在经历了2002、2003年的萧条，2004、2005年的市场培育，从去年至今，北京的商业地产可谓是火得没边了。然而与行情一路看涨相反的却是由于遇到招商瓶颈而导致的整个北京商业地产空置率居高不下。对此，三山投资公司合伙人李山在谈到目前商业地产在高速发展的同时面临的问题时表示，随着商业地产的不断发展，目前这个行业的竞争也愈发激烈，摆在商业地产项目面前最为关键的问题就是如何解决由于招商难所导致的高空置率问题。据三山公司统计，目前北京市的商业地产项目有超过1/3是处于闲置状态的，有专家预测，在2007年，招商将成为商业地产发展的“拦路虎”。

供应严重过剩 风险早已暗藏
　　“供应量持续走高意味着市场风险正在加剧。”华高莱斯副总经理公衍奎在此前出席某商业论坛时对现在商业地产存在的市场风险做出了自己的判断。由于商铺与住宅在产品本质上的不同，对住宅而言，卖完就等于成功；而对商铺而言，其成功与否更多取决于后期运营。然而，由于对商业地产大热的盲目追捧，对于商铺市场潜在的风险，开发商似乎已熟视无睹。在这种情况下，风险一旦暴露，对开发企业的打击将是致命的。
　　根据相关机构的调查报告显示，近两年来整个北京市的商业地产入市量突破了1000万平方米，造成如此大的供应量的原因主要有两个：其一，住宅市场日渐饱和，拿地越发的困难，而商业地产市场却日臻成熟，经过长时间的市场历练，有实力、有能力持有物业的开发商越来越多，使得不少商铺开发商信心倍增；其二，外资热钱在华购买比例仍然较大，作为他们的首选，北京的商业地产一直是众多国外热钱争相撒向的对象。所以，不少持有物业的开发商认为，未来即便想易手，亦不难找到下家。
　　但事实有时候并没有那么尽如人意。一方面由于不少商业地产项目的规划严重偏离市场需求，与各个业主的要求大相径庭，或者是同一区域内同质商业地产项目过多，导致不少商业地产项目至今仍无人问津。另一方面由于近两年来的商业地产项目入市过快，目前仍有不少老的商业地产尚未消化，随后进来的大规模商业地产项目还在陆续投放市场，但北京现有消费人群的消费力是不可能像商业地产开发量一样，几年内翻番或猛增，再加上很多商业地产项目在开发时出现的规划设计、建筑结构等问题造成的商业使用困难，这样潜在的风险便早已暗藏。
招商难引发经营困境
　　“目前许多商业地产项目正处于转型期，即使渡过了招商难这一关，后面还面临着可持续经营这一难题。”作为中国步行商业街委员会主任的董利显然是这方面的专家。从沈阳的大连万达广场、北京的巨库、第五大道到杭州的信义坊、石家庄的女人街、唐山的远洋城等等，都对商业地产项目开业后经营难的一面进行了很好的展示。很多商业地产项目招商开业了，却无法保持长久的可持续经营，最终又关门歇业。
　　除了招商难所导致的经营难以外，开发商所追求的利益最大化也是造成招商及经营困难的原因所在。尽管有许多案例的前车之鉴，但为了追求高额的利润，开发商似乎并没有太在意项目后期的经营工作，都对自己的项目抱有信心，认为商业面积开发的最大化能够带来销售回款的最大化，至于商业项目的后期能否运营不是开发商关心的问题。所以，后来的商业地产开发商仍勇往直前。除此之外，有些开发商看到前面商业地产项目在经营中出现了问题，但对商业的开发及经营规律无法把握，即使投入很大力量研究也是在房地产圈中打转，最后不得不抱着侥幸心理开发，最终的结果只能听天由命，因而对于商业地产开发商而言，能否把握市场才是决定能够把握自己项目命运的关键所在。
突破瓶颈
开发商携手购房人转变思路
　　一方面是不少商业地产项目出现大批量的闲置和招商困难的局面，而另一方面则是众多的外资和本土的零售业巨头遭遇选址难。针对这一问题，相关专家表示，出现这种现象的原因主要是由于部分商业地产开发商因为过去一直做住宅地产开发，对整个商业地产环境的认识仍存在误区，认为自己盖什么业主就得买什么，其实，现实并非如此，目前，虽有不少零售企业在北京大肆实施开店计划，急需大量的场地，但是零售企业的大规模扩张就意味着零售行业的竞争已经进入了白热化层面，因此，他们对场地的选择就显得异常谨慎，对选择对象的要求也相对较高。如果开发商只是按照自己单方面的考虑，做出的商业项目，就可能在功能或者是配置上不能适应商家的实际需求，因此，出现商家急需卖场，而商业地产又大批量地难以脱手的情况就在情理之中。为此，商业地产开发商必须认识到，商业已经不再是地产的配角，专攻地产的开发商必须尽快调整思路着手研究商业。打破往常盖楼、销售、招商的传统做法，而变为先做项目的商业规划然后在全球范围内寻找符合商业规划的商业经营团队，并且做好业态组合和市场的前期培育，当这一切准备工作就绪后才做项目的整体规划设计，开发出的商业地产项目才能被众商家所接受。