元,新增约557万平方米的总土地储备,也延续了近两年金地凶猛的拿地势头。2017年,金地集团共获取94宗土地,总合同投资额突破1000亿元,新增约1300万平方米的总土地储备,创历史新高。截止到今年上半年,金地集团总土地储备约4100万平方米,权益土地储备约2200万平方米。

“经营现金流净额为负主要因为销售回款减少、土地购买保证金支出增加所致。”金地方面表示,报告期内,公司新获取土地总投资额约569亿元,权益投资额约273亿元,适当的投资力度将确保公司能够实现一定的规模增长。

大举扩张让金地债务规模有所增加。截至2018年6月末,公司有息负债合计738.04亿元,相比去年末的553.54亿元增加了33.33%。其中,银行借款占比为46.77%,公开市场融资占比为53.23%。

“出多进少”形成鲜明的反差。一位业内人士分析,如果不能实现高周转,快速回笼资金,巨量土地资源反而可能成为企业负担。

除此之外,金地取得的土地资源在布局上也为外界所担忧。统计显示,今年上半年,金地在一线城市的总投资额占比26%,二线城市和三四线城市的总投资额占比分别为54%和20%。外界推测,过度集中在一二线城市,以及产品定位过高,在调控趋严的背景下会给项目快速去化带来压力。

按照金地“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的战略,公司目前依旧坚持深耕一二线主流城市的投资策略。截至2018年中期,金地总土地储备中,一二线城市占比超过85%。

然而,从上半年全国商品住宅成交来看,成交量增速表现为一线城市弱于二线城市,二线城市弱于三四线城市。受调控影响,北京、上海、广州的商品住宅销售面积同比降幅在25%-43%之间,其中北京、上海商品住宅成交面积处于历史低点;南京、杭州、苏州、武汉、长沙、成都、沈阳等二线城市住宅销售面积同比降幅在14%-30%之间。而上半年棚改力度依然较大,三四线城市整体成交量仍维持相对高位。

金地方面对北京商报记者透露,公司在重点关注市场容量大、未来发展有潜力的区域和城市。但在挑选主流城市、主流地段、主流产品的土地的同时,对于市场相对较弱的区域和城市,则更多地选择板块结构性和产品结构性的机会。

土地与市场热点的错位让金地面临挑战。有专家指出,金地未来应适当投资三四线城市以实现更大发展空间。

金地的机遇

上半年的业绩表现不佳,已让部分机构调低了金地年内的销售额预期,预计金地销售额将与去年持平或略有增长。

但也有观点认为,若积极备战,金地或许还有机会挽回颓势。包括金地等房企可能对下半年政策有着宽松的判断预期,一旦各地政策松口,企业可以实现较好的利润空间。

金地方面也表示,公司去年新获取项目的时点主要集中在下半年,预计今年下半年会陆续开始推盘。其中,今年9、10月新推或加推盘计划的项目包括北京和悦华玺、广州香山湖、昆明悦天下等46个项目。

金地相关人士表示,下半年公司将采取多种措施确保经营目标达成。在运营管控方面,实现早开盘、早竣工,提高开发效率和周转率;在营销管理方面,密切关注市场变化,坚持并优化市场数据监控机制,根据对市场周期及竞争环境的研究,确定销售时机,制定和落实销售策略。

资金方面,金地表示,公司将高度重视现金流管理,强调销售及时回款。截至今年上半年末,金地持有货币资金人民币310.7亿元,公司销售回款率超过80%,公司持续通过坚持项目合作、拓宽融资渠道保持良好的债务结构和资金状况。

上述人士表示,虽然暂时还不能判断金地掉队,但金地不应固守投资理念,应敢于在低地价城市拿地,来平衡企业风险。同时企业需要避免股权结构不稳定,造成管理层精力分散,从而影响拿地和销售等经营策略。

北京商报记者 董家声/文 代小杰/制图

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