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福晟的千亿突围

出处:新北京楼市周刊 作者:记者 阿茹汗 网编:王巍 2018-03-07

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千亿规模,似乎一夜之间成为了众多房企的共同目标,不过目标相同,选择的路径却有所不同。福晟3月6日对外宣布,2020年地产板块突破千亿达到1300亿元,途径主要是通过并购来获取土地资源,保留了闽系开发商高举高打的基因。实际上,从同类型企业的发展路径看,伴随并购而来的问题也不容忽视,例如如何消化并购项目、如何保证现金流等,这些也都是福晟千亿突围路上需要一一攻克的堡垒。

1300亿元新目标

在刚刚过去的一年,名不见经传的房企福晟以新增土地货值排行榜位列第7位而走到了聚光灯下,毕竟在行业竞争中,土地资源就是手中的粮草。这也为福晟提出更高速的成长提供了底气。

福晟方面给出的一组数据显示,2017年该集团下属的地产板块实现销售收入为418亿元,建筑板块的营业额则达到370亿元。在土地储备方面,2017年新增土地储备达到1786.9万平方米,提供超过3199.4亿元的货值。

按照该集团的计划,2016-2025年拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元,地产板块占其中的8800亿元,而建筑板块为8000亿元。更详细的目标是,地产板块在2018年拟定600亿元的销售收入目标,2019年为900亿元。这意味着2018年地产业务板块的销售收入需要增长44%左右,2019年的收入增速要保持50%,而2020年地产业务板块要突破千亿,达到1300亿元,增速需为44%。

而翻看福晟此前发布的成绩,2016年该集团地产板块的销售收入为226亿元,这也意味着2016-2017年,福晟的销售收入呈现了接近85%的增幅。在易居企业集团CEO丁祖昱看来,福晟销售收入的增长受益于近几年收购并购较多,货量的积累迎来了业绩的回报。

根据克而瑞研究数据显示,2017年众房企中融创以14358亿元位列新增货值首位,其次是碧桂园、恒大、万科、保利和中海,紧随其后的就是福晟。

从项目并购到整合房企

正如丁祖昱所介绍,并购正在成为很多房企获取土地资源的渠道,“以前是到处参加招拍挂,对赌高价地,现在的房企更加愿意用低成本、低风险的收购手段来增加土地储备,”一位不愿具名的房企人士向北京商报记者举例称,最典型的就是融创、阳光城等。

福晟也在跟随这些房企的脚步,土地储备多来自于并购。据福晟方面介绍,2015年福晟在内部成立了“飞虎队”,这支团队的主要任务就是拿地。据悉,自2015年以来,福晟在十多个城市共签下了107个项目,总占地面积约2000万平方米,总建筑面积约5500万平方米,项目货值达到了8100亿元。福晟方面介绍,在土地储备中八成来自于并购,两成则是公开的招拍挂市场。这也被福晟内部称之为“八二定律”,即80%以上为并购项目,20%以下为招拍挂项目。

上述房企人士进一步向北京商报记者表示,通过并购增加土地储备无可厚非,从福晟的销售增长上也能看出效果,但是并购带来的问题是,如何将并购而来的项目变成货值。这也在此前得到了阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌的印证。“房地产土地的来源太多,往往一个并购项目,投了五六十亿元的现金,但还不能变成货值。”面对阳光城的并购资源,吴建斌就曾提出首要任务就是要消化原有项目。

对于这一问题,福晟方面介绍,在拿地的时候该公司也有一些明确的选择性,即利润率低于15%的土地、建筑面积低于10万平方米的土地以及无信心拆迁的土地和“地王”项目的土地均不在他们的考虑范围之内,以此来保证获取土地的质量。

此外,并购资源的可持续性也是这一战略的考验之一。对此,福晟集团董事、高级副总裁郭国强也进一步介绍:“首先,有些城市的存量土地资源本身就少,比如福州的纯粹土地并购机会越来越少,但是永远存在;其次,并购不能局限于一个单一项目的并购。行业的格局在变,行业的整合机会很多,这也意味着机会更多,我们判断今年房企之间整合的机会可能刚刚开始。”

囤钱比囤地重要

在业内人士看来,并购手段带来的问题除以上提到的方面之外,对于现金流也形成考验,只有充裕的流动性才能保证持续的并购以及从而带来的销售增长。

多数企业的做法就是提高周转,福晟亦如此。福晟方面介绍,在项目开发上福晟的原则是“3691模式”,即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、一年收回本金。除此之外,郭国强还介绍,对于目前的福晟而言,囤钱比囤地更重要。

“今年从战略角度讲,我们要备好粮,不是收购一块地、两块地,而是收购一家百强企业,这是最好不过的。基于这样的考量,今年在2月6日福晟成立了福晟资金王牌军,通俗讲,左手是拿地王牌军的‘飞虎队’,右手是拿钱王牌军,两手都要硬,这就是今年非常重要的考量。”郭国强如是介绍。

在此考量之下,福晟近日与12家金融机构签署了战略合作协议,虽然未对外公布具体规模,但是福晟方面表示,这笔资金将足够支撑福晟2018年正常的生产、销售以及继续拿地和并购。郭国强介绍:“地产销售收入目标是600亿元,这其中八成是销售回款,甚至比这个更高,扣除税费、建安等成本,还有200亿元可以用于新增投资。”

实际上,从福晟去年的一系列动作上能够看出对于资金的渴求度。其中最重要的一项就是上市。1月11日,福晟集团成功登陆香港资本市场。

上述房企人士进而向北京商报记者表示,不论是资本市场的认可还是金融机构的战略合作,基础是企业的资质和质量,二者相辅相成,因此对于极速成长的福晟而言,如何保持企业有质量的增长才是囤钱囤地能否同时进行的根本。

据悉,3月6日,福晟方面还对外公布了商业集团的成立,2018-2022年该公司计划新增商办体量200万平方米,商业业态将包含商业综合体、社区商业、购物中心及办公楼等。此外,未来福晟还将进入长租公寓和产业地产领域,在某种程度上,多元化业态的发展也是抗风险的路径之一。

北京商报记者 阿茹汗