一年内两次改造，东单菜市场通过不断的业态创新寻找适应市场的姿态。北京商报记者日前发现，位于和平里西街的东单菜市场二层已经清空。据东单菜市场相关负责人介绍，未来二层将由便民服务商填补。这是东单菜市场开业两年来第三次给二层的经营项目确定方向。此前，二层还尝试过经营特色老字号、母婴专营店。从特色化、差异化经营，再到如今与北京“开墙打洞”整治工作结合的便民化经营，东单菜市场正不断调适定位，寻找与和平里这个老龄化社区的最佳结合点。

定位一年两改

“二楼的母婴店没了。”10月12日，东单菜市场和平里社区店，当北京商报记者走往通向二层电梯时，一位身着绿色外套的工作人员提示道。

撤退痕迹仍在。北京商报记者看到，二层外窗张贴着“妈妈宝贝悠惠生活馆孕婴童用品专营店”（以下简称“母婴专营店”）的红色字迹依然清晰，而这个曾经营过母婴服装、玩具、奶粉、保健品、 文具等7个品类的专营店，已经在一个月前撤离。如今，孕婴童用品专营店内十多排货架已经全部被清空，摆放在货架旁的电子显示屏也处于关闭状态，儿童游乐区的泡泡球池内已经落了一层灰尘。

那些空闲的铺位，将很快被各种便民服务店填充。北京东单菜市场有限公司董事、书记张志群告诉北京商报记者，便民服务综合体将是东单菜市场的新定位，目前二层已经引入了洗衣店、配钥匙店和电信营业厅，随后还会引入洗衣改衣、修理、家政服务等更多便民服务。“主要将以品牌店为主，年底之前就会开业，还可以在手机上下单上门服务。”张志群表示。

这是东单菜市场在2016年9月至今经历的第三次业态调整。母婴专营店入驻之前，老字号、名特优会员体验区，曾是二层最初定位，曾伴随着《百年老店东单菜市场阔别京城18年重开业》一类的报道为京城百姓所熟知。

东单菜市场最早可追溯至1902年清朝期间，伴随着1997年城市改造，东单菜市场暂时离开京城消费者，直到2016年，再次回归。开业之初，这栋建筑面积近万平方米的灰色大楼里，地下一层为生鲜超市，一层销售烟酒副食和生活用品，二层为老字号、名特优会员体验区，三层和四层为餐饮区。汇集着老字号美食以及各地的名优土特产曾是当时广为宣传的亮点，据规划，除了北京常见的美食和老字号小吃以外，来自陕西、四川、云南等全国各地的美食、老字号全都汇集一起，还将设有老字号非遗展示区，并定期还组织老字号企业开展讲座，甚至计划打造北京市首个老字号体验中心。

这些雄心勃勃的规划并未实现。“东单菜市场二层的业态调整，一方面是经营原因不够理想，另一方面是北京市对我们的新要求，伴随着北京市开墙打洞的深入，街边店被清理后，附近居民在需要便民服务的时候往往不够方便，转型便民服务综合体，也是市委对我们的要求。”张志群表示。

流量瓶颈

从特色化，到差异化，再到如今服务京城开墙打洞大政的便民化，东单菜市场不断调适定位，寻找着自己与和平里这个老龄化社区最佳接合点。而流量瓶颈，一直是二层难以摆脱的魔咒。

位于二环附近，贴近地坛、雍和宫，符合地区整体风格，引进老北京品牌和全国各地特产，成为东单菜市场对二层最初的定位。“不太理想，很多北京老品牌在地域布局上都有自己的规划，而且在二层的展示面积也小，不利于品牌的展示，对消费者的吸引力不够，我们现在把那些地方特色品牌都搬到一层了。”张志群告诉北京商报记者

一位早已进驻东单菜市场的老字号品牌负责人向北京商报记者透露，该品牌曾入驻东单菜市场二层的老字号体验区，通过专柜柜台的形式销售商品，但是二层的客流量较少，专柜的销售并不高。之后，该品牌的专柜移至一层，通过超市陈列的方式销售商品，占地约10平米左右。这位负责人表示，因品牌产品品类较多，现有的经营面积不能展示品牌旗下的全部商品。不过，柜台由二层转移至一层之后，销量较之前有所增长。

贴合地区风格做特色化不成，东单菜市场转而尝试差异化的定位，引入母婴专营店。“和平里社区缺少儿童业态，和超市的产品形成差异化。”然而，这家东单菜市场深思熟虑之后开设的孕婴童用品专卖店，实际经营仍不理想。张志群表示，在东单菜市场消费的主要是老年人，“人家来菜市场，不认你的产品。”

一层超市与地下一层菜市里，提着布袋子往来穿梭的大妈们你来我往，与二层的空寂形成鲜明对比，流量难以触达二层，四层更加无人问津。从开业之初，东单菜市场的四层一直处于空置状态，同时，东单菜市场也没有设置通往四层的电梯。一位东单菜市场工作人员向北京商报记者表示，自东单菜市场开业以来，四层一直未曾利用。公开资料显示，东单菜市场四层开业曾计划引入玉林烤鸭，如今，同是餐饮区的三层已经对外开放，有十多个档口销售快餐、小吃等餐饮，四层依然空置。

整体盘活

“转型便民服务综合体是一个正确的选择，这个转型，面积和成本并没有增加，但是却用有限的面积更好地满足了周边的需求。”北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳建议称，还可引进一些电商服务商的体验店，比如每日优鲜、e袋洗，作为服务点，可以让更多消费者尤其是老年人来体验对接，有助于指导他们未来在手机APP上下单。

对于东单菜市场的便民综合服务体转型，也不乏质疑声，社区商业电商专家彭成京认为，在老龄化社区，便民服务网点的商品布置应以日常用品、高频需求为主，例如快消品、生鲜等。老年人并非母婴用品的消费主力，母婴用品店撤店离开在所难免。同时，彭成京认为，满足日常居民生活服务的实体便民网点并不需要过大的经营面积，40、50平方米的便利店也能为居民提供日常消费需求。资料显示，东单菜市场上下共7层,总建筑面积近万平方米。

社区老龄化严重，老年人消费局限于买菜等基本生活层面，导致菜市场人声鼎沸，其他楼层乏人问津，这似乎是对东单菜市场转型两度触礁的合理解释。而赖阳认为老龄化并非死结，关键在于品质升级，对整个东单菜市场实现整体盘活。“社区的生活服务现在比拼的不光是休闲、餐饮、儿童文化、教育，而是它们具体的组合策划，在这方面差距还比较大。我们应该关注的是项目整体的收益，不仅仅是一层和地下一层的菜市场，如果老年人仅仅买菜而不上楼，其他楼层将难以经营。整个东单菜市场的设计、装修、运营管理水平，都需要达到同一个级别，通过合理的空间规划，提升顾客购物体验。”赖阳建议，一层和地下一层的菜市场同样需要升级，尤其加强对准成品的管理，更好地吸引年轻人，实现菜市场和其他业态之间的互相引流，“我认为其中有很多调整空间，比如楼上可以设立时尚新餐区，增加同时兼具餐饮、办公和交流的区域，儿童区域内仅卖产品无法吸引消费者，更多是母婴互动体验，配套过程中形成产品销售。”

北京商报记者 吴文治 曲英杰 王维祎